De vastgoedhausse in het begin van de jaren 2000 zorgde voor een enorme activiteit. Beleggers jaagden op deals in elke denkbare buurt. Ze kochten eigendommen om te revalideren en om te draaien. Toen stortte de economie in. Plots konden diezelfde eigenaren niet meer verkopen. Ze konden het basisonderhoud niet eens betalen. Het resultaat? Een enorme piek in faillissementen en leegstaande huizen.
Nu liggen die lege hulzen in jouw straat. Ze zijn niet alleen lelijk. Ze zijn gevaarlijk.
Verlaten huizen sleuren het hele blok mee. Het afval stapelt zich op. Gras groeit in de vergetelheid. Ongedierte trekt naar binnen en verspreidt zich naar aangrenzende tuinen. Het is een publieke overlast. Maar het is ook een veiligheidsrisico. Lege huizen worden magneten voor criminele activiteiten. Ze bieden dekking. Ze bieden toegang.
Wie is de eigenaar van deze plaatsen? En wat kun je doen om verantwoordelijkheid af te dwingen?
De omvang van de leegstandscrisis
De economische neergang heeft een spoor van vernietiging nagelaten. Het aantal faillissementen schoot omhoog. Alleen al in het derde kwartaal van 2009 ontvingen 930.437 eigendommen in de Verenigde Staten beslagleggingsbevelen. Dat was een sprong van 22 procent ten opzichte van het voorgaande jaar. Denk daar eens over na. Eén op de 136 huizen in het land werd geconfronteerd met inbeslagname.
Steden worden het zwaarst getroffen. Detroit is een goed voorbeeld. Dertig procent van de woningen staat leeg. Dat is bijna een derde van de woningvoorraad van de stad die leeg staat. De hypotheekcrisis heeft niet alleen individuele portemonnees getroffen. Het heeft gemeenschappen uitgehold.
Waarom misdaad volgt op leegstand
Hoge misdaadcijfers ontstaan niet in een vacuüm. Zij volgen de leegstand. Waarom?
Lege huizen zijn onzichtbaar. Eigenaars kijken niet. Buren aarzelen om in te grijpen. Deze eigenschappen worden blinde vlekken. Criminelen weten dat inbraken langer onopgemerkt blijven. Geneesmiddelen worden opgeslagen. Wapens zijn verborgen. Krakers vestigen zich.
Het verval van het gebouw weerspiegelt het verval van de buurt. Het geeft aan dat het niemand iets kan schelen. Dat signaal trekt meer criminaliteit aan. En door meer misdaad daalt de waarde van onroerend goed nog verder. Het is een vicieuze cirkel.
Wat kunt u doen?
Je kunt een verlaten huis niet negeren. Het heeft invloed op uw veiligheid. Het heeft invloed op uw vermogen. Je hebt opties.
Identificeer eerst de eigenaar. Controleer de provinciale gegevens. Zoek naar belastingrechten. Als de bank eigenaar is, neem dan rechtstreeks contact met hen op. Als het een individu is, stuur dan aangetekende brieven. Documenteer alles.
Ten tweede: rapporteer overtredingen van de code. Overgroeid gras. Stapels puin. Gebroken ramen. Lokale verordeningen kennen vaak strikte regels over onderhoud. De stad kan de eigenaar een boete opleggen. Ze kunnen het opruimen afdwingen.
Ten derde: betrek de gemeenschap. Vorm een buurtwacht. Meld verdachte activiteiten. Jouw waakzaamheid creëert druk. Het dwingt tot actie.
Verlaten huizen zijn een symptoom van een gebroken economie. Maar het is ook een lokaal probleem. Jij hebt de macht om het aan te pakken. Begin met het telefoonboek. Begin met het codehandhavingsbureau. Begin bij je buren.
De klok tikt. Elke dag dat een leeg huis stilstaat, wordt het risico groter.
Het ouderlijk huis van Mitt Romney in Detroit verdween niet zomaar in het niets. In 2010 heeft de stad het gesloopt. Die ene sloop maakte deel uit van een grotere actie waarbij Detroit ongeveer 3.000 huizen verwoestte. Het geld kwam ook niet uit de lucht vallen. Het kwam voort uit een federale stimuleringsmaatregel van 20 miljoen dollar binnen het economische stimuleringspakket. Het doel was om gebouwen op te ruimen die al jaren leeg stonden. Ambtenaren wilden dat de woningvoorraad zou aansluiten bij de krimpende bevolking.
Het klinkt als vooruitgang. Drieduizend huizen verdwenen. Maar de stad schat dat er nog steeds ongeveer 90.000 verlaten huizen en braakliggende terreinen over zijn. Dat aantal is onthutsend. En het is niet alleen Detroit. Steden in de VS zien hoe afgeschermde eigendommen veranderen in hotspots voor misdaad.
De link tussen vacature en ondeugd
Waarom nodigt een leeg huis uit tot misdaad? Het gaat niet alleen om kapotte ramen. Het gaat erom wie er doorheen loopt. Drugsgebruikers zoeken vaak verlaten huizen op om te kraken. Als ze eenmaal binnen zijn, houdt de activiteit niet op bij rondhangen.
Volgens de Association of Community Organizations for Reform Now (ACORN) stijgen de misdaden die verband houden met drugsgebruik in deze zones. We hebben het over inbraak. Beroving. Verkrachting. Zelfs moord. Dit zijn geen willekeurige pieken. Ze clusteren rond leegstaande panden.
Er zit nog een andere laag in het gevaar. Transiënten die onderdak zoeken, sterven soms in deze gebouwen. Ze bouwen geïmproviseerde vuren voor warmte in tochtige, onveilige constructies. Het risico geldt niet alleen voor de criminele elementen. Het is voor de hele buurt. Eén brand kan zich verspreiden. Eén overdosis kan door een blok heen stromen.
Foreclosures en criminaliteitspieken
Je zou kunnen denken dat misdaad volgt op armoede. Maar de gegevens zeggen iets anders. In Queens, New York, zijn de misdaadcijfers tussen 2006 en 2008 dramatisch gestegen. De piek vond niet plaats in de armste gebieden. Het was in buurten met verhoogde huizenafschermingspercentages.
Kijk eens naar de cijfers uit 2008. In buurten met een hoog aantal huisuitzettingen vonden gemiddeld 424 moorden, overvallen, inbraken en autodiefstallen meer plaats dan in gebieden met een lager aantal huisuitzettingen. Dat is een stijging van ongeveer 150 procent sinds 2006.
Rijkdom lijkt geen schild te zijn. Je zou ervan uitgaan dat afgeschermde huizen in rijke buurten stil zouden blijven. Maar dat is niet altijd het geval. Het gemiddelde inkomen van de mensen die in het gebied wonen, lijkt geen rol te spelen in de misdaadstatistieken. Zowel rijke als arme buurten ondervonden vergelijkbare stijgingen van het misdaadcijfer toen de leegstand van woningen toenam.
Wat te doen met een verlaten huis
Dien een klacht over code-overtreding in bij uw plaatselijke codehandhavingskantoor. Meestal kunt u dit online of telefonisch doen. Zoek naar de contactgegevens van de overheid van uw stad of provincie.
Een codehandhavingsfunctionaris zal proberen de eigenaar van het pand te lokaliseren. Als ze de eigenaar niet kunnen vinden, vertraagt het proces. Het huis blijft verlaten. De overheid kan uiteindelijk beslag leggen op het onroerend goed wegens achterstallige belastingen.
Als het huis in beslag wordt genomen, kost het tijd om de verantwoordelijke bank te identificeren. Zelfs als u de verantwoordelijke partij opspoort, is sloop niet gegarandeerd. Een veilingkoper beslist over het lot van het huis.
Doorzettingsvermogen is belangrijk. Houd alle correspondentie bij. Betrek de buren erbij. Meer stemmen vergroten uw kansen op actie.
Hoe u een klacht over schending van de code kunt indienen
Begin door contact op te nemen met het codehandhavingsbureau in uw stad of provincie. In veel rechtsgebieden kunt u online een klacht over schending van de code indienen. Kijk op de website van de lokale overheid voor een klachtenformulier. U kunt ook rechtstreeks naar het kantoor bellen om aangifte te doen. Zoek online naar ‘handhaving stadsnaamcode’ of ‘handhavingskantoor provinciecode’. Zo weet u zeker dat u op de juiste afdeling terechtkomt.
Nadat de klacht is ingediend, gaat een ambtenaar op onderzoek uit. Ze proberen de eigenaar van het pand te lokaliseren. Als de eigenaar niet kan worden gevonden, blijft het onroerend goed verwaarloosd. De structuur blijft verlaten totdat de overheid actie onderneemt. In veel gevallen betekent dit dat er beslag wordt gelegd op het onroerend goed wegens onbetaalde belastingen.
Wat er gebeurt tijdens marktafscherming
Een verlaten huis dat in beslag wordt genomen, zorgt voor extra complexiteit. Het kost tijd om te bepalen welke bank of entiteit eigenaar is van het onroerend goed. Zelfs als u de verantwoordelijke partij identificeert, gebeurt de sloop niet automatisch. Het onroerend goed kan via een veiling worden verkocht.
De nieuwe eigenaar beslist over het lot van het huis. Ze zouden het kunnen slopen. Misschien gaan ze het renoveren. Misschien laten ze het leeg. Er is geen garantie dat de overheid de doorn in het oog zal wegnemen.
Waarom doorzettingsvermogen belangrijk is
Het proces om overheidsactie te bewerkstelligen kan frustrerend zijn. Het kost tijd. Maar volharding loont. Houd gedetailleerde gegevens bij van alle correspondentie. Bewaar e-mails, brieven en telefoongespreklogboeken. Documenteer data en namen.
Betrek de buren erbij. Eén enkele klacht kan verloren gaan. Meerdere klachten uit een buurt wegen zwaar. Meer stemmen vergroten de kans om gehoord te worden. Bescherm uw buurt door betrokken te blijven.
“Hoe meer mensen zich uitspreken, hoe groter de kans dat je gehoord wordt en je buurt beschermt.”
Veiligheid eerst
Benader een verlaten huis niet. Deze structuren kunnen instabiel zijn. Ze kunnen gevaarlijke stoffen bevatten. Mogelijk worden ze bezet door krakers. Blijf veilig en laat professionals het onderzoek afhandelen.
Volgende stappen
Na het indienen van een klacht dient u regelmatig follow-up te geven. Vraag het codehandhavingsbureau om updates. Als het proces vastloopt, overweeg dan om contact op te nemen met lokale gekozen functionarissen. Ze kunnen het codehandhavingsbureau onder druk zetten om sneller te handelen.
Betrokkenheid van de gemeenschap is essentieel. Woon buurtbijeenkomsten bij. Bespreek het verlaten huis. Maak een gedeeld document om klachten en updates bij te houden. Dit bouwt een sterker argument voor actie op.
De weg naar het oplossen van een verlaten huis is niet snel. Het vereist geduld. Het vereist documentatie. Het vereist een verenigde gemeenschap. Maar het resultaat is de moeite waard. Een veiliger buurt. Een mooiere straat. Een hersteld gevoel van trots.
Blijf duwen. Blijf opnemen. Blijf praten met de buren. Het proces gaat misschien langzaam, maar het gaat vooruit. Uiteindelijk is het huis geen plaag meer. Het wordt gewoon een ander deel van de buurt. Of het verdwijnt
