Wszyscy mają już dość stereotypu leniwego i, szczerze mówiąc, nieuczciwego wynajmującego. Prawdopodobnie go widziałeś: właściciela, który od tygodni ignoruje cieknący kran i nie wziął do ręki szczotki od czasu administracji Forda. Tworzy to obraz człowieka czekającego na wpływy czeku, podczas gdy jego majątek jest powoli niszczony.
Ale jaka jest rzeczywistość? Bycie właścicielem wynajmowanej nieruchomości może być wyczerpujące. To niewdzięczna praca. To skomplikowane.
Dlatego wielu profesjonalistów porzuciło tytuł „właściciela”. Teraz nazywają siebie „właścicielami nieruchomości mieszkalnych na wynajem”. Brzmi mniej jak feudalny ciemiężyciel, a bardziej jak właściciel małej firmy. I szczerze? To jest bliższe prawdy.
Krótka historia wynajmu
Nie chodzi już tylko o umowy i sprawdzanie przeszłości.
W średniowiecznej Europie system był okrutny. Właściciele ziemscy byli dosłownie panami. Byli właścicielami całej ziemi. Mieszkali tam chłopi. W zamian za ochronę przed rabusiami i wojskami chłopi uprawiali ziemię.
Od pańszczyzny do niewolnictwa był tylko jeden krok. Technicznie rzecz biorąc, chłopi mieli wolność. W rzeczywistości? Lordowie używali zastraszania finansowego i fizycznego, aby utrzymać ich pod kontrolą.
Przejdźmy szybko do dzisiaj.
Mówimy o właścicielach nieruchomości, którzy wynajmują domy, mieszkania i mieszkania własnościowe w ramach legalnej działalności. Relacji nie buduje się na władzy. Regulują je przepisy prawa.
Rola współczesnego właściciela
Prawo stanowe i federalne reguluje obecnie relacje między Tobą a Twoim najemcą. Zasady te chronią obie strony. Nie możesz kogoś eksmitować tylko dlatego, że jesteś w złym humorze. Nie mogą wstrzymać czynszu, bo nie podoba im się kolor dywanu.
Wielu właścicieli wynajmuje zarządców nieruchomości. Specjaliści ci zajmują się sprawdzaniem najemców, naprawami i codziennymi operacjami.
Jeśli zrobisz wszystko sam, zostaniesz sam ze swoimi problemami.
Odpowiedzialni właściciele robią trzy rzeczy:
1. Traktuj najemców z szacunkiem.
2. Ustal uczciwą cenę rynkową.
3. Utrzymuj nieruchomość zgodnie z przepisami i szybko usuwaj usterki.
To nie jest nauka o rakietach. Ale to praca.
Znalezienie odpowiednich najemców
Gdzie zacząć?
Potrzebujesz najemców. Ale nie byle jakie. Potrzebujesz ludzi, którzy terminowo zapłacą czynsz, traktują Twoją nieruchomość jak własną, a nie zamieniają Twój salon w klub nocny.
Weryfikacja jest pierwszą linią obrony. Szukasz stabilności. Dowód dochodu. Historia kredytowa. Zalecenia od poprzednich wynajmujących.
Niektórym wydaje się to naruszeniem prywatności. To prawda. Ale to konieczne.
„Zły najemca będzie Cię kosztować więcej w postaci utraconego czynszu, kosztów napraw i stresu, niż kiedykolwiek będzie Cię kosztować pusta nieruchomość.”
Przestój jest kosztowny. Ale eksmisja jest nieskończenie droższa.
Więc publikujesz reklamy. Pokazuję pokój. Przeprowadzaj rozmowy kwalifikacyjne z potencjalnymi najemcami.
To jest decyzja biznesowa. I nic więcej.
Piętno „złego właściciela” utrzymuje się, ale samo działanie jest neutralne. Chodzi o majątek i dochody. Sposób, w jaki zarządzasz tymi relacjami, decyduje o Twoim sukcesie.
Albo twoja porażka.
Dalej: jak dokładnie je sprawdzić. I co uwzględnić w umowie najmu.
Wybór najemców bez problemów prawnych
Zamieszczenie ogłoszenia to dopiero początek. Trzeba wyeliminować nieodpowiednich kandydatów. Publikuj ogłoszenia na Craigslist, w lokalnych gazetach lub na Apartments.com. Ale nie poprzestawaj tylko na zdjęciach i cenie. Podaj jak najwięcej szczegółów. Wprowadź powierzchnię w stopach kwadratowych. Wypisz wszystkie sypialnie i łazienki. Wskaż, który sprzęt pozostaje i jakie media płacisz. Jeśli chcesz podpisać umowę na rok napisz. Jeśli jesteś gotowy na miesięczny czynsz, również to wyjaśnij.
Dlaczego jest to konieczne? Żeby zachować nerwy. Ustalając od razu wszystkie szczegóły, unikniesz sytuacji, w których ludzie przychodzą obejrzeć mieszkanie, które jest dla nich zupełnie nieodpowiednie. Ani Ty, ani wnioskodawca nie marnujecie czasu.
Zrób to najpierw: porozmawiaj przez telefon. Nawet nie otwierając drzwi, porozmawiaj. Jest to szybki filtr. Jeśli kontakt się nie uda lub pytania wydają się nieodpowiednie, możesz przerwać komunikację, nie tracąc całego dnia.
Pułapka na dokumenty
Pokazy się zdarzają. Otwierasz drzwi. Ale nie poprzestawaj na uścisku dłoni. Przygotuj swój wniosek o wynajem. To nie jest tylko formalność. To jest twoja ochrona. Potrzebujesz pisemnego dowodu, że mogą zapłacić. Trzeba wiedzieć, czy nie uszkodzili mieszkań w swoich poprzednich miejscach zamieszkania.
Oto, co musisz zebrać:
- Dane osobowe: Imiona i nazwiska, adresy, numery telefonów, adresy e-mail. Dla każdego. Nawet dla współnajemców. Proszę wskazać dzieci. Proszę uwzględnić zwierzęta.
- Autoryzacja czeku kredytowego: Muszą podpisać to upoważnienie. Aby sprawdzić przeszłość w USA, będziesz potrzebować numeru ubezpieczenia społecznego (SSN) i kopii prawa jazdy. Brak numeru SSN – brak weryfikacji.
- Dowód dochodu: Ostatnie odcinki wypłat. Wyciągi bankowe. Powinieneś zobaczyć pieniądze. Standardową zasadą jest, że czynsz nie powinien przekraczać jednej trzeciej ich miesięcznych dochodów. Jeśli jest to połowa, oznacza to, że przeciążają się. W końcu zapomną o płatnościach.
- Historia pracy: Gdzie oni pracują? Jak dawno temu? Stabilność ma znaczenie.
- Historia wynajmu: Uzyskaj kontakty z ostatnich dwóch do trzech lat. Czy zostali eksmitowani? Czy doszło do bankructwa majątku? Czy przegapili więcej niż trzy płatności w ciągu jednego roku? Jeśli tak, odejdź.
- Kodeks postępowania i umowa najmu: Uzyskaj wszystko na piśmie. Zdefiniuj akceptowalne zachowanie. Jasno określ kwotę wynajmu.
Unikanie opłat za dyskryminację
To tutaj pozywa się właścicieli nieruchomości. Wybór najemców musi być sprawiedliwy. Musisz zrozumieć sprawiedliwe prawa mieszkaniowe. Jeśli nie, grasz w rosyjską ruletkę swoimi aktywami.
Złota zasada: spójne kryteria. Zapisz je. Jeśli pozwala na to budżet, poproś prawnika o ich sprawdzenie.
Ustaw minimalny poziom dochodu. Ustaw minimalną zdolność kredytową. Nie żądajcie eksmisji. Zastosuj te zasady do wszystkich. Żadnych wyjątków. Jeśli pozwolisz znajomemu przejść kontrolę kredytową bez sprawdzania, ponieważ jest „godny zaufania”, właśnie narazisz się na roszczenie o dyskryminację. Jeśli zgłosi się osoba nieznajoma, obowiązuje ta sama kontrola.
Decyzje powinny opierać się na logice biznesowej, a nie na intuicji. Intuicja jest stronnicza. Logiki biznesowej można obronić.
Umowa najmu: kiedy zaczyna się rzeczywistość
Po wybraniu odpowiedniego kandydata pozostaje tylko praktyka. Podpisujesz umowę najmu.
Drobny druk: umowy najmu i kontrakty
Zrozumienie drobnego druku: umowy, dzierżawa i kaucje
Różnica pomiędzy umową najmu a dzierżawą nie wynika wyłącznie z terminologii. Od niego zależy, jak długo pozostaniesz w branży prawniczej. Umowy najmu zawierane są najczęściej na okres miesiąca lub obejmują pobyty krótkoterminowe. Są one automatycznie odnawiane co 30 dni, chyba że zostaną wypowiedziane przez którąkolwiek ze stron. Leasing działa inaczej: zobowiązuje Cię na okres od sześciu miesięcy do roku. Nie możesz po prostu odejść przed wygaśnięciem umowy, która nie przedłuża się automatycznie.
Miejsce zamieszkania określa domyślne zasady. W Anglii standardem jest zapewniony najem krótkoterminowy. To jest poziom podstawowy. Właściciel może odebrać nieruchomość po upływie sześciu miesięcy. W tym celu musi jedynie przekazać Ci pisemne wypowiedzenie z dwumiesięcznym wyprzedzeniem. Aby zostać dłużej, zazwyczaj będziesz potrzebować gwarantowanego najmu. Ale to jest trudniejsze dla wynajmującego: będzie musiał udowodnić w sądzie, że zalegasz z czynszem lub łamiesz zasady. W Brazylii standardowy okres wynajmu jest znacznie dłuższy: 30 miesięcy.
Co musi znaleźć się w umowie
Umowa najmu jest tarczą dla obu stron. Eliminuje pozbawionych skrupułów najemców i uniemożliwia pozbawionym skrupułów właścicielom stawianie arbitralnych żądań. Ale to działa tylko wtedy, gdy jest przejrzystość. Każda dobra umowa najmu powinna wyraźnie wymieniać:
- Imię i nazwisko wszystkich dorosłych mieszkańców
- Surowe ograniczenia dotyczące liczby mieszkańców
- Dokładne daty rozpoczęcia i zakończenia okresu wynajmu
- Kwota czynszu, termin płatności i akceptowane metody płatności
- Kwota kaucji i opłaty dodatkowe
- Szczególne obowiązki wynajmującego
- Prawa właściciela i zasady dostępu
- Kodeks postępowania w przestrzeniach wspólnych
- Zasady trzymania zwierząt domowych
- Ograniczenia dotyczące parkowania, prania i korzystania z części wspólnych
Pułapka depozytowa
To właśnie na kaucji najczęściej pogarszają się relacje. Jest to główne źródło sporów prawnych pomiędzy wynajmującymi a najemcami. Każda litera jest ważna. Technicznie rzecz biorąc, pożyczasz te pieniądze wynajmującemu. Nie płacisz ich w formie opłaty czy prowizji. W wielu jurysdykcjach właściciele nieruchomości są zobowiązani do przechowywania tych pieniędzy na oddzielnym rachunku powierniczym. Nie mogą mieszać ich ze swoimi funduszami operacyjnymi. Kiedy się wyprowadzisz, pieniądze zostaną Ci zwrócone. Czasem z zainteresowaniem.
Chyba że spowodujesz uszkodzenie mienia wykraczające poza normalne zużycie.
Zdefiniowanie normalnego użytkowania nie jest łatwym zadaniem. Prawo nie wszędzie podaje jednoznaczną definicję, dlatego należy ją zapisać w umowie. Ogólne zabrudzenia na dywanach? Norma. Farba pęka od czasu do czasu? Norma. Zatkana rura z powodu włosów? Norma. A co jeśli bez pozwolenia założysz w swoim mieszkaniu piekarnię? To już nie jest normą. Ciepło z piekarnika stopiło płytki i zdarła farbę z sufitu. To jest uszkodzenie. Koszt naprawy może zostać potrącony z kaucji.
Zapobieganie jest lepsze niż eksmisja
Jak uniknąć konfliktu? Dokumentuj wszystko. Przed wprowadzeniem się zrób zdjęcia każdego narożnika, zadrapania i plamy. Obie strony muszą podpisać raport stanu nieruchomości potwierdzający wszelkie istniejące szkody. W Australii jest to standardowa praktyka udokumentowana w oficjalnym raporcie o stanie nieruchomości. Nie pomijaj tego kroku.
Nie należy także oddawać kluczy z wyprzedzeniem. Wynajmujący nie powinien udzielać dostępu, dopóki czeki z kaucji i pierwszego miesiąca czynszu nie zostaną faktycznie wpłacone na konto. Jeśli pozwolisz im się wprowadzić, zanim bank przetworzy środki, a czek zostanie odrzucony, będziesz miał poważne problemy. Eksmisja to proces chaotyczny, kosztowny i powolny. Lepiej poczekać kilka dodatkowych dni, aż pieniądze dotrą na Twoje konto.
Ile to za dużo?
Limity kosztów różnią się znacznie w zależności od regionu. W USA połowa stanów ustaliła limit wielkości depozytu zabezpieczającego. Zwykle jest to kwota równa jedno- lub dwumiesięcznemu czynszowi. W niektórych miejscach zasady są bardziej rygorystyczne. W Szkocji pobieranie składek lub przetrzymywania depozytów powyżej kwoty kaucji jest nielegalne. W przeszłości właściciele robili to, aby pokryć koszty kontroli zdolności kredytowej i przetwarzania wniosków. Teraz nie mają do tego prawa. Postępuj zgodnie z lokalnymi przepisami. Jeśli opłata wydaje Ci się ukrytą podwyżką czynszu, prawdopodobnie tak jest.
Obowiązki wynajmującego
Przestrzeganie standardów mieszkaniowych i terminów napraw
Obowiązki wynajmującego nie ograniczają się tylko do pobierania czynszu. Jej zadaniem jest zapewnienie mieszkań niezagrażających życiu. Przed przekazaniem pierwszego klucza nieruchomość musi spełniać wymogi lokalnych i federalnych przepisów mieszkaniowych. To nie są zalecenia. Władze miast i hrabstw ustalają rygorystyczne wymagania dotyczące usług elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych, farb ołowiowych, oświetlenia, wentylacji i integralności konstrukcyjnej. W wielu jurysdykcjach wymagane są również pewne zabezpieczenia: zamki do drzwi z zasuwkami w drzwiach wejściowych, czujniki dymu w każdym mieszkaniu i gaśnice w dostępnym miejscu.
Od momentu podpisania umowy najmu rozpoczyna się okres konserwacji. Jeśli przepali się żarówka w wejściu, jest to zmartwienie wynajmującego. Jeśli kran cieknie, jest to również zmartwienie wynajmującego. Ogólną zasadą jest udzielenie odpowiedzi w ciągu 24 godzin. Na rozwiązanie problemu wyznacza się „rozsądny” okres czasu, który często zależy od powagi problemu. Pęknięcie rury zdarza się dzisiaj, ale skrzypiąca pętla może poczekać do przyszłego miesiąca.
Ignorowanie tych kwestii szybko prowadzi do odpowiedzialności prawnej. Jeśli najemca lub gość odniesie obrażenia w wyniku poluzowanej poręczy schodów lub braku deski podłogowej, a wynajmujący wiedział o tym, ale nie zareagował, przegra w sądzie. Dlatego ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej nie jest opcjonalne. To zabezpieczenie przed roszczeniami, które mogłyby zrujnować niewielki portfel nieruchomości.
Ochrona najemcy i dokumentacja właściciela
Nie każdy spór kończy się w sądzie. Jeśli jednak najemca tygodniami mieszka z wadliwą zmywarką, ma przewagę. W większości stanów USA najemcy mają prawo wstrzymać czynsz do czasu zakończenia napraw. Niektóre stany pozwalają im samodzielnie rozwiązać problem i odliczyć koszt naprawy od następnej płatności czynszu. W skrajnych przypadkach, gdy bezczynność wynajmującego stanowi naruszenie umowy, najemca może wypowiedzieć umowę najmu i wyprowadzić się wcześniej.
Właściciele mogą zabezpieczyć się przed takimi sporami, dokumentując wszystkie zdarzenia. Prowadź dziennik. Zapisz dokładny czas zgłoszenia problemu i podjęcia działań. Jeśli nie możesz natychmiast usunąć wycieku, wyjaśnij najemcy przyczynę. Podaj mu szacunkowy termin. Przejrzystość zmniejsza złość. Zachęcaj najemców do jak najwcześniejszego zgłaszania problemów. Drobny problem zidentyfikowany dzisiaj zapobiegnie złożeniu pozwu jutro.
Bezpieczeństwo obejmuje także bezpieczeństwo. Właściciele są zobowiązani do utrzymywania dobrze oświetlonych klatek schodowych i części wspólnych. Drzwi wejściowe i bramy muszą być zamknięte. Domofony powinny działać. Drzwi wejściowe muszą być wyposażone w zamki ryglowe. Okna dostępne z schodów przeciwpożarowych muszą być wyposażone w zamki. To nie tylko kwestia komfortu. Jest to kwestia zapobiegania przestępczości.
Właściciele nieruchomości ponoszą także odpowiedzialność za działalność przestępczą na terenie nieruchomości. Jeśli wynajmujący wie, że najemcy handlują narkotykami i ignoruje to, może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za powiązane przestępstwa w okolicy. Niewiedza nie jest usprawiedliwieniem.
Luki w ubezpieczeniu
Właściciele to przede wszystkim właściciele małych firm. Są oni narażeni na dwa różne rodzaje ryzyka, które wymagają dwóch odrębnych polis ubezpieczeniowych.
Ubezpieczenie nieruchomości obejmuje fizyczny budynek. Płaci odszkodowania za szkody spowodowane przez źródła zewnętrzne: pożar, burzę, wandalizm. Trzęsienia ziemi i powodzie są zwykle wyłączone ze standardowych polis. Ryzyka te wymagają dodatkowego ubezpieczenia, które kosztuje więcej.
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej pokrywa koszty prawne i medyczne w przypadku pozwu przez najemcę. Obejmuje to obrażenia spowodowane zaniedbaniem, roszczeniami o dyskryminację, bezprawną eksmisją lub naruszeniem prywatności. Jeden nieudany upadek na mokrą podłogę bez znaku ostrzegawczego może doprowadzić do bankructwa nieubezpieczonego wynajmującego.
Dwie polityki. Jeden atut. To właśnie w przepaści między nimi żyją procesy sądowe.
Pobieranie czynszu jest podstawowym prawem każdego wynajmującego, jednak mechanizmy pobierania czynszu różnią się znacznie w zależności od warunków umowy. Możesz płacić co tydzień, co dwa tygodnie lub co miesiąc. Metoda płatności jest określona w umowie: niektórzy wolą korzystać z czeków gotówkowych lub przekazów pieniężnych, podczas gdy inni wolą bezpośrednie przelewy bankowe lub portale internetowe stron trzecich.
Ale co się stanie, gdy płatność nie dotrze?
Jeśli najemca nie dotrzyma terminu, wynajmujący nie ma przeszkód, aby podjąć działania. Może podjąć określone kroki. Działania te mogą rozpocząć się wypowiedzeniem i zakończyć eksmisją. Umowa najmu określa szczegółowe warunki, jednak fundamentalne jest prawo do żądania zapłaty.
Podwyżki czynszów i zasady stabilności
Po zakończeniu umowy najmu wynajmujący ma zazwyczaj prawo do zmiany stawki miesięcznej. Jeśli podpisałeś kontrakt na sześć miesięcy, cena jest zablokowana na te sześć miesięcy. Po tym okresie właściciel może go zwiększyć.
Są jednak wyjątki. W dużych miastach, takich jak Nowy Jork, Chicago i San Francisco, niektóre starsze budynki podlegają kontroli czynszów lub systemom stabilizacji stawek. Przepisy te zabraniają właścicielom pobierania opłat wyższych niż określony limit. Cel jest prosty: utrzymać przystępną cenę mieszkań w gęsto zaludnionych ośrodkach miejskich. Poza tymi rynkami regulowanymi cena jest ustalana przez rynek po wygaśnięciu starej umowy najmu.
Kiedy właściciel może wejść na Twoją nieruchomość?
Poufność jest prawem najemcy, ale nie jest ona absolutna. Właściciele mogą wejść do lokalu, ale zazwyczaj tylko po uprzednim powiadomieniu.
W przypadku rutynowych konserwacji lub napraw rutynowych większość umów wymaga powiadomienia z co najmniej 24-godzinnym wyprzedzeniem. Masz swój czas; uzyskują dostęp.
Sytuacje awaryjne całkowicie zmieniają zasady. Jeśli pęknie rura, wybuchnie pożar lub burza spowoduje poważne uszkodzenia konstrukcji, wynajmujący może natychmiast wejść. Brak powiadomienia. Bez czekania. Mienie jest zagrożone i należy zapobiegać szkodom.
Jest jeszcze jedna szara strefa: spóźniony czynsz. Jeżeli najemca zaprzestał płacenia i ignoruje pisemne wezwania, wynajmujący może mieć prawo wejść do lokalu i zażądać zapłaty. Jest to napięta sytuacja, ale często istnieje do tego prawo, jeśli umowa najmu to przewiduje.
Weryfikacja, zwierzęta domowe i przepisy dotyczące dyskryminacji
Zanim ktokolwiek się wprowadzi, wynajmujący przechodzi proces kontroli. W tym miejscu wchodzą w grę przepisy antydyskryminacyjne. Nie możesz odmówić wynajmu ze względu na rasę, religię, stan cywilny lub inne chronione kategorie. Te prawa chronią ludzi.
Ale oni nie chronią zwierząt.
Właściciele zachowują prawo do całkowitego zakazu posiadania zwierząt. Mogą również określać określone rasy lub typy zwierząt, których trzymanie jest zakazane. Jest to decyzja biznesowa, a nie kwestia dyskryminacji. Jeśli wprowadzasz golden retrievera do budynku, w którym nie wolno wprowadzać zwierząt, naruszasz warunki umowy najmu, niezależnie od tego, jak dobrze zachowuje się pies.
Kiedy coś pójdzie nie tak: prawa do eksmisji
Jeżeli najemca naruszy warunki umowy najmu – czy to poprzez niepłatność, wtargnięcie na teren lokalu, czy też uszkodzenie mienia – wynajmujący ma prawo wszcząć postępowanie eksmisyjne.
W tym miejscu wielu właścicieli popełnia błędy. Próbują zmienić zamki, wyłączyć media lub wyrzucić rzeczy. Jest to nielegalne w prawie wszystkich jurysdykcjach. Eksmisja jest procedurą prawną. Wymaga odpowiedniego powiadomienia, złożenia dokumentów w sądzie, a często także decyzji sędziego.
Właściciele kontra „slamlordowie”
Nie wszyscy właściciele działają w dobrej wierze. Niektórzy z nich nazywani są w branży slamlordami. Są to właściciele, którzy odmawiają przeprowadzenia napraw. Ignorują zgłoszenia serwisowe. Pozwalają na pogorszenie warunków.
W najgorszych przypadkach slamlordowie stosują zastraszanie. Mogą nielegalnie eksmitować lokatorów lub nękać ich, aby zmusić ich do opuszczenia lokalu. Po co? Zwolnienie budynku do remontu. Mogą całkowicie przebudować mieszkanie, zamieniając mieszkanie dla niskich dochodów w drogi hotel lub luksusowe apartamenty. Jest to cyniczne posunięcie taktyczne i w wielu miejscach jest nielegalne. Lokatorzy w takich sytuacjach często walczą za pośrednictwem sądów mieszkaniowych lub lokalnych związków lokatorów, ale równowaga sił jest mocno zachwiana.
Eksmisja
Proces eksmisji lokatora to coś więcej niż tylko wymiana zamków. Jest to procedura prawna, która różni się w zależności od stanu i hrabstwa.
Eksmisje typu „zrób to sam” są pułapką. Możesz być zły z powodu opóźnień w czynszu lub ciągłych skarg na hałas, ale zmiana zamków lub wyłączanie prądu jest nielegalne w prawie wszystkich 50 stanach. Tak definiuje się blokadę : blokowanie wejścia, konfiskatę kluczy lub wyłączanie mediów. Nie ma znaczenia, czy jesteś właścicielem nieruchomości; nie można brać prawa w swoje ręce.
Jest jednak dobra wiadomość. Legalny proces eksmisji jest zaskakująco szybki w porównaniu do innych powództw cywilnych. W Teksasie możesz legalnie eksmitować lokatora w ciągu zaledwie dziewięciu dni. Nawet w Kalifornii, gdzie panuje notorycznie rygorystyczna ochrona lokatorów, sędzia zazwyczaj rozpatruje sprawę o eksmisję i wydaje decyzję w ciągu 20 dni.
Rozpoczęcie procesu nielegalnego przetrzymywania
Wszystko zaczyna się od listu. Musisz wysłać formalne powiadomienie dające najemcy jasne możliwości. Zapłać czynsz w określonym terminie. Napraw naruszenie kodeksu postępowania. Albo się wyprowadź.
Jeśli zignorują ten list, złożysz wniosek o bezprawne przetrzymanie. Jest to termin prawny określający pozew o eksmisję.
Kiedy sprawa trafia do sądu, obie strony przedstawiają swoje argumenty. Sędzia przegląda umowę najmu, zeznania świadków i dowody. Jeśli wygrasz, najemca opuści lokal, zwróci zaległy czynsz i pokryje Twoje koszty prawne. Jeśli wygra, być może będziesz musiał pokryć jego koszty prawne. Jest to ryzykowne, ale to jedyny sposób, aby zachować legalność.
Nakaz posiadania i usunięcia przez szeryfa
Wygranie sprawy to nie koniec. Otrzymujesz nakaz posiadania. Dokument ten wyznacza rygorystyczny termin, w którym najemca musi spakować swoje rzeczy i opuścić lokal.
W tym miejscu większość właścicieli popełnia zasadniczy błąd. Jeżeli po tym terminie najemca pozostanie, nie można go fizycznie usunąć siłą. Nie możesz przesuwać jego mebli. W większości stanów USA jedynie lokalny szeryf lub marszałek jest uprawniony do wymuszenia wydalenia. Przyjeżdżają, realizują zamówienie i rozwiązują wszelkie kwestie organizacyjne.
Należy pamiętać, że w stanach obowiązują surowe zasady dotyczące tego, co dzieje się z pozostawionymi rzeczami najemcy. W niektórych jurysdykcjach wymagane jest przechowywanie tych przedmiotów przez określony czas, zanim będzie można ich legalnie pozbyć. Pominięcie tego kroku może skutkować wystąpieniem z roszczeniem wzajemnym z tytułu niezgodnego z prawem przejęcia majątku.
Kontekst eksmisji w Chinach
Krajobraz prawny wygląda zupełnie inaczej na Pacyfiku. W Chinach najemcy mają ograniczone możliwości przeciwstawienia się przymusowym eksmisjom, zwłaszcza w przypadku dużych projektów infrastrukturalnych. Weźmy pod uwagę rewitalizację miast związaną z Igrzyskami Olimpijskimi w Pekinie w 2008 roku.
Oficjalne dane rządowe pokazują, że w latach 1993–2003 wysiedlono ponad 2,5 miliona mieszkańców Szanghaju, głównie ze starszych obszarów miasta. Protesty przeciwko przymusowym relokacjom w przeszłości prowadziły do represji i aresztowań policji, pomimo nacisków ze strony międzynarodowych organizacji praw człowieka.
Strategie zarządzania nieruchomościami
Postępowanie eksmisyjne to ból głowy, którego najlepiej unikać. Kolejnym krokiem w ochronie inwestycji jest skorzystanie z profesjonalnych technik zarządzania nieruchomościami. Właściwa weryfikacja najemcy i konsekwentne przestrzeganie warunków umowy najmu może przede wszystkim zapobiec konieczności eksmisji.
Nie każdy chce być zarządcą nieruchomości. Praca ta wiąże się z długimi i nieprzewidywalnymi godzinami pracy oraz ciągłym strumieniem wściekłych telefonów od najemców. Profesjonalne firmy zarządzające biorą na siebie ciężar pracy. Zamieszczają ogłoszenia o nieruchomościach do wynajęcia. Wybierają najemców. Sporządzają umowy najmu. Zbierają czynsz. Zarządzają rutynową konserwacją i organizują prace naprawcze. Znasz ten proces: o drugiej w nocy toaleta jest zatkana i to oni odbierają telefon.
Zwykle pobierają 10% miesięcznego czynszu.
Wybór odpowiedniego zarządcy nieruchomości
Właściciele powinni zachować ostrożność. Doświadczenie ma znaczenie. Celem jest uwolnienie się od codziennej odpowiedzialności. Dobry menedżer działa niezależnie. Kontaktuje się z Tobą wyłącznie w sprawie większych napraw lub kwestii prawnych. Umiejętności komunikacyjne są koniecznością. Zarządca nieruchomości pełni rolę bufora pomiędzy Tobą a najemcą. Jasno przekłada potrzeby obu stron.
Przeprowadź pełną weryfikację przeszłości potencjalnych pracowników. Dotyczy to także samego zarządcy nieruchomości. Należy wyeliminować kandydatów o wątpliwej reputacji moralnej. Dlaczego? Jeśli zarządca nieruchomości dopuści się przestępstwa przeciwko najemcy, możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności. Sprawdź, czy firma posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Jeśli nie, upewnij się, że zarządcy nieruchomości są objęci Twoją polisą.
Śledź swoje finanse za pomocą oprogramowania
Bycie właścicielem oznacza prowadzenie działalności gospodarczej. Użyj oprogramowania do zarządzania wynajmem, aby śledzić swoje dochody i wydatki. Programy takie jak Quicken Rental Property Manager 2009 mogą pomóc w uporządkowaniu rachunków. Dokumentują wydatki. Maksymalizują ulgi podatkowe. Oddzielają finanse firmowe od osobistych. Duże firmy mogą korzystać z systemów internetowych, takich jak Property Boss. Narzędzia te umożliwiają śledzenie żądań naprawy. Zapewniają kontrolę najemców online. Zarządzają zgodnością z przepisami podatkowymi i raportowaniem.
Minimalizacja ryzyka prawnego
Najlepszym sposobem na osiągnięcie sukcesu jest minimalizacja ryzyka. Unikaj problemów prawnych, zachowując się odpowiedzialnie. Posiadaj odpowiednie ubezpieczenie. Płacić podatki. Upewnij się, że nieruchomość spełnia minimalne wymagania stanowe i lokalne przepisy budowlane. Poszukaj zagrożeń dla środowiska, takich jak farba ołowiowa lub azbest. Wyeliminuj je. Zagrożenia te wpływają na zdrowie lokatorów. Dokładnie sprawdzaj najemców i pracowników. Odfiltruj potencjalnych przestępców. Traktuj najemców z szacunkiem i profesjonalizmem. Pomaga to uniknąć pułapek związanych z dyskryminacją.
Wiele miast w USA oferuje programy szkoleniowe. Przygotowują wynajmujących do radzenia sobie z kwestiami prawnymi. Obejmują one zmieniające się wymagania regulacyjne. Uczą technik poprawy relacji z najemcami. Pokazują jak utrzymać stan obiektów. Wyjaśniają, jak wykorzystać organy ścigania do identyfikacji zachowań przestępczych. Pomagają zwiększyć wartość nieruchomości.
Więcej informacji na temat zarządzania nieruchomościami i finansami można znaleźć pod linkami na następnej stronie.
Często zadawane pytania dla właścicieli
Czy trudno jest być właścicielem nieruchomości?
Z perspektywy najemcy wydaje się to proste. W rzeczywistości jest to trudne i frustrujące. Wiąże się to z długimi i nieprzewidywalnymi godzinami pracy. Możesz spotkać się z ciągłymi telefonami i e-mailami od niezadowolonych najemców. Ilość pracy wzrasta wraz z zakupem większej liczby przedmiotów. Dlatego niektórzy właściciele zlecają codzienne zadania na zewnątrz.
Jakie są prawne obowiązki wynajmującego?
Musisz zapewnić bezpieczną i funkcjonalną przestrzeń życiową. Musi być zgodny z lokalnymi i federalnymi przepisami mieszkaniowymi. Jesteś odpowiedzialny za szybką naprawę. Wszystko, co zepsuje się na miejscu, należy naprawić.
Czy właściciele są właścicielami nieruchomości?
Tak, właściciele są właścicielami nieruchomości. Mogą zatrudnić zarządcę nieruchomości lub firmę. Ci specjaliści podejmują się codziennych obowiązków. Zwykle otrzymują procent od miesięcznego czynszu.
Jak nazywa się osoba posiadająca nieruchomość na wynajem?
Osoba ta nazywana jest wynajmującym lub gospodynią. Niektórzy nazywają siebie „właścicielami nieruchomości mieszkalnych na wynajem”. Robią to, aby uniknąć piętna związanego z tym zawodem.
O co wynajmujący mogą prosić potencjalnych najemców?
Aplikacja wynajmu zbiera kluczowe informacje. Obejmuje to dane osobowe. Obejmuje poziom dochodów. Prosi o pozwolenie na sprawdzenie swojej historii kredytowej. Wymagana jest historia zatrudnienia. Prosi o historię wynajmu. Obejmuje to podpisany kodeks postępowania i umowę najmu. Po zatwierdzeniu wynajmujący mogą pobrać kaucję. Jest ona ograniczona prawnie do kwoty równej dwóm miesięcznym opłatom za czynsz.
