Eres dueño de un terreno. O tal vez esté cansado de hacer guerras en un mercado ajustado. O tal vez vea una propiedad de alquiler con importantes ventajas. Construir su propia casa tiene sentido para mucha gente.
Pero hay un número que detiene el sueño en seco.
¿Cuánto cuesta construir una casa desde cero?
No es un solo número. Es un rango. Y ese rango es amplio. El precio final depende de tres cosas principales.
El tamaño de la casa importa. Una casa de 5000 pies cuadrados cuesta significativamente más que una modesta de 2000 pies cuadrados. Son matemáticas simples. Más metros cuadrados significa más hormigón, más madera, más techo.
Luego están los acabados. ¿Quieres encimeras de mármol que cuesten más que un coche usado? ¿O le parece bien un laminado que luzca decente? Las mejoras de lujo se acumulan más rápido de lo que piensas. Se suman rápido.
La geografía es el tercer factor. Los costos de construcción varían enormemente según la región. Pagará más en el Noreste y el Oeste. El sur suele ser más barato.
Construir versus comprar: hacer los cálculos
Miremos los números.
Según datos de mayo de 2023 de la Oficina del Censo de EE. UU., el precio de venta promedio de una vivienda unifamiliar nueva alcanzó los 487.300 dólares. Eso fue un aumento de $464,200 en 2021. El precio de venta medio fue de $416,300.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) dice que el costo promedio de construcción de viviendas fue de $392,241. Eso equivale a unos 153 dólares por pie cuadrado.
A primera vista, construir parece más barato. La diferencia es de más de $95.000.
Pero estos números no son manzanas con manzanas.
El precio de venta promedio de $487,300 incluye el terreno. El costo de construcción de $392,241 no lo hace. Esa cifra es sólo el “precio del contrato”. Es lo que cobra el contratista por levantar los muros. Excluye la suciedad sobre la que se asienta la casa.
Si ya posee un terreno, construir probablemente sea más barato.
Si no posee tierra, es posible que no ahorre nada.
La NAHB encuestó a sus miembros en 2022. Los datos más recientes disponibles. Descubrieron que el lote promedio costaba casi $114,622. El tamaño promedio del lote fue de 17,218 pies cuadrados. Se trata del tamaño de lote medio más pequeño desde 2011.
Los costos de los lotes están aumentando. En 2020, el coste medio del lote fue de 90.000 dólares. El tamaño también era mayor, 22.000 pies cuadrados.
Además, las cifras de la Oficina del Censo incluyen las viviendas existentes. La NAHB sitúa el precio de venta de una vivienda unifamiliar de nueva construcción en 644.750 dólares. Eso incluye el costo de construcción, el costo del lote, el marketing, la comisión de ventas y las ganancias.
La trampa del contratista general
Esas cifras suponen que usted contrata a un contratista general.
Los contratistas generales añaden entre un 20 y un 30 por ciento al coste total. Esa es su compensación. Ellos se encargan de los subcontratistas. Ellos manejan el caos.
Del veinte al treinta por ciento es mucho dinero.
Es posible que desee actuar como su propio contratista general. Quiere ahorrar esas decenas de miles de dólares.
No.
Es un compromiso de tiempo enorme. Si eres nuevo en la construcción, cometerás errores. Los caros.
Los subcontratistas le cobrarán más de lo que le cobran a un profesional. Saben cuando estás verde. Esos ahorros potenciales se ven devorados por mayores costos de mano de obra y materiales.
También perderás permisos. Los contratistas saben qué permisos necesita. Saben cuándo presentar la solicitud. Puede que no.
De esta forma se ahorra en gastos de gestión pero se pierde en ineficiencia. Las matemáticas rara vez funcionan para el aficionado.
El costo promedio de construir una vivienda unifamiliar en Estados Unidos alcanzó un récord en 2022.
Según una encuesta realizada por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), el costo promedio de construcción de una casa de 2,561 pies cuadrados fue de $392,241.
Esa es la cifra más alta registrada desde que la NAHB comenzó a rastrear estos datos.
Pero hay un problema. Ese número cubre la estructura misma. No incluye el precio del terreno. También ignora la financiación, el marketing y las ganancias de los desarrolladores. Si observa el precio de venta total, incluidos esos extras, el promedio salta a $644,750.
Los números cambian enormemente dependiendo de dónde se construya. Pero si desea saber a dónde va realmente su dinero durante la fase de construcción, aquí tiene el desglose.
Lo que usted paga por la preparación del terreno y del lote
Antes de que se levante un solo muro, usted está pagando por el terreno y las legalidades de construir en él.
El costo del lote terminado, incluido el financiamiento, promedia $114,622. Esto representa aproximadamente el 17,8% del precio de venta total.
Dentro del presupuesto de construcción, la primera parte del gasto es “Trabajos en el sitio”. Esto cuesta alrededor de $29,193, o el 7,4% del costo de construcción.
Esto incluye:
– Tarifas de permisos de construcción ($8,292)
– Tarifas de impacto ($5,208)
– Conexiones de agua y alcantarillado más inspecciones ($5,800)
– Honorarios de arquitectura e ingeniería ($4,724)
– Gastos diversos del sitio ($5,169)
Cimientos y marcos: los artículos más caros
Una vez que el terreno está preparado, se excava. La categoría de fundación tiene un promedio de $43,086.
La mayor parte de eso ($39,731) se destina a excavación, concreto, muros de contención y relleno.
Luego viene el esqueleto de la casa. El marco es la fase única más costosa de la construcción física. Cuesta $80,280 en promedio.
Esto es el 20,5% de su presupuesto total de construcción.
Esta categoría cubre:
– Estructura de madera y techo ($60,831)
– Armazones ($11,479)
– Revestimiento ($5,383)
– Metales y acero en general ($1.168)
Los precios de la madera fueron extremadamente volátiles en 2022. Alcanzaron picos elevados que elevaron significativamente estos costos en comparación con años anteriores.
Exterior y sistemas: mantener el clima afuera
Una vez levantado el marco, sella el sobre. Los acabados exteriores cuestan $46,108.
Esto incluye:
– Acabados de paredes exteriores ($19,746)
– Techos ($11,496)
– Ventanas y puertas, incluida la puerta del garaje ($13.158)
Luego vienen las entrañas de la casa. Las modificaciones importantes de los sistemas cuestan 70.149 dólares.
Estás pagando por:
– Tuberías de fontanería (excluidos accesorios) (22.706 dólares)
– Cableado eléctrico (excluidos accesorios) ($23.892)
– Sistemas HVAC ($21,845)
Acabados interiores: donde mueren los presupuestos
Esta es la categoría más cara. Los acabados interiores cuestan $94,300.
Eso es el 24% del costo de construcción.
¿Por qué es tan alto? Incluye todas las puertas, accesorios de iluminación, inodoro y encimera.
La lista es larga:
– Aislamiento ($6,530)
– Paneles de yeso ($13,184)
– Adornos interiores, puertas y espejos ($12,727)
– Pintura ($8,793)
– Iluminación ($4,502)
– Gabinetes y encimeras ($17,775)
– Electrodomésticos ($6,263)
– Pisos ($13,019)
– Accesorios de plomería ($5,166)
– Chimeneas ($1,608)
Paul Emrath, vicepresidente de encuestas e investigación de vivienda de la NAHB, señala que esta categoría ofrece la mayor flexibilidad. Puedes ahorrar aquí. Elija materiales de encimera más baratos. Salta la chimenea. Utilice molduras interiores menos costosas.
Pero tenga cuidado con las “actualizaciones progresivas”. Cada vez que dices que sí a un electrodoméstico o accesorio un poco más caro, el total aumenta.
Pasos finales y costos ocultos
La última fase de construcción cuesta $23,065.
Esto cubre:
– Paisajismo ($9,123)
– Estructuras al aire libre como terrazas y patios ($2,178)
– Entradas ($8,775)
– Limpieza ($2,280)
También hay $6,059 listados en “Otros” para costos de construcción.
¿Es más barato construir que comprar?
Si se tienen en cuenta los costos del terreno, generalmente es más barato comprar una casa existente que construir una desde cero.
Hay excepciones. En estados como Hawaii y California, a veces puede resultar más barato construir, según informes del New York Times.
Para aquellos que no tienen suficiente efectivo disponible, existen préstamos de construcción a corto plazo. Estas pueden convertirse en hipotecas tradicionales una vez que la casa esté terminada.
¿Se mantienen estables los precios?
No. No es así.
Predecir los costos de materiales es casi imposible. La pandemia de COVID-19 provocó escasez y un aumento vertiginoso de los precios de la madera. Nadie lo vio venir.
Las fluctuaciones de precios son comunes. Los materiales como el hormigón suelen enviarse internacionalmente. Hace unos años, un auge de la economía china consumió las capacidades de transporte marítimo internacional, lo que provocó una escasez concreta.
Los acontecimientos globales perturban las cadenas de suministro. La demanda local cambia los precios.
El costo promedio es una instantánea. No es una garantía.
Si planea construir, sus preferencias personales determinarán la factura final mucho más que el promedio nacional. Puedes gastar menos. También puedes gastar mucho más.
Los costos de estructura y cimientos están ligados a los precios volátiles del mercado de la madera y el concreto. Los gastos interiores están ligados a tu gusto.
¿Cuál controlarás?
