Acheter une maison historique, c’est comme entrer dans un livre d’histoires. C’est romantique, jusqu’à ce qu’on se rende compte que les règles du jeu ont changé. Vous n’achetez pas seulement des murs et un toit. Vous adhérez à un héritage assorti de conditions. Le processus d’acquisition d’une propriété historique diffère considérablement d’un achat standard. Vous devez savoir où vous en êtes avant de faire une offre.
Tout d’abord, vous devez déterminer si le bâtiment est officiellement reconnu. Il y a ici deux points d’entrée principaux. Vous pouvez consulter les propriétés avant ou après leur désignation. Votre agent immobilier, le vendeur ou votre propre instinct peuvent qualifier une maison de « historique ». Mais les sentiments ne comptent pas. La vérification le fait.
Commencez par le Registre national des lieux historiques (NRHP). Le bien y est-il répertorié ? Si la réponse est non, ne partez pas encore. Cela ne veut pas dire que ce n’est pas historique. Il pourrait faire partie d’un quartier historique désigné. Utilisez la fonction de recherche avancée sur le site Web du NRHP pour rechercher des districts spécifiques. Être à l’intérieur du périmètre d’un quartier historique a son propre poids, même si la maison individuelle ne figure pas sur la liste fédérale.
Il existe également une troisième catégorie, souvent négligée. La maison a-t-elle été construite avant 1936 ? Si c’est le cas, il y a une marge de manœuvre. Un ancien propriétaire aurait pu travailler avec une agence locale ou étatique pour obtenir les avantages associés au statut historique sans obtenir une inscription officielle du NRHP. Ces accords informels peuvent toujours offrir des allégements fiscaux ou des incitations à la préservation. En cas de doute, vérifiez auprès de votre bureau local de préservation historique. Soit ils connaissent les demandes et les désignations, soit ils peuvent vous orienter vers les ressources locales qui peuvent vous dire de manière définitive si la propriété a un pedigree historique. Le site du National Park Service propose des liens rapides vers les bureaux de préservation historique de l’État. À partir de là, vous pouvez trouver les coordonnées des sociétés locales.
Une fois le statut confirmé, la vraie question devient : pourquoi faire cela ? Pourquoi s’attaquer au mal de tête ?
Les avantages de la propriété historique
Il n’y a pas de déjeuner gratuit. Mais posséder une maison historique désignée offre des avantages financiers et esthétiques tangibles. Voyons d’abord les bonnes choses.
Parfois, « historique » n’est qu’un terme immobilier poli pour « réparateur ». Si votre propriété cible est à la fois véritablement historique et nécessite des travaux sérieux, le ministère américain du Logement et le HUD peuvent intervenir. Le programme 203k de la Federal Housing Administration est votre ami ici. Il permet aux acheteurs potentiels d’investir jusqu’à 35 000 $ de fonds supplémentaires dans leur prêt hypothécaire, spécifiquement pour rénover des propriétés historiques. Il s’agit d’argent auquel vous n’auriez peut-être pas accès autrement pour des réparations structurelles majeures.
Ensuite, il y a l’argent que vous gardez. Les propriétés historiques sont souvent admissibles à des gels d’impôts, des abattements ou des crédits. Ces incitations peuvent provenir des gouvernements fédéral, étatiques, de comté ou locaux. Certains s’appliquent directement. D’autres sont appliqués contre les rénovations proposées. Le niveau fédéral a cependant un problème. La plupart des allégements fiscaux fédéraux exigent que la propriété soit « génératrice de revenus ». Cela signifie que si vous rénovez votre résidence principale, vous n’obtiendrez probablement pas le crédit de rénovation de 20 %. Mais si vous convertissez le bâtiment historique en espace commercial, cet argent vous appartient.
L’une des options les plus attractives pour les résidents est la servitude de préservation. Il s’agit d’un accord juridique entre vous, le propriétaire et une agence de préservation. Vous vous engagez à maintenir ou restaurer le caractère historique de la propriété. En échange, vous bénéficiez d’avantages fiscaux. De nombreux États et villes ont mis en place des systèmes pour évaluer ces propositions. Cependant, les détails varient énormément. Vous devrez vérifier auprès de votre bureau local de préservation historique pour voir si un programme existe dans votre région et comment postuler.
“Une servitude est un accord entre le propriétaire d’une propriété historique et une agence gouvernementale, à but non lucratif ou privée de préservation historique. En effet, vous acceptez de rénover ou de préserver la propriété historique en échange d’allégements fiscaux.”
Ces avantages sont importants. Mais ils ont un prix. Vous devez équilibrer les incitations et les restrictions.
Les inconvénients de la propriété historique
Il n’y a pas de déjeuner gratuit. Dans le monde de la préservation historique, cette règle est appliquée avec une rigueur particulière. Vous pourriez penser que vous achetez simplement une maison avec de beaux vieux os. En réalité, vous entrez souvent dans une relation contractuelle avec des règles strictes. La contrepartie des allègements fiscaux consiste généralement en des restrictions auto-imposées. Vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez. Vous ne pouvez pas rénover comme bon vous semble.
Considérez la servitude de façade. Il s’agit d’un outil juridique courant. Cela fonctionne en permettant au propriétaire de faire don de la vue extérieure de la propriété à un organisme de préservation. Ce don est une contribution caritative. Cela réduit votre facture fiscale. Mais cela diminue également la valeur de revente potentielle. Pourquoi? Parce que l’acheteur ne peut pas changer la façade de la maison. Vous devez vérifier l’acte. Vérifiez toujours l’acte. Recherchez ces servitudes avant de signer quoi que ce soit. Demandez s’ils sont indéfinis. Demandez s’ils ont une date d’expiration. Renseignez-vous sur les implications fiscales. Ils sont complexes.
Cet arrangement peut être une aubaine ou un piège. Cela dépend de vos objectifs. Peut-être souhaitez-vous un prix d’achat inférieur. Peut-être que vous aimez l’idée d’un look historique garanti. C’est bon. Ou peut-être envisagez-vous de vider l’intérieur. Peut-être que vous voulez changer les fenêtres. Dans ce cas, vous êtes en difficulté. Vous ferez face à des obstacles importants. Certaines personnes décrivent le processus d’approbation comme étant enflammé. C’est souvent bureaucratique et lent. La servitude peut couvrir plus que la façade. Cela pourrait couvrir l’intérieur. La structure. L’aménagement paysager. Tout ce qui rend le lieu historique.
La leçon est simple. Les propriétés historiques nécessitent une diligence raisonnable supplémentaire. Regardez le titre. Qu’est-ce qui y est attaché ? Si rien, vous êtes libre. Découvrez par vous-même les avantages fiscaux. S’il y a des coureurs, pesez-les. Le mal de tête en vaut-il la peine ? Pour la plupart des gens, la réponse est oui. Mais vous devez savoir à quoi vous vous inscrivez.
FAQ sur l’achat d’une propriété historique
Existe-t-il des incitatifs fiscaux pour posséder une maison historique ?
Oui. Une propriété historique peut bénéficier d’un gel d’impôt. Ou un abattement fiscal. Ou des crédits d’impôt. Ceux-ci proviennent des gouvernements fédéral, étatiques, de comté ou locaux. Ils peuvent être appliqués contre les rénovations proposées. Le programme fédéral d’incitations fiscales pour la préservation du patrimoine historique offre un crédit d’impôt de 20 %. Cela s’applique aux propriétés historiques réhabilitées qui génèrent des revenus. Il s’agit d’une incitation importante pour ceux qui peuvent s’y retrouver dans la paperasse.
Les maisons historiques sont-elles un bon investissement ?
BobVila.com suggère que c’est le cas. La valeur d’une propriété historique peut être jusqu’à 26 % plus élevée que celle des autres maisons de la région. Il tend à être moins affecté par les baisses de marché. La stabilité est un plus. Mais il y a des inconvénients. Les maisons et les quartiers inscrits au registre national sont très réglementés. Les rénovations sont difficiles. Même les réparations nécessaires peuvent être bloquées. L’âge apporte des problèmes. Les réglementations apportent encore plus de problèmes.
Qu’est-ce qui qualifie une maison d’historique ?
Le Registre national des lieux historiques a des critères spécifiques. Ils recherchent des associations avec des événements historiques significatifs. Ou des personnes importantes dans notre passé. La maison doit présenter des caractéristiques distinctives d’un type, d’une période ou d’une méthode de construction. Cela pourrait représenter l’œuvre d’un maître. Ou posséder de hautes valeurs artistiques. Il pourrait s’agir d’une entité importante dont les composantes pourraient manquer de distinction individuelle. Ou encore, cela pourrait fournir des informations importantes sur la préhistoire ou l’histoire.
Quel âge doit avoir une maison pour être considérée comme historique ?
Généralement, au moins 50 ans. S’il est plus jeune, cela doit être exceptionnellement important. C’est une barre haute. La plupart des maisons admissibles datent du milieu du siècle ou plus. Vous ne trouverez pas beaucoup d’éleveurs des années 1980 sur la liste, à moins qu’ils ne soient des merveilles architecturales.
Les maisons historiques sont-elles moins chères à posséder ?
Non. Généralement, ils sont plus chers. A acheter. A rénover. A entretenir. L’âge de la maison joue un rôle. Des directives strictes de réadaptation augmentent les coûts. Les coûts des services publics sont souvent plus élevés. Les vieilles fenêtres fuient. Le vieux câblage constitue un danger. Ces facteurs sont hors de votre contrôle. Vous payez une prime pour l’histoire. Vous payez également pour le privilège de le conserver.
