Comprar uma casa histórica é como entrar em um livro de histórias. É romântico até você perceber que as regras do jogo mudaram. Você não está apenas comprando paredes e um telhado. Você está comprando um legado que vem com restrições. O processo de aquisição de uma propriedade histórica difere significativamente de uma compra padrão. Você precisa saber onde você está antes de fazer uma oferta.
Primeiro, você precisa determinar se o edifício é oficialmente reconhecido. Existem dois pontos de entrada principais aqui. Você pode ver as propriedades antes ou depois de serem designadas. Seu corretor de imóveis, o vendedor ou seu próprio instinto podem sinalizar uma casa como “histórica”. Mas os sentimentos não contam. A verificação sim.
Comece com o Registro Nacional de Locais Históricos (NRHP). A propriedade está listada lá? Se a resposta for não, não vá embora ainda. Isso não significa que não seja histórico. Pode fazer parte de um distrito histórico designado. Use o recurso de pesquisa avançada no site do NRHP para procurar distritos específicos. Estar dentro do perímetro de um bairro histórico tem seu próprio peso, mesmo que a casa individual não esteja na lista federal.
Há também uma terceira categoria, muitas vezes esquecida. A casa foi construída antes de 1936? Nesse caso, há espaço de manobra. Um proprietário anterior pode ter trabalhado com uma agência local ou estadual para garantir benefícios associados ao status histórico sem garantir uma listagem oficial do NRHP. Estes acordos informais ainda podem oferecer benefícios fiscais ou incentivos à preservação. Em caso de dúvida, consulte o escritório local de preservação histórica. Eles conhecem as aplicações e designações ou podem indicar recursos locais que podem dizer com certeza se a propriedade tem um pedigree histórico. O site do National Park Service tem links rápidos para escritórios estaduais de preservação histórica. A partir daí, você pode encontrar informações de contato de sociedades locais.
Depois de confirmar o status, a verdadeira questão é: por que fazer isso? Por que assumir a dor de cabeça?
Os benefícios da propriedade histórica
Não existe almoço grátis. Mas possuir uma casa histórica designada oferece vantagens financeiras e estéticas tangíveis. Vejamos primeiro as coisas boas.
Às vezes, “histórico” é apenas um termo imobiliário educado para “consertador”. Se a sua propriedade alvo for genuinamente histórica e precisar de um trabalho sério, o Departamento de Habitação dos EUA e o HUD podem intervir. O programa 203k da Federal Housing Administration é seu amigo aqui. Ele permite que compradores em potencial acumulem até US$ 35.000 em fundos adicionais em suas hipotecas, especificamente para a renovação de propriedades históricas. Isso é dinheiro ao qual você não teria acesso para grandes reparos estruturais.
Depois, há o dinheiro que você guarda. As propriedades históricas muitas vezes se qualificam para congelamentos, reduções ou créditos de impostos. Esses incentivos podem vir dos governos federal, estadual, municipal ou local. Alguns se aplicam imediatamente. Outros são aplicados contra reformas propostas. O nível federal, no entanto, tem um porém. A maioria das isenções fiscais federais exige que a propriedade seja “geradora de renda”. Isso significa que se você estiver reformando sua residência principal, provavelmente não receberá o crédito de renovação de 20%. Mas se você estiver convertendo o edifício histórico em um espaço comercial, o dinheiro é seu.
Uma das opções mais atrativas para os moradores é a servidão de preservação. Este é um acordo legal entre você, o proprietário e uma agência de preservação. Você concorda em manter ou restaurar o caráter histórico da propriedade. Em troca, você recebe incentivos fiscais. Muitos estados e cidades estabeleceram sistemas para avaliar estas propostas. No entanto, as especificidades variam muito. Você precisará verificar com o escritório local de preservação histórica se existe um programa em sua área e como se inscrever.
“Uma servidão é um acordo entre o proprietário de uma propriedade histórica e uma agência governamental, sem fins lucrativos ou privada de preservação histórica. Efetivamente, você concorda em renovar ou preservar a propriedade histórica em troca de incentivos fiscais.”
Esses benefícios são significativos. Mas eles têm um preço. Você deve equilibrar os incentivos com as restrições.
As desvantagens da propriedade histórica
Não existe almoço grátis. No mundo da preservação histórica, esta regra é aplicada com particular rigor. Você pode pensar que está apenas comprando uma casa com belos ossos antigos. Na realidade, muitas vezes você entra em uma relação contratual com regras rígidas. A compensação por benefícios fiscais geralmente consiste em restrições autoimpostas. Você não pode simplesmente fazer o que quiser. Você não pode simplesmente renovar como quiser.
Considere a servidão da fachada. Esta é uma ferramenta jurídica comum. Funciona fazendo com que o proprietário doe efetivamente a vista externa do imóvel para uma organização de preservação. Esta doação é uma contribuição de caridade. Isso reduz sua conta de impostos. Mas também reduz o valor potencial de revenda. Por que? Porque o comprador não pode alterar a frente da casa. Você precisa verificar a escritura. Verifique sempre a escritura. Procure essas servidões antes de assinar qualquer coisa. Pergunte se eles são indefinidos. Pergunte se eles têm uma data de validade. Pergunte sobre as implicações fiscais. Eles são complexos.
Esse arranjo pode ser uma sorte inesperada ou uma armadilha. Depende de seus objetivos. Talvez você queira um preço de compra mais baixo. Talvez você goste da ideia de um visual histórico garantido. Isso é bom. Ou talvez você planeje destruir o interior. Talvez você queira mudar as janelas. Nesse caso, você está em apuros. Você enfrentará obstáculos significativos. Algumas pessoas descrevem o processo de aprovação como intenso. Muitas vezes é burocrático e lento. A servidão pode cobrir mais do que apenas a frente. Pode cobrir o interior. A estrutura. O paisagismo. Qualquer coisa que torne o lugar histórico.
A lição é simples. Propriedades históricas exigem diligência extra. Veja o título. O que está ligado a isso? Se nada, você está livre. Explore as vantagens fiscais por conta própria. Se houver passageiros, pese-os. A dor de cabeça vale o benefício? Para a maioria das pessoas, a resposta é sim. Mas você precisa saber no que está se inscrevendo.
Perguntas frequentes sobre compra de propriedades históricas
Existem incentivos fiscais para possuir uma casa histórica?
Sim. Uma propriedade histórica pode se qualificar para um congelamento de impostos. Ou uma redução de impostos. Ou créditos fiscais. Eles vêm dos governos federal, estadual, municipal ou local. Eles podem ser aplicados contra reformas propostas. O Programa Federal de Incentivo Fiscal à Preservação Histórica oferece crédito fiscal de 20%. Isto aplica-se a propriedades históricas reabilitadas que geram rendimentos. É um incentivo significativo para aqueles que conseguem navegar pela papelada.
As casas históricas são um bom investimento?
BobVila.com sugere que sim. O valor de uma propriedade histórica pode ser até 26% superior ao de outras casas na área. Tende a ser menos afetado pelas crises do mercado. A estabilidade é uma vantagem. Mas há desvantagens. Casas e bairros listados no Registro Nacional são altamente regulamentados. As reformas são difíceis. Até mesmo os reparos necessários podem ser bloqueados. A idade traz problemas. As regulamentações trazem mais problemas.
O que qualifica uma casa como histórica?
O Cadastro Nacional de Lugares Históricos possui critérios específicos. Eles procuram associações com eventos históricos significativos. Ou pessoas significativas em nosso passado. A casa deve incorporar características distintivas de um tipo, período ou método de construção. Pode representar o trabalho de um mestre. Ou possuem altos valores artísticos. Poderia ser uma entidade significativa cujos componentes podem não ter distinção individual. Ou pode produzir informações importantes na pré-história ou na história.
Quantos anos uma casa precisa ter para ser considerada histórica?
Geralmente, pelo menos 50 anos. Se for mais jovem, deve ser excepcionalmente importante. Essa é uma barreira alta. A maioria das casas qualificadas são de meados do século ou mais. Você não encontrará muitos fazendeiros da década de 1980 na lista, a menos que sejam maravilhas arquitetônicas.
As casas históricas são mais baratas?
Não. Geralmente são mais caros. Para comprar. Para renovar. Para manter. A idade da casa desempenha um papel. Diretrizes rígidas de reabilitação acrescentam custos. Os custos de serviços públicos são frequentemente mais elevados. Vazamento de janelas antigas. A fiação antiga é um perigo. Esses fatores estão fora do seu controle. Você paga um prêmio pelo histórico. Você também paga pelo privilégio de preservá-lo.
