Víte, co je to daň z příjmu. Je to každoroční bolest hlavy, která vás nutí kontrolovat srážky. Ale pokud jste nikdy nevlastnili dům, firmu nebo nájemní jednotku, pravděpodobně nemáte ponětí, jak daně z nemovitosti fungují. To je úplně jiný příběh. A na rozdíl od federálních nebo státních daní z příjmu je tato daň místní.
Koncept nezačal tabulkami. Vznikl ve středověké Evropě. Vše bylo tehdy jednoduché. Velká země? Velké skóre. Malá oblast? Malý účet. Vše. Velikost vaší země určovala váš dluh vůči králi nebo pánovi.
Pak se vše změnilo. Lidé si začali uvědomovat, že země není jen špína. Toto je aktivum. Něco vyrábí. Vytváří zisk. Odhadci se tedy přestali dívat na výměru a začali se dívat na hodnotu. Dívali se na to, co bylo na zemi.
Představte si lorda Garishe. Na maličký pozemek nacpe 1000 krav, tři stáje s 30 koňmi, zámek a větrný mlýn. Nyní se podívejte na lorda Frugalla. Na svém obrovském panství má 13 krav a márnici. Kdo platí víc? Lord Garish. Jeho vlastnosti generují větší ekonomickou aktivitu. Jeho majetek je cennější. Proto je jeho daňový výměr vyšší, i když je jeho pozemek menší.
Tato logika překročila Atlantik. V amerických koloniích místní vlády zavedly „všeobecnou daň z majetku“. Rozšířilo se to na všechno. Nemovitost. Osobní majetek. Celý balíček.
Dnes je systém v USA z velké části zaměřen na nemovitosti. Doma. Země. Komerční budovy. Některé státy stále zdaňují určité osobní věci, ale jedná se o výjimky. U kancelářské budovy je daň obvykle vázána na příjmy z pronájmu. Čím vyšší nájem, tím vyšší daň.
Jak to tedy platí pro vaši rekonstrukci nebo váš domov? Není to statické. Váš daňový doklad se změní. Roste, jak vylepšujete svůj majetek. Při změně trhu klesá. Pochopení toho, jak odhadci počítají toto číslo, je prvním krokem ke správě vašich výdajů.
Proč by vaše daně z nemovitosti mohly raketově vzrůst, i když jste nevzali kladivo
Na papíře vypadá matematika jednoduše. Vezměte celkový rozpočet, odečtěte to, co vláda vybere z daní z prodeje a státní podpory, a co zbyde, je váš daňový odvod. Tato mezera je to, co vlastníci nemovitostí platí, aby udrželi rozsvícená světla, zpevněné silnice a personál ve školách.
Ale tady začíná zmatek. Samotná daňová sazba se mění jen zřídka. Vlády si raději pohrávají s mírou hodnocení nebo úrovní hodnocení. Proč? Protože změna daňové sazby vám připadá jako přímé zvýšení zátěže vaší peněženky. Změna oceňovacího poměru vypadá jako byrokratická úprava. Výsledek je stejný. Liší se pouze vnímání.
Vaše skóre se změní, když:
- Hodnoty ocenění se mění. Odhadce sleduje nedávné prodeje srovnatelných nemovitostí. Pokud se farma podobná té vaší prodá za více peněz, vaše ocenění se zvýší.
- Probíhá vylepšení. Přidali jste terasu. Dokončili jste dokončení suterénu. Tato nová oblast podléhá dani.
- Daňové odvody se zvyšují. Místní vláda potřebuje další finanční prostředky na požární bezpečnost, vymáhání práva nebo práce na silnici.
- Výjimky se liší. Náboženské organizace, stejně jako většina církví, jsou obecně osvobozeny od daně z majetku. Stále jsou posuzováni, ale neplatí. Váš domov platí.
Zpochybnění nepřesného odhadu
Řekněme, že vlastníte nemovitost vedle vašeho souseda. Oba máte dvě kůlny. Vaše kůlny jsou v dobrém stavu. Sousedovi se rozpadají kůlny. Daňový správce oceňuje obě farmy stejně, protože mají stejnou plochu a počet budov.
To je ten problém.
Pokud se domníváte, že vaše nemovitost byla nadhodnocena, můžete se odvolat. Toto právo má každý majitel domu. Postup se liší v závislosti na místní samosprávě, ale základní mechanismus je stejný. Předkládáte důkazy. Poukazujete na nesrovnalosti. Tvrdíte, že váš výměr daně z nemovitosti neodráží skutečnou tržní hodnotu.
Nepředpokládejte, že první číslo je konečné. Odhad je odhad založený na srovnatelných prodejích a není přesným auditem vašeho konkrétního stavu.
Jak vlastně proces hodnocení funguje
Bylo by nemožné navštívit každý dům v okolí. Proto daňový přísedící, ať už zvolený nebo jmenovaný, používá proxy metodu. Podívají se na nedávné prodeje ve vaší oblasti ocenění. Touto zónou může být město, okres nebo školní čtvrť.
Pokud se nemovitost podobná té vaší prodala minulý měsíc za 400 000 USD, tato cena se stane základní cenou pro váš odhad. Není to ideální. Toto je snímek. Ale tohle je standard.
Výměr daně z nemovitosti je v podstatě tržní hodnota vaší nemovitosti. U domu jsou to náklady na pozemek plus náklady na stavbu. U komerční budovy to zahrnuje infrastrukturu podniku.
Co je považováno za zdanitelný majetek?
Nemovitosti ve vlastnictví nestátních subjektů obecně podléhají dani. Doma. Kanceláře. Maloobchodní prodejny. Sklady.
Ne všechny předměty spadají pod toto pravidlo. Pozemky ve vlastnictví státu jsou osvobozeny od daně. Většina náboženských organizací je osvobozena. Hodnotu těchto položek stále určuje odhadce, ale nevystavuje se faktura.
Toto rozlišení je důležité, pokud kupujete nemovitost od církevního nebo obecního úřadu. Výhoda na vás nepřechází. V okamžiku, kdy vlastnictví přejde na jednotlivce nebo organizaci, se majetek stává zdanitelným.
Porovnání místních daňových režimů
Ceny se po celých Spojených státech značně liší. Jedna obec používá příjmy z daně z nemovitosti k najímání více policistů, aby bojovala s problémem gangů. Další je používá k opravě výtluků na silnicích. Potřeby určují sazbu.
To znamená, že nemovitost v jednom kraji může být zdaněna sazbou 1,2 %, zatímco téměř identická nemovitost v sousedním kraji je zdaněna sazbou 2,8 %. Valuation Rate je páka, která se přizpůsobuje těmto místním rozdílům.
Pokud plánujete rekonstrukci, myslete na to. Přidání významné hodnoty vaší nemovitosti může vést k vyššímu ocenění. Pokud plánujete velkou stavební renovaci, poraďte se před zahájením s místním odhadcem. Některé jurisdikce nabízejí pobídky pro energeticky úsporná zlepšení nebo určité úpravy přístupnosti. Ostatní ne.
Motorem je Výběr daní. Odhadovaná cena je palivo. Hodnocení je těleso škrticí klapky. Vy ovládáte palivo. Místní vláda ovládá plyn.
Pokud váš účet prudce vyletí, zeptejte se, který z těchto tří faktorů se změnil. Pak se rozhodněte, jestli s tím dokážete žít, nebo jestli je čas se odvolat.
Proč váš daňový účet raketově stoupá, i když vaše sazba zůstává stejná
Možná si myslíte, že zvýšení daně z nemovitosti znamená, že místní vláda zvýšila sazbu daně. Obvykle tomu tak není. Sazba zůstává nezměněna. Stanovená hodnota se zvyšuje. Když vláda potřebuje získat více příjmů, zvýší odhadovanou hodnotu vašeho domova. Tato vyšší zdanitelná hodnota se vynásobí stejnou starou sazbou a váš účet se zvýší.
Ceny nemovitostí postupem času rostou. Takto systém funguje. Odhadci to vědí. Každých pár let provádějí kompletní přecenění, aby dohnali trendy na trhu. Illinois nabízí konkrétní příklad. Místní daňoví příslušníci hodnotí každou nemovitost každé čtyři roky. Cook County jedná o něco rychleji a přehodnocuje se každé tři roky. Pokud se hodnota vaší oblasti zvýší, první číslo v rovnici se zvětší. Následuje váš daňový doklad.
Někdy hodnota klesá. Možná, že nová zástavba spadá přímo do záplavové zóny. Přírodní události mohou snížit hodnoty nemovitostí. Je logické, že by vaše daňové výdaje měly klesnout. Ale vlády nemají rády ztráty příjmů. Pokud si místní úřady pokles nemohou dovolit, mohou zvýšit míru hodnocení. Nebo by mohli skutečně zvýšit sazbu daně z nemovitosti, aby vytvořili peněžní tok.
Nový vývoj může ve skutečnosti snížit vaše individuální skóre. Když se společnosti přestěhují do komunity, generují příjem. Když lidé staví domy na dříve volné půdě, celková hodnota nemovitosti stoupá. Základ daně se rozšiřuje. Zátěž je rozložena mezi více subjektů. Váš kousek koláče se může zmenšit.
Velkou roli hrají také státní rozpočty. Vaše město chce postavit novou střední školu. Rozpočet narůstá. Pokud jinde nenajdou financování, upraví výpočet daně z nemovitosti. Vaše skóre se zvýší. Pokud se váš rozpočet sníží, vaše skóre může klesnout.
Nezapomeňte na daně z prodeje. Místní samosprávy je milují. Řekněme, že každé léto se do vašeho města hrnou turisté na festival hraček a miniatur v Rose City. To je slušný příjem. Pokud návštěvnost v příštích letech klesne, místní představitelé pocítí bodnutí. Budou hledat jiné zdroje příjmů. Daň z nemovitosti se stává snadným cílem.
Jak velká města řeší vyměření daně z nemovitosti
Velká města nedodržují stejná pravidla jako předměstské kraje. New York a Chicago zacházejí s hodnocením odlišně. Sazba daně nebo výměry není v celém kraji jednotná. Klasifikují objekty podle typu.
- Obytné
- Průmyslová
- Komerční
Každá třída má svou specifickou daňovou sazbu a výměr. Jedna velikost nevyhovuje všem v těchto jurisdikcích.
Jak majetkové daně ovlivňují daně z příjmu
Váš místní vládní rozpočet může být ve skvělé kondici. Ale co váš vlastní rozpočet? Nemůžete jen zaplatit účet a zapomenout na to. Existuje způsob, jak učinit tyto platby užitečnými pro vás, když podáváte daň z příjmu fyzických osob.
Získání podílu: Jak odečíst daň z nemovitosti při návratu
Přichází 15. duben a začnou přicházet účty. Existují však i pozitivní aspekty. Když si sednete k výpočtu daní z příjmu fyzických osob, často si můžete odečíst daň z nemovitosti, kterou jste zaplatili. Není to však univerzální pravidlo. Můžete odečíst státní, místní a dokonce i zahraniční daň z nemovitosti, pokud jsou splněny tři konkrétní podmínky.
- Daně jsou zaměřeny na obecné veřejné blaho
- Daně jsou založeny na odhadní hodnotě vašeho majetku
- Všechny nemovitosti v posuzované oblasti jsou zdaněny stejnou sazbou
V tomto účtu nejsou zahrnuty všechny položky. Pokud daň přímo zvyšuje hodnotu vašeho majetku nebo je vybírána pro konkrétní místní přínos, jako jsou nové chodníky nebo kanalizační vedení, nemůžete si ji odečíst. Může se to zdát jako slepá ulička, ale není. Tyto neodčitatelné částky můžete použít ke zvýšení nákladové základny vaší nemovitosti. Některé místní výhody, zejména ty související s údržbou a opravami, jsou odečitatelné.
Pokud si nejste jisti, do které kategorie konkrétní položka spadá, podívejte se prosím do IRS téma 503 („Odpočitatelné daně“) nebo Publikace 530 („Daňové informace pro osoby, které kupují dům poprvé“). Tyto dokumenty objasňují, co přesně se kvalifikuje.
Chcete-li skutečně uplatnit tento odpočet, musíte podat rozšířený formulář 1040 s plánem A. Toto je cesta „rozpisu odpočtu“. Než se pustíte do této cesty, zkontrolujte, zda standardní odpočet nabízí lepší hodnotu pro vaši situaci. To je často pravda. Výpočet těchto čísel je komplikovaný, takže spolupráce s licencovaným daňovým poradcem vám může ušetřit spoustu starostí.
Druhé domovy a úvěrové limity pro domácí hodnotu
Vlastnictví druhého domova otevírá další dveře. U tohoto druhého domova si můžete odečíst jak úroky z hypotéky, tak daň z nemovitosti, pokud používáte položkové odpočty. Pravidla jsou stejná jako pravidla pro váš hlavní domov. Daně musí splňovat stejná kritéria obecného dobra a hodnocení.
Výhody se neomezují pouze na úroky z hypotéky. Můžete mít také nárok na odpočet úroků z úvěrových linek vlastního kapitálu spojených s vašimi nemovitostmi. Pro mnoho majitelů domů jde o značné množství peněz, takže ignorování této položky znamená, že necháte peníze na stole.
Praktické otázky k platbám daně z nemovitosti
Proč vůbec platíme tyto daně? Místní samosprávy spoléhají na tyto příjmy při financování veřejných programů. Myslete na hasiče, vymáhání práva, práce na silnici, odklízení sněhu, veřejné parky a školy. Vaše peníze udržují mašinérii vaší komunity v chodu.
Jak vlastně platíte? Existují dva hlavní způsoby. Do měsíční splátky hypotéky můžete zahrnout daňovou platbu. Je to automatické a snadné. Případně zaplatíte přímo místnímu finančnímu úřadu. Pokud zvolíte tuto cestu, očekávejte vyúčtování, kde budou uvedeny vaše možnosti a celková dlužná částka.
Mohu platit online? Obvykle ano. Přijatelné metody určuje vaše konkrétní daňová agentura, i když většina z nich nyní nabízí online portály. Běžnou možností jsou také šeky, peněžní poukázky a telefonické platby kreditní nebo debetní kartou.
Kde je tvůj příběh? Listiny nemovitostí jsou veřejnými záznamy. Můžete si je prohlédnout v kanceláři místního hodnotitele nebo okresního auditora. Můžete podat formální žádost o nahlédnutí do konkrétní daňové evidence nemovitosti.
Jaká je odhadovaná hodnota? Toto je také veřejný záznam. Odhadovaná hodnota každého domu je dostupná komukoli. Většina krajských hodnotitelských nebo auditorských úřadů tyto údaje zveřejňuje na svých webových stránkách. Než zavoláte, zkontrolujte to tam. Tím ušetříte čas.
Daňové úlevy, které můžete získat jako majitel domu, jsou velmi dobrým způsobem, jak ušetřit peníze.
Systém je složitý, ale pákový efekt je skutečný. Odečtení úroků a daní z nemovitosti u vašeho prvního domu, dalších domů a souvisejících úvěrových linek na základě hodnoty domu vytváří skutečnou finanční rezervu. Nepřeskakujte standardní test odpočtu. O tom, kdo vyhraje, rozhoduje matematika.
