Ви знаєте, що таке прибутковий податок. Це щорічний головний біль, через який ви перевіряєте свої утримання. Але якщо ви ніколи не володіли будинком, бізнесом чи орендною одиницею, ви, мабуть, не маєте поняття, як працює податок на нерухомість. Це зовсім інша історія. І, на відміну федерального чи державного прибуткового податку, цей податок є місцевим.
Концепція не почалася з електронних таблиць. Вона зародилася у середньовічній Європі. Тоді все було просто. Велика земля? Великий рахунок. Маленька ділянка? Маленький рахунок. Все. Розмір вашої землі визначав ваш обов’язок королю чи лорду.
Потім усе змінилося. Люди почали усвідомлювати, що земля – це не просто бруд. Це актив. Він робить щось. Він генерує прибуток. Тому оцінювачі припинили дивитися на площу в акрах і почали дивитися на вартість. Вони дивилися на те, що знаходиться на землі.
Уявіть лорда Гаріш. Він втискає 1000 корів, три стайні з 30 кіньми, замок та вітряк на крихітну ділянку. Тепер подивіться на лорда Фругалла. У нього 13 корів та олійниця на величезному маєтку. Хто більше платить? Лорд Гаріш. Його власність генерує більшу економічну активність. Його активи коштують дорожче. Тому його податковий рахунок вищий, навіть якщо його земля менша.
Ця логіка перетнула Атлантику. В американських колоніях місцеві уряди запроваджували «загальний податок на власність». Він поширювався на все. Нерухомість. Особисте майно. Весь пакет.
Сьогодні система США переважно зосереджена на нерухомому майні. Будинки. Земля. Комерційні будинки. Деякі штати все ще обкладають податком певні особисті речі, але це виняток. Для офісної будівлі податок зазвичай прив’язаний до орендної виручки. Чим більша орендна плата, тим вищий податок.
Так як це застосовується до вашого ремонту чи вашого будинку? Це не статично. Ваш податковий рахунок змінюється. Він росте, коли ви покращуєте свою власність. Він знижується, коли змінюється ринок. Розуміння того, як оцінювачі розраховують цю цифру, перший крок до управління вашими витратами.
Чому ваш податок на майно може різко зрости, навіть якщо ви не брали молоток до рук
На папері математика виглядає просто. Візьміть загальний бюджет, відніміть те, що уряд збирає з податків із продажу та державної допомоги, і те, що залишиться, — це ваш податковий збір (tax levy). Цей розрив — те, що власники нерухомості платять, щоб світло горіло, дороги були замуровані, а школи було укомплектовано персоналом.
Але де починається плутанина. Сама ставка податку рідко змінюється. Уряди вважають за краще возитися з ставкою оцінки або рівнем оцінки. Чому? Тому що зміна ставки податку відчувається як пряме підвищення навантаження на гаманець. Зміна коефіцієнта оцінки видається бюрократичним коригуванням. Результат той самий. Розрізняється лише сприйняття.
Ваш рахунок змінюється, коли:
- Змінюються оціночні значення. Оцінювач дивиться на недавні продажі порівнянних об’єктів. Якщо ферма, схожа на вашу, продається за велику суму, ваша оцінка зросте.
- Робляться покращення. Ви додали терасу. Ви закінчили обробку підвалу. Ця нова площа оподатковується.
- Зростає податковий збір. Місцевий уряд потребує додаткових коштів на пожежну безпеку, правоохоронні органи чи дорожні роботи.
- Змінюються пільги. Релігійні організації, як і більшість церков, зазвичай звільнені від податку майно. Їх однаково оцінюють, але вони не платять. Ваш будинок платить.
Оскарження неточної оцінки
Допустимо, ви володієте нерухомістю поруч із сусідом. У вас обох по два сараю. Ваші сараї у хорошому стані. Сараї сусіда розвалюються. Податковий оцінювач оцінює обидві ферми однаково, оскільки в них однакова площа та кількість будівель.
У цьому проблема.
Якщо ви вважаєте, що ваша нерухомість була переоцінена, ви можете подати апеляцію. Це право має кожен домовласник. Процедура варіюється в залежності від місцевого уряду, але основний механізм той самий. Ви надаєте докази. Ви вказуєте на невідповідність. Ви стверджуєте, що ваша податкова оцінка майна не відображає реальну ринкову вартість.
Не припускайте, що перша цифра є остаточною. Оцінка – це приблизний розрахунок на основі порівнянного продажу, а не точний аудит вашого конкретного стану.
Як насправді працює процес оцінки
Відвідувати кожну оселю в окрузі було б неможливо. Тому податковий оцінювач, чи то обраний чи призначений, використовує метод-проксі. Вони дивляться на недавні продажі у вашій зоні оцінки. Ця зона може бути містом, округом чи шкільним округом.
Якщо об’єкт, схожий на ваш, було продано минулого місяця за 400 000 доларів, ця ціна стає базовою для вашої оцінки. Це не є ідеальним. Це знімок. Але це є стандарт.
Податкова оцінка майна – це, по суті, ринкова вартість вашої нерухомості. Для будинку це вартість землі плюс вартість будови. Для комерційної будівлі до цього включена інфраструктура бізнесу.
Що вважається оподатковуваною нерухомістю
Нерухомість, що належить недержавним структурам, зазвичай, оподатковується. Будинки. Офіси. Роздрібні магазини. Склади.
Не всі об’єкти підпадають під це правило. Землю, що належить державі, звільнено від податку. Більшість релігійних організацій звільнено. Оцінювач все одно визначає вартість цих об’єктів, але рахунок не виставляється.
Ця відмінність важлива, якщо ви купуєте нерухомість у церкви чи муніципального органу. Пільга не переходить до вас. У той момент, коли право власності переходить до приватної особи чи організації, нерухомість стає оподатковуваною.
Порівняння місцевих податкових режимів
Ставки сильно різняться по всьому Сполученим Штатам. Один муніципалітет використовує прибутки від податку на майно для найму додаткових поліцейських для боротьби з проблемою банд. Інший використовує їх для ремонту ям на дорогах. Потреби визначають ставку.
Це означає, що нерухомість в одному окрузі може оподатковуватись за ставкою 1,2%, тоді як майже ідентична нерухомість у сусідньому окрузі оподатковується за ставкою 2,8%. Ставка оцінки – це важіль, який коригує ці місцеві відмінності.
Якщо ви плануєте ремонт, майте це на увазі. Додавання значної вартості вашої нерухомості може призвести до більш високої оцінки. Якщо ви плануєте великий структурний ремонт, проконсультуйтеся з місцевим оцінювачем, перш ніж починати. Деякі юрисдикції пропонують пільги для енергоефективних покращень чи певних модифікацій для доступності. Інші – ні.
Податковий збір – це двигун. Оціночна вартість – це паливо. Ставка оцінки – це дросельна заслінка. Ви контролюєте паливо. Місцевий уряд контролює дросельну заслінку.
Якщо ваш рахунок різко зросте, запитайте, який із цих трьох чинників змінилося. Потім вирішіть, чи можете ви з цим жити, чи настав час подати апеляцію.
Чому ваш податковий рахунок різко зростає, навіть якщо ставка залишається незмінною
Ви можете подумати, що підвищення податку на нерухомість означає, що місцевий уряд підвищив ставку податку. Зазвичай, це не так. Ставка залишається незмінною. Зростає оцінна ціна. Коли уряду потрібно отримати більше доходів, він підвищує оцінну вартість вашого будинку. Ця вища оподатковувана вартість множиться на ту саму стару ставку, і ваш рахунок збільшується.
Ціни на нерухомість згодом зростають. Так улаштована система. Оцінювачі це знають. Вони проводять повну переоцінку кожні кілька років, щоб наздогнати ринкові тенденції. Іллінойс пропонує конкретний приклад. Оцінювачі податків у повітах там оцінюють кожен об’єкт нерухомості раз на чотири роки. Повіт Кук діє трохи швидше, проводячи переоцінку раз на три роки. Якщо вартість вашого району зростає, перше число в рівнянні стає більшим. Ваш податковий рахунок слідує за цим.
Іноді вартість падає. Можливо, новий розвиток потрапляє у зону затоплення. Природні явища можуть обрушити вартість нерухомості. Логічно, що ваш податковий рахунок має зменшитися. Але уряди не люблять втрачати доходи. Якщо місцева влада не може дозволити собі таке падіння, вона може підвищити ставку оцінки. Або вони можуть фактично підвищити ставку податку на нерухомість, щоб забезпечити приплив готівки.
Новий розвиток може фактично понизити ваш індивідуальний рахунок. Коли компанії переїжджають до громади, вони генерують дохід. Коли люди будують будинки на раніше порожніх землях, загальна вартість нерухомості зростає. Податкова база розширюється. Тягар розподіляється на більшу кількість об’єктів. Ваш шматок пирога може поменшати.
Бюджети урядів також грають величезну роль. Ваше місто хоче збудувати нову старшу школу. Бюджет роздмухується. Якщо вони не можуть знайти фінансування деінде, вони скоригують розрахунок податку на нерухомість. Ваш рахунок зросте. Якщо бюджет скоротиться, ваш рахунок може впасти.
Не забувайте про податки з продажу. Місцеві уряди їх люблять. Припустимо, щоліта у ваше місто стікаються туристи на фестиваль іграшок та мініатюр у Розе-Сіті. Це пристойний обсяг прибутків. Якщо відвідуваність впаде протягом найближчих кількох років, місцева влада відчує укол. Вони шукатимуть інших джерел доходів. Податки на нерухомість стають легкою мішенню.
Як великі міста обробляють оцінку податку на нерухомість
Великі міста не дотримуються тих самих правил, що й приміські повіти. Нью-Йорк та Чикаго обробляють оцінки по-різному. Ставка податку чи оцінки перестав бути єдиної всім повіту. Вони класифікують об’єкти на кшталт.
- Житлові
- промислові
- Комерційні
Кожен клас має власну конкретну ставку податку та оцінки. Один розмір не підходить усім у цих юрисдикціях.
Як податки на нерухомість впливають на прибутковий податок
Бюджет вашого місцевого уряду може бути у відмінному стані. Але що про ваш власний бюджет? Ви не можете просто сплатити рахунок і забути про нього. Є спосіб зробити ці платежі корисними для вас при поданні особистої декларації про прибутковий податок.
Як отримати свою частку: як відняти податок на нерухомість від вашої декларації
15 квітня настає, і рахунки починають приходити. Проте є й позитивні сторони. Коли ви сідаєте розраховувати свій особистий прибутковий податок, ви часто можете відняти сплачені податки на нерухомість. Проте це універсальне правило. Ви можете відняти податки на нерухомість, що стягуються на рівні штату, місцевого рівня та навіть іноземні податки на нерухомість, якщо виконано три конкретні умови.
- Податки спрямовуються на загальне суспільне благо
- Податки ґрунтуються на оціночній вартості вашого майна
- Всі об’єкти нерухомості в зоні оцінки оподатковуються за однією і тією самою ставкою
Не всі позиції з цього рахунку враховуються. Якщо податок збільшує вартість вашого майна або стягується за конкретну локальну вигоду, таку як нові тротуари або каналізаційні лінії, ви не можете його відняти. Це може здатися глухим кутом, але це не так. Ви можете використовувати ці суми, що не віднімаються, для збільшення базової вартості вашого майна. Деякі локальні пільги, зокрема ті, що належать до обслуговування та ремонту, підлягають відрахуванню.
Якщо ви не впевнені, до якої категорії належить конкретна позиція, зверніться до Теми 503 IRS («Податки, що підлягають вирахуванню») або Публікації 530 («Податкова інформація для покупців житла вперше»). Ці документи пояснюють, що відповідає вимогам.
Щоб фактично застосувати це відрахування, потрібно подати розширену форму 1040 з Додатком A. Це шлях «деталізованого відрахування». Перш ніж committing до цього шляху, перевірте, чи пропонує стандартне відрахування більш вигідну цифру для вашої ситуації. Часто так і є. Розрахунок цих цифр складний, тому звернення до ліцензованого податкового консультанта позбавить головного болю.
Другі будинки та кредитні лінії на основі вартості житла
Володіння другим будинком відчиняє інші двері. Ви можете відняти як відсотки по іпотеці, так і податки на нерухомість за цим другим житлом, за умови, що ви використовуєте деталізовані відрахування. Правила ідентичні до правил для вашого основного будинку. Податки повинні відповідати тим самим критеріям загального блага та оцінки.
Пільги не обмежуються відсотками за іпотекою. Ви також можете мати право на відрахування відсотків за кредитними лініями на основі вартості житла, пов’язаного з вашими об’єктами нерухомості. Для багатьох домовласників це значна сума грошей, тому ігнорування цього пункту означає, що ви залишаєте гроші на столі.
Практичні питання щодо платежів податку на нерухомість
Навіщо ми взагалі сплачуємо ці податки? Місцеві уряди покладаються на ці прибутки для фінансування громадських програм. Подумайте про пожежну охорону, правоохоронні органи, дорожні роботи, розчищення снігу, громадські парки та школи. Ваші гроші підтримують роботу механізмів вашої спільноти.
Як ви фактично платите? Існують два основні шляхи. Ви можете включити платіж податку щомісячний платіж за іпотекою. Це автоматично та легко. Альтернативно, ви сплачуєте безпосередньо у ваше місцеве податкове відомство. Якщо ви оберете цей шлях, чекайте на рахунок, в якому будуть викладені ваші варіанти та загальна сума боргу.
Чи можна платити онлайн? Зазвичай так. Ваше конкретне податкове відомство визначає прийнятні методи, хоча більшість тепер пропонують онлайн-портали. Чеки, грошові перекази та платежі по телефону за допомогою кредитної або дебетової картки також є найпоширенішими варіантами.
Де є ваша історія? Документи на нерухомість є громадським записом. Ви можете переглянути їх у місцевому офісі оцінювача чи аудитора округу. Ви можете зробити офіційний запит, щоб побачити конкретні податкові записи на об’єкт нерухомості.
Яка оцінна вартість? Це також публічний запис. Оцінна вартість будь-якого будинку доступна будь-кому. Більшість офісів оцінювачів або аудиторів округів публікують ці дані на веб-сайтах. Перевірте там, перш ніж дзвонити. Це заощадить час.
Податкові пільги, які ви можете отримати як домовласник, це дуже хороший спосіб заощадити гроші.
Система складна, але важелі впливу реальні. Відрахування відсотків та податків на нерухомість за вашим першим будинком, додатковими будинками та пов’язаними кредитними лініями на основі вартості житла створює справжній фінансовий запас. Не пропускайте перевірку на стандартне відрахування. Математика вирішує, хто виграє.
