Všichni jsou už unavení ze stereotypu líného a upřímně řečeno neférového pronajímatele. Pravděpodobně jste ho viděli: majitele, který celé týdny ignoruje děravý kohoutek a od Fordovy administrativy nevzal do ruky kartáč. Vzniká tak obraz člověka, který jen čeká na příchod šeku, zatímco jeho majetek je pomalu ničen.
Jaká je ale realita? Být majitelem nemovitosti k pronájmu může být vyčerpávající. Je to nevděčná práce. Je to složité.
To je důvod, proč mnoho profesionálů opustilo titul „pronajímatel“. Nyní si říkají „vlastníci rezidenčních nájemních nemovitostí“. Zní to méně jako feudální utlačovatel a více jako majitel malého podniku. A upřímně? Toto je blíže pravdě.
Stručná historie pronájmu
Už to není jen o smlouvách a prověrkách.
Ve středověké Evropě byl systém krutý. Hospodáři byli doslova páni. Vlastnili veškerou půdu. Žili tam rolníci. Výměnou za ochranu před nájezdníky a armádami rolníci obdělávali půdu.
Od nevolnictví k otroctví byl jen jeden krok. Technicky vzato měli rolníci svobodu. V praxi? Vrchnost využívala finanční a fyzické zastrašování, aby je udržela pod kontrolou.
Rychle vpřed k dnešku.
Hovoříme o majitelích nemovitostí, kteří pronajímají domy, byty a kondominium jako legální podnikání. Vztahy nejsou postaveny na moci. Jsou upraveny zákonem.
Role moderního hospodáře
Vztah mezi vámi a vaším nájemcem nyní řídí státní a federální zákony. Tato pravidla chrání obě strany. Nemůžete jen tak někoho vystěhovat, protože máte špatnou náladu. Nemohou zadržet nájem, protože se jim nelíbí barva koberce.
Mnoho pronajímatelů si najímá správce nemovitostí. Tito odborníci se zabývají prověřováním nájemníků, opravami a každodenním provozem.
Pokud si vše uděláte sami, zůstanete se svými problémy sami.
Odpovědní pronajímatelé dělají tři věci:
1. Chovejte se k nájemníkům s respektem.
2. Stanovte spravedlivou tržní cenu.
3. Udržovat nemovitost v souladu s předpisy a rychle odstranit závady.
To není žádná raketová věda. Ale je to práce.
Hledání vhodných nájemníků
kde začít?
Potřebujete nájemníky. Ale ne ledajaké. Potřebujete lidi, kteří vám budou včas platit nájem, zacházet s vaším majetkem, jako by byl jejich vlastní, a neudělat z vašeho obývacího pokoje noční klub.
Verifikace je první linií obrany. Hledáte stabilitu. Doklad o příjmu. Úvěrová historie. Doporučení od předchozích pronajímatelů.
Někomu to připadá jako zásah do soukromí. To je pravda. Ale je to nutné.
„Špatný nájemník vás bude stát více na ušlých nájmech, nákladech na opravy a stresu, než vás kdy bude stát prázdný majetek.“
Prostoje jsou drahé. Vystěhování je ale nekonečně dražší.
Takže zveřejňujete inzeráty. Ukazuje místnost. Proveďte pohovory s potenciálními nájemníky.
Toto je obchodní rozhodnutí. A nic víc.
Stigma „zlý hospodář“ přetrvává, ale činnost samotná je neutrální. Jde o majetek a příjmy. To, jak tyto vztahy zvládnete, určuje váš úspěch.
Nebo vaše selhání.
Další: jak přesně je zkontrolovat. A co zahrnout do nájemní smlouvy.
Výběr nájemníků bez právních problémů
Podání inzerátu je jen začátek. Musíte vyřadit nevhodné kandidáty. Zveřejňujte inzeráty na Craigslist, v místních novinách nebo na Apartments.com. Nezůstávejte však jen u fotografií a ceny. Buďte co nejpodrobnější. Zadejte oblast ve čtverečních stopách. Uveďte všechny ložnice a koupelny. Uveďte, které vybavení zbývá a které služby platíte. Pokud chcete podepsat smlouvu na rok, napište. Pokud jste připraveni na měsíční nájem, ujasněte si to také.
Proč je to nutné? Abyste si udrželi nervy. Když nastíníte všechny detaily najednou, předejdete situacím, kdy si lidé přijdou prohlédnout byt, který je pro ně zcela nevhodný. Ani vy, ani žadatel neztrácíte čas.
Nejprve udělejte toto: mluvte po telefonu. Mluvte i bez otevření dveří. Jedná se o rychlý filtr. Pokud kontakt nevyjde nebo se vám otázky zdají nevhodné, můžete přestat komunikovat, aniž byste ztratili celý den.
Past na dokumenty
Přehlídky se konají. Otevřeš dveře. Ale nezůstávejte jen u podání ruky. Připravte si žádost o pronájem. Není to jen formalita. Toto je vaše ochrana. Potřebujete písemný doklad, že mohou platit. Musíte vědět, zda nepoškodili bydlení v předchozích místech bydliště.
Zde je to, co musíte sbírat:
- Osobní údaje: Jména, adresy, telefonní čísla, e-mailové adresy. Pro všechny. I pro spolunájemníky. Uveďte prosím děti. Zahrňte prosím domácí mazlíčky.
- Oprávnění šekem kreditu: Toto zmocnění musí podepsat. K provedení prověrky v USA budete potřebovat jejich číslo sociálního zabezpečení (SSN) a kopii jejich řidičského průkazu. Bez SSN – bez ověření.
- Doklad o příjmu: Nedávné výplatní pásky. Bankovní výpisy. Měli byste vidět peníze. Standardním pravidlem je, že nájem by neměl přesáhnout třetinu jejich měsíčního příjmu. Pokud je poloviční, přetěžují se. Nakonec jim budou chybět platby.
- Pracovní historie: Kde pracují? Jak je to dávno? Na stabilitě záleží.
- Historie výpůjček: Získejte kontakty za poslední dva až tři roky. Byli vystěhováni? Došlo k nějakému úpadku nemovitosti? Zmeškali více než tři platby během jednoho roku? Pokud ano, odejděte.
- Kodex chování a nájemní smlouva: Získejte vše písemně. Definujte přijatelné chování. Jasně uveďte výši pronájmu.
Vyhýbání se poplatkům za diskriminaci
Tady jsou pronajímatelé žalováni. Výběr nájemníků musí být spravedlivý. Musíte rozumět zákonům o spravedlivém bydlení. Pokud ne, hrajete se svými aktivy ruskou ruletu.
Zlaté pravidlo: konzistentní kritéria. Napište je. Pokud to váš rozpočet dovoluje, nechte je zkontrolovat právníkem.
Stanovte si minimální výši příjmu. Nastavte si minimální kreditní skóre. Nevyžadujte žádné vystěhování. Aplikujte tato pravidla na všechny. Žádné výjimky. Pokud dovolíte příteli projít kontrolou kreditu bez kontroly, protože je „důvěryhodný“, právě jste se otevřeli žalobě na diskriminaci. Pokud se přihlásí cizí osoba, platí stejná kontrola.
Rozhodnutí by měla být založena na obchodní logice, nikoli na intuici. Intuice je zaujatá. Obchodní logika je obhajitelná.
Nájemní smlouva: když realita začíná
Jakmile vyberete správného kandidáta, přijde na řadu praxe. Podepíšete nájemní smlouvu.
Drobným písmem: nájemní smlouvy a smlouvy
Porozumění drobnému písmu: smlouvy, leasingy a kauce
Rozdíl mezi nájemní smlouvou a nájmem není jen otázkou terminologie. Určuje, jak dlouho se v právní oblasti nacházíte. Nájemní smlouvy jsou obvykle na měsíc nebo zahrnují krátkodobé pobyty. Automaticky se obnovují každých 30 dní, pokud je žádná ze stran nevypoví. Pronájmy fungují jinak: zavazují vás na dobu šesti měsíců až jednoho roku. Nemůžete jen tak odejít před vypršením smlouvy a automaticky se neprodlužuje.
Výchozí pravidla určuje místo, kde žijete. V Anglii je standardem zaručený krátkodobý nájem. Toto je základní úroveň. Pronajímatel si může vzít nemovitost zpět po šesti měsících. K tomu vám musí poskytnout pouze dvouměsíční písemnou výpověď. Chcete-li zůstat déle, budete obvykle potřebovat zajištěný nájem. Pro pronajímatele je to ale složitější: bude muset u soudu prokázat, že máte zpoždění s nájmem nebo porušujete pravidla. V Brazílii je standardní doba pronájmu mnohem delší: 30 měsíců.
Co musí být ve smlouvě
Nájemní smlouva je štítem pro obě strany. Odpleveluje bezohledné nájemníky a zabraňuje bezohledným pronajímatelům klást svévolné požadavky. Ale funguje to jen tehdy, když je jasno. Každá dobrá nájemní smlouva by měla výslovně obsahovat:
- Celé jméno všech dospělých obyvatel
- Přísná omezení počtu obyvatel
- Přesné datum začátku a konce doby pronájmu
- Výše nájmu, datum platby a akceptované způsoby platby
- Výše kauce a další poplatky
- Konkrétní povinnosti pronajímatele
- Práva pronajímatele a pravidla přístupu
- Kodex chování pro společné prostory
- Pravidla pro chov domácích mazlíčků
- Omezení parkování, praní prádla a užívání společných prostor
Bezpečnostní depozitní past
Právě na kauci se vztahy nejčastěji zhoršují. To je hlavním zdrojem právních sporů mezi pronajímateli a nájemníky. Každý dopis je důležitý. Technicky ty peníze půjčujete pronajímateli. Neplatíte je jako poplatek ani provizi. V mnoha jurisdikcích jsou majitelé povinni uchovávat tyto peníze na samostatném vázaném účtu. Nemohou je míchat se svými provozními prostředky. Když se odstěhujete, tyto peníze vám vrátí. Někdy i se zájmem.
Pokud nezpůsobíte škodu na majetku nad rámec běžného opotřebení.
Definování běžného použití není snadný úkol. Zákon ne všude poskytuje výslovnou definici, takže to musí být uvedeno ve smlouvě. Obecná špína na kobercích? Norma. Popraskaný lak čas od času? Norma. Ucpané potrubí kvůli vlasům? Norma. Ale co když si bez povolení zřídíte v bytě pekárnu? To už není pravidlem. Teplo z pece roztavilo dlaždice a sloupalo barvu na stropě. Tohle je škoda. Náklady na opravy mohou být odečteny z vaší zálohy.
Prevence je lepší než vystěhování
Jak se vyhnout konfliktu? Vše zdokumentujte. Než se nastěhujete, vyfoťte každý roh, škrábanec a skvrnu. Obě strany musí podepsat zprávu o stavu nemovitosti potvrzující jakékoli existující škody. V Austrálii je to standardní postup a je zdokumentován prostřednictvím oficiální zprávy o stavu majetku. Tento krok nepřeskakujte.
Klíče také nepředávejte předem. Pronajímatel by neměl umožnit přístup, dokud nebude na účet skutečně vložena kauce a nájemné za první měsíc. Pokud jim umožníte nastěhovat se dříve, než banka zpracuje prostředky a šek se vrátí, budete mít vážné problémy. Vystěhování je komplikovaný, drahý a pomalý proces. Je lepší počkat pár dní navíc, než vám peníze dorazí na účet.
Kolik je příliš mnoho?
Limity nákladů se velmi liší podle regionu. V USA polovina států stanovila limit na velikost kauce. Obvykle se jedná o částku rovnající se jednomu až dvouměsíčnímu nájmu. Někde jsou pravidla přísnější. Ve Skotsku je nezákonné účtovat prémie nebo držbu záloh nad rámec kauce. V minulosti to pronajímatelé dělali, aby pokryli náklady na kontrolu kreditu a zpracování žádostí. Teď na to nemají právo. Dodržujte místní zákony. Pokud vám poplatek připadá jako skryté zvýšení nájemného, pravděpodobně tomu tak je.
Povinnosti pronajímatele
Dodržování standardů bydlení a termínů oprav
Povinnosti pronajímatele se neomezují pouze na vybírání nájemného. Jeho úkolem je zajistit bydlení, které neohrožuje život. Nemovitost musí před předáním prvního klíče splňovat místní a federální zákony o bydlení. Toto nejsou doporučení. Městské a okresní vlády stanovily přísné požadavky na elektrické služby, instalatérské práce, olověné barvy, osvětlení, ventilaci a strukturální integritu. Mnoho jurisdikcí také vyžaduje určité bezpečnostní prvky: dveřní zámky se závorami na vstupních dveřích, kouřové hlásiče v každém bytě a hasicí přístroje na přístupném místě.
Od okamžiku podpisu nájemní smlouvy začíná běžet udržovací období. Pokud se spálí žárovka ve vchodu, je to starostí pronajímatele. Pokud teče kohoutek, je to také starostí pronajímatele. Obecným pravidlem je odpovědět do 24 hodin. K nápravě problému je poskytnuta „přiměřená“ doba, která je často určena závažností problému. K prasknutí potrubí dojde dnes, ale skřípající smyčka může počkat až do příštího měsíce.
Ignorování těchto problémů rychle vede k právní odpovědnosti. Pokud se nájemník nebo host zraní kvůli uvolněnému zábradlí na schodišti nebo chybějící podlahové desce a pronajímatel o tom věděl, ale nekonal, u soudu prohraje. To je důvod, proč pojištění odpovědnosti není volitelné. Jde o ochranu před nároky, které by mohly zdevastovat malé portfolio nemovitostí.
Ochrana nájemníka a dokumentace pronajímatele
Ne každý spor končí u soudu. Pokud ale nájemník žije s vadnou myčkou celé týdny, má páku. Ve většině států USA mají nájemci zákonné právo zadržet nájemné, dokud nebudou opravy dokončeny. Některé státy jim umožňují, aby si problém odstranili sami a náklady na opravy si odečetli z příští platby nájemného. V extrémních případech, kdy nečinnost pronajímatele představuje porušení smlouvy, může nájemce vypovědět nájem a předčasně se odstěhovat.
Pronajímatelé se mohou před takovými spory chránit dokumentováním všech událostí. Veďte si deník. Zaznamenejte přesný čas, kdy byl problém nahlášen, a kdy byla přijata opatření. Pokud nemůžete únik opravit okamžitě, vysvětlete nájemci důvod. Dejte mu odhad načasování. Transparentnost snižuje hněv. Povzbuďte nájemníky, aby hlásili problémy co nejdříve. Menší problém zjištěný dnes zabrání zítřejšímu soudnímu sporu.
K bezpečnosti patří i bezpečnost. Pronajímatelé jsou povinni udržovat dobře osvětlená schodiště a společné prostory. Vstupní dveře a brány musí být uzamčeny. Interkomy by měly fungovat. Vstupní dveře musí mít závorové zámky. Okna přístupná z požárních schodů musí mít zámky. Není to jen otázka pohodlí. To je otázka prevence kriminality.
Pronajímatelé jsou také odpovědní za trestnou činnost na pozemku. Pokud pronajímatel ví, že nájemníci obchodují s drogami, a ignoruje to, mohl by nést odpovědnost za související trestné činy v oblasti. Neznalost neomlouvá.
Mezery v pojistném krytí
Majitelé nemovitostí jsou v podstatě vlastníci malých podniků. Čelí dvěma různým typům rizik, která vyžadují dvě samostatné pojistky.
Pojištění majetku se vztahuje na fyzickou budovu. Vyplácí náhradu škod způsobených vnějšími zdroji: požárem, vichřicí, vandalismem. Zemětřesení a záplavy jsou obvykle vyloučeny ze standardních politik. Tato rizika vyžadují dodatečné krytí, které stojí více.
Pojištění odpovědnosti kryje právní a léčebné výlohy, když nájemce žaluje. To zahrnuje zranění způsobená nedbalostí, nároky na diskriminaci, nezákonné vystěhování nebo narušení soukromí. Jeden špatný pád na mokrou podlahu bez varovného znamení může zruinovat nepojištěného pronajímatele.
Dvě zásady. Jedno aktivum. Právě v mezeře mezi těmito dvěma žijí soudní spory.
Vybírání nájemného je základním právem každého pronajímatele, ale mechanismy vybírání nájemného se značně liší v závislosti na podmínkách smlouvy. Platit můžete týdně, jednou za dva týdny nebo měsíčně. Způsob platby je určen dohodou: někteří preferují použití hotovostních šeků nebo peněžních poukázek, zatímco jiní preferují přímé bankovní převody nebo online portály třetích stran.
Co se ale stane, když platba nedorazí?
Zmešká-li nájemce lhůtu, nebrání se pronajímateli v jednání. Může podniknout určité kroky. Tyto akce mohou začít oznámením a skončit vystěhováním. Nájemní smlouva stanoví konkrétní podmínky, ale zásadní je právo požadovat platbu.
Zvyšování nájemného a pravidla stability
Po skončení nájmu má pronajímatel zpravidla právo na změnu měsíční sazby. Pokud jste podepsali smlouvu na šest měsíců, tato cena je na těchto šest měsíců zablokována. Po uplynutí této doby si ji může majitel navýšit.
Existují však výjimky. Ve velkých městech, jako je New York, Chicago a San Francisco, některé starší budovy podléhají regulaci nájemného nebo režimu stabilizace nájemného. Tyto zákony zakazují pronajímatelům účtovat více než určitý limit. Cíl je jednoduchý: zachovat dostupnost bydlení v hustých městských centrech. Mimo tyto regulované trhy cenu určuje trh po vypršení staré nájemní smlouvy.
Kdy může pronajímatel vstoupit do vašeho pozemku?
Mlčenlivost je právem nájemce, ale není absolutní. Pronajímatelé mohou do prostor vstoupit, ale většinou pouze s předstihem.
Pro běžnou údržbu nebo běžné opravy vyžaduje většina smluv oznámení minimálně 24 hodin předem. Dostanete svůj čas; získají přístup.
Mimořádné události zcela mění pravidla. Pokud praskne potrubí, dojde k požáru nebo vichřice způsobí velké poškození konstrukce, může pronajímatel okamžitě vstoupit. Žádné upozornění. Žádné čekání. Majetek je ohrožen a musí zabránit škodám.
Existuje další šedá zóna: pozdní nájem. Pokud nájemce přestal platit a ignoruje písemná upozornění, může mít pronajímatel právo vstoupit do prostor a požadovat platbu. Jde o napjatou situaci, ale často je na to zákonný nárok, pokud to nájemní smlouva stanoví.
Ověřování, domácí zvířata a diskriminační zákony
Než se někdo nastěhuje, pronajímatel prochází prověrkou. Zde vstupují do hry antidiskriminační zákony. Nesmíte odmítnout pronájmy na základě rasy, náboženství, rodinného stavu nebo jiných chráněných kategorií. Tyto zákony chrání lidi.
Ale nechrání zvířata.
Majitelé si vyhrazují právo zcela zakázat domácí mazlíčky. Mohou také specifikovat konkrétní plemena nebo druhy zvířat, jejichž držení je zakázáno. Jde o obchodní rozhodnutí, nikoli o diskriminaci. Přivedete-li zlatého retrívra do budovy, kde nejsou povoleny domácí mazlíčky, porušujete podmínky vaší nájemní smlouvy, bez ohledu na to, jak dobře vychovaný pes je.
Když se věci pokazí: Práva na vystěhování
Pokud nájemce poruší podmínky nájmu – ať už neplacením, neoprávněným vstupem nebo poškozením majetku – má pronajímatel právo zahájit řízení o vyklizení.
To je místo, kde mnoho pronajímatelů dělá chyby. Snaží se vyměnit zámky, vypnout inženýrské sítě nebo vyhodit věci. Téměř ve všech jurisdikcích je to nezákonné. Vystěhování je zákonný postup. Vyžaduje to řádné oznámení, podání dokumentů u soudu a často i rozhodnutí soudce.
Pronajímatelé vs. „slamlordi“
Ne všichni pronajímatelé jednají v dobré víře. Některým z nich se v branži říká slamlords. To jsou majitelé, kteří odmítají provádět opravy. Ignorují servisní požadavky. Umožňují zhoršení podmínek.
V nejhorších případech slamlordi používají zastrašování. Mohou nelegálně vystěhovat nájemníky nebo je obtěžovat, aby je donutili odejít. za co? Uvolnit budovu pro rekonstrukci. Dokážou kompletně předělat byt, aby se z nízkopříjmového bydlení stal drahý hotel nebo luxusní kondominium. Toto je cynický taktický krok a na mnoha místech je nezákonný. Nájemníci se v těchto situacích často brání prostřednictvím bytových soudů nebo místních odborů nájemníků, ale poměr sil je silně nakloněn.
Vystěhování
Proces vystěhování nájemníka je víc než jen výměna zámků. Jedná se o právní postup, který se liší podle státu a okresu.
Vystěhování svépomocí je past. Možná vás zlobí pozdní nájem nebo neustálé stížnosti na hluk, ale výměna zámků nebo vypínání proudu je nezákonné téměř ve všech 50 státech. Takto je definován lockout : zablokování vchodu, zabavení klíčů nebo vypnutí nástrojů. Nezáleží na tom, zda nemovitost vlastníte; nemůžete vzít zákon do svých rukou.
Je tu však dobrá zpráva. Proces legálního vystěhování je ve srovnání s jinými občanskoprávními žalobami překvapivě rychlý. V Texasu můžete nájemníka legálně vystěhovat už za devět dní. Dokonce i v Kalifornii, kde je pověstná přísná ochrana nájemníků, soudce obvykle projednává případ vystěhování a do 20 dnů vydá rozhodnutí.
Začátek nezákonného zadržovacího procesu
Všechno to začíná dopisem. Musíte odeslat formální oznámení, které poskytne nájemci jasné možnosti. Platit nájem do určitého data. Napravte porušení kodexu chování. Nebo se odstěhovat.
Pokud budou tento dopis ignorovat, podáte žalobu za nezákonného zadrženého. Toto je právní termín pro žalobu o vystěhování.
Když se případ dostane k soudu, obě strany předloží své argumenty. Soudce přezkoumá nájemní smlouvu, výpovědi svědků a důkazy. Pokud vyhrajete, nájemce vyklidí prostory, vrátí zpět nájemné a uhradí vaše právní náklady. Pokud vyhraje, možná budete muset zaplatit jeho právní poplatky. Je to riziko, ale je to jediný způsob, jak zůstat legální.
Příkaz k držení a odstranění šerifem
Vítězstvím případu to nekončí. Obdržíte potvrzení o vlastnictví. V tomto dokumentu je stanovena přísná lhůta, do které musí nájemce sbalit své věci a opustit prostory.
To je místo, kde většina pronajímatelů dělá zásadní chybu. Pokud nájemník zůstane po tomto datu, nemůžete ho fyzicky odstranit násilím. Nemůžete stěhovat jeho nábytek. Ve většině amerických států má pravomoc vynutit odstranění pouze místní šerif nebo maršál. Přijedou, vyřídí objednávku a vyřeší všechny organizační záležitosti.
Mějte na paměti, že státy mají přísná pravidla ohledně toho, co se stane se zbytkem nájemníka. Některé jurisdikce vyžadují, abyste tyto položky skladovali po stanovenou dobu, než je budete moci legálně zlikvidovat. Přeskočení tohoto kroku může vést k protinávrhu za nezákonné odebrání majetku.
Kontext vystěhování v Číně
Právní prostředí vypadá v Pacifiku velmi odlišně. V Číně mají nájemníci omezené možnosti napadnout nucené vystěhování, zejména pokud se jedná o velké infrastrukturní projekty. Vezměme si městskou obnovu spojenou s olympijskými hrami v roce 2008 v Pekingu.
Oficiální vládní údaje ukazují, že mezi lety 1993 a 2003 bylo vysídleno více než 2,5 milionu obyvatel Šanghaje, většinou ze starších oblastí města. Protesty proti těmto nuceným přesunům historicky vedly k policejním zásahům a zatýkání, a to navzdory tlaku mezinárodních organizací pro lidská práva.
Strategie správy nemovitostí
Řízení o vystěhování je bolest hlavy, které je lepší se vyhnout. Dalším krokem k ochraně vaší investice je obrátit se na profesionální techniky správy nemovitostí. Správné prověřování nájemce a důsledné dodržování podmínek nájmu může v první řadě zabránit nutnosti vystěhování.
Ne každý chce být správcem nemovitosti. Práce zahrnuje dlouhé a nepředvídatelné hodiny a také neustálý příval naštvaných hovorů od nájemníků. Profesionální správcovské společnosti na sebe berou tíhu práce. Zveřejňují inzeráty na nemovitosti k pronájmu. Vybírají nájemníky. Sepisují nájemní smlouvy. Vybírají nájem. Řídí běžnou údržbu a organizují opravy. Znáte ten proces: ve 2:00 je záchod ucpaný a oni jsou ti, kdo zvednou telefon.
Obvykle si účtují 10 % z měsíčního nájmu.
Výběr správného správce nemovitosti
Majitelé by měli být opatrní. Na zkušenostech záleží. Cílem je zbavit se každodenní odpovědnosti. Dobrý manažer pracuje samostatně. Kontaktuje vás pouze ohledně větších oprav nebo právních záležitostí. Komunikační dovednosti jsou nutností. Správce nemovitosti funguje jako nárazník mezi vámi a nájemcem. Jasně překládá potřeby obou stran.
Proveďte úplnou kontrolu serióznosti potenciálních zaměstnanců. To platí i pro samotného správce nemovitosti. Musíte vyřadit kandidáty s pochybnou morální pověstí. Proč? Pokud se správce nemovitosti dopustí trestného činu vůči nájemci, můžete nést odpovědnost. Zkontrolujte, zda má společnost pojištění odpovědnosti. Pokud ne, ujistěte se, že vaši správci nemovitostí spadají pod vaše zásady.
Sledujte své finance pomocí softwaru
Být pronajímatelem znamená podnikat. Pomocí softwaru pro správu pronájmu můžete sledovat své příjmy a výdaje. Programy jako Quicken Rental Property Manager 2009 vám mohou pomoci uspořádat vaše účty. Dokládají výdaje. Maximalizují daňové odpočty. Oddělují firemní finance od osobních. Velké společnosti mohou používat webové systémy, jako je Property Boss. Tyto nástroje nabízejí sledování požadavků na opravu. Poskytují online screening nájemců. Řídí dodržování daňových předpisů a výkaznictví.
Minimalizace právních rizik
Nejlepší způsob, jak uspět, je minimalizovat rizika. Vyhněte se právním problémům tím, že budete zodpovědní. Mít řádné pojištění. Platit daně. Ujistěte se, že nemovitost splňuje minimální státní a místní stavební předpisy. Hledejte nebezpečí pro životní prostředí, jako je olověná barva nebo azbest. Zlikvidujte je. Tato nebezpečí ovlivňují zdraví nájemníků. Důkladně prověřujte nájemníky a zaměstnance. Odhalte potenciální zločince. Chovejte se k nájemníkům s respektem a profesionalitou. To pomáhá vyhnout se nástrahám diskriminace.
Mnoho amerických měst nabízí školicí programy. Připravují pronajímatele na řešení právních problémů. Pokrývají měnící se regulační požadavky. Učí techniky, jak zlepšit vztahy s nájemníky. Ukazují, jak udržovat stav objektů. Vysvětlují, jak využít vymáhání práva k identifikaci kriminálního chování. Pomáhají zvyšovat hodnotu nemovitosti.
Další informace o správě nemovitostí a financí najdete na odkazech na další stránce.
Často kladené otázky pro pronajímatele
Je těžké být pronajímatelem?
Z pohledu nájemníka se to zdá snadné. Ve skutečnosti je to těžké a frustrující. To zahrnuje dlouhé a nepředvídatelné hodiny práce. Můžete se setkat s neustálými hovory a e-maily od nešťastných nájemníků. Množství práce se zvyšuje, když kupujete více položek. To je důvod, proč někteří pronajímatelé zadávají každodenní úkoly outsourcingu.
Jaké jsou právní povinnosti pronajímatele?
Musíte poskytnout bezpečný a funkční životní prostor. Musí být v souladu s místními a federálními kodexy bydlení. Jste odpovědní za rychlé opravy. Vše, co se na místě rozbije, musí být opraveno.
Vlastní nemovitost pronajímatel?
Ano, nemovitost vlastní majitelé. Mohou si najmout správce nemovitosti nebo společnost. Tito odborníci přebírají každodenní povinnosti. Obvykle dostávají procenta z měsíčního nájmu.
Jak se nazývá člověk, který vlastní nemovitost k pronájmu?
Tato osoba se nazývá pronajímatel nebo bytná. Někteří si říkají „vlastníci rezidenčních nájemních nemovitostí“. Dělají to proto, aby se vyhnuli stigmatu spojenému s touto profesí.
Co mohou pronajímatelé požadovat od potenciálních nájemníků?
Aplikace pro pronájem shromažďuje klíčové informace. To zahrnuje osobní údaje. Pokrývá úroveň příjmu. Požádá o povolení ke kontrole své kreditní historie. Vyžaduje pracovní historii. Ptá se na historii pronájmu. To zahrnuje podepsaný kodex chování a nájemní smlouvu. Po schválení mohou pronajímatelé vybírat kauci. Ta je zákonem omezena částkou rovnající se dvěma měsíčním platbám nájemného.
