Вы знаете, что такое подоходный налог. Это ежегодная головная боль, из-за которой вы проверяете свои удержания. Но если вы никогда не владели домом, бизнесом или арендной единицей, вы, вероятно, не имеете понятия, как работает налог на недвижимость. Это совершенно другая история. И, в отличие от федерального или государственного подоходного налога, этот налог является местным.
Концепция не началась с электронных таблиц. Она зародилась в средневековой Европе. Тогда всё было просто. Большая земля? Большой счёт. Маленький участок? Маленький счёт. Всё. Размер вашей земли определял ваш долг королю или лорду.
Затем всё изменилось. Люди начали осознавать, что земля — это не просто грязь. Это актив. Он производит что-то. Он генерирует прибыль. Поэтому оценщики перестали смотреть на площадь в акрах и начали смотреть на стоимость. Они смотрели на то, что находится на земле.
Представьте лорда Гариша. Он втискивает 1000 коров, три конюшни с 30 лошадьми, замок и ветряную мельницу на крошечный участок. Теперь посмотрите на лорда Фругалла. У него 13 коров и маслобойка на огромном имении. Кто платит больше? Лорд Гариш. Его собственность генерирует больше экономической активности. Его активы стоят дороже. Поэтому его налоговый счёт выше, даже если его земля меньше.
Эта логика пересекла Атлантику. В американских колониях местные правительства вводили «общий налог на собственность». Он распространялся на всё. Недвижимость. Личное имущество. Весь пакет.
Сегодня система в США в основном сосредоточена на недвижимом имуществе. Дома. Земля. Коммерческие здания. Некоторые штаты всё ещё облагают налогом определённые личные вещи, но это исключение. Для офисного здания налог обычно привязан к арендной выручке. Чем больше арендная плата, тем выше налог.
Так как это применяется к вашему ремонту или вашему дому? Это не статично. Ваш налоговый счёт меняется. Он растёт, когда вы улучшаете свою собственность. Он снижается, когда меняется рынок. Понимание того, как оценщики рассчитывают эту цифру, — первый шаг к управлению вашими расходами.
Почему ваш налог на имущество может резко вырасти, даже если вы не брали молоток в руки
На бумаге математика выглядит просто. Возьмите общий бюджет, вычтите то, что правительство собирает с налогов с продаж и государственной помощи, и то, что останется, — это ваш налоговый сбор (tax levy). Этот разрыв — то, что собственники недвижимости платят, чтобы свет горел, дороги были заделаны, а школы были укомплектованы персоналом.
Но вот где начинается путаница. Сама ставка налога редко меняется. Правительства предпочитают возиться с ставкой оценки или уровнем оценки. Почему? Потому что изменение ставки налога ощущается как прямое повышение нагрузки на ваш кошелек. Изменение коэффициента оценки кажется бюрократической корректировкой. Результат тот же. Различается лишь восприятие.
Ваш счет меняется, когда:
- Меняются оценочные значения. Оценщик смотрит на недавние продажи сопоставимых объектов. Если ферма, похожая на вашу, продается за большую сумму, ваша оценка вырастет.
- Делаются улучшения. Вы добавили террасу. Вы закончили отделку подвала. Эта новая площадь облагается налогом.
- Растет налоговый сбор. Местное правительство нуждается в дополнительных средствах на пожарную безопасность, правоохранительные органы или дорожные работы.
- Меняются льготы. Религиозные организации, как и большинство церквей, обычно освобождены от налога на имущество. Их все равно оценивают, но они не платят. Ваш дом платит.
Оспаривание неточной оценки
Допустим, вы владеете недвижимостью рядом с соседом. У вас обоих по два сарая. Ваши сараи в хорошем состоянии. Сараи соседа разваливаются. Налоговый оценщик оценивает обе фермы одинаково, так как у них одинаковая площадь и количество строений.
В этом проблема.
Если вы считаете, что ваша недвижимость была переоценена, вы можете подать апелляцию. Это право есть у каждого домовладельца. Процедура варьируется в зависимости от местного правительства, но основной механизм тот же. Вы представляете доказательства. Вы указываете на несоответствия. Вы утверждаете, что ваша налоговая оценка имущества не отражает реальную рыночную стоимость.
Не предполагайте, что первая цифра окончательна. Оценка — это приблизительный расчет на основе сопоставимых продаж, а не точный аудит вашего конкретного состояния.
Как на самом деле работает процесс оценки
Посещать каждый дом в округе было бы невозможно. Поэтому налоговый оценщик, будь то избранный или назначенный, использует метод-прокси. Они смотрят на недавние продажи в вашей зоне оценки. Эта зона может быть городом, округом или школьным округом.
Если объект, похожий на ваш, был продан в прошлом месяце за 400 000 долларов, эта цена становится базовой для вашей оценки. Это не идеально. Это снимок. Но это стандарт.
Налоговая оценка имущества — это, по сути, рыночная стоимость вашей недвижимости. Для дома это стоимость земли плюс стоимость строения. Для коммерческого здания в это включена инфраструктура бизнеса.
Что считается облагаемой налогом недвижимостью
Недвижимость, принадлежащая негосударственным структурам, как правило, облагается налогом. Дома. Офисы. Розничные магазины. Склады.
Не все объекты подпадают под это правило. Земля, принадлежащая государству, освобождена от налога. Большинство религиозных организаций освобождены. Оценщик все равно определяет стоимость этих объектов, но счет не выставляется.
Это различие важно, если вы покупаете недвижимость у церкви или муниципального органа. Льгота не переходит к вам. В тот момент, когда право собственности переходит к частному лицу или организации, недвижимость становится облагаемой налогом.
Сравнение местных налоговых режимов
Ставки сильно различаются по всему Соединенным Штатам. Один муниципалитет использует доходы от налога на имущество для найма дополнительных полицейских для борьбы с проблемой банд. Другой использует их для ремонта ям на дорогах. Потребности определяют ставку.
Это означает, что недвижимость в одном округе может облагаться налогом по ставке 1,2%, в то время как почти идентичная недвижимость в соседнем округе облагается по ставке 2,8%. Ставка оценки — это рычаг, который корректирует эти местные различия.
Если вы планируете ремонт, имейте это в виду. Добавление значительной стоимости вашей недвижимости может привести к более высокой оценке. Если вы планируете крупный структурный ремонт, проконсультируйтесь с местным оценщиком, прежде чем начинать. Некоторые юрисдикции предлагают льготы для энергоэффективных улучшений или определенных модификаций для доступности. Другие — нет.
Налоговый сбор — это двигатель. Оценочная стоимость — это топливо. Ставка оценки — это дроссельная заслонка. Вы контролируете топливо. Местное правительство контролирует дроссельную заслонку.
Если ваш счет резко вырастет, спросите, какое из этих трех факторов изменилось. Затем решите, можете ли вы с этим жить или пришло время подать апелляцию.
Почему ваш налоговый счет резко возрастает, даже если ставка остается прежней
Вы можете подумать, что повышение налога на недвижимость означает, что местное правительство повысило ставку налога. Обычно это не так. Ставка остается неизменной. Возрастает оценочная стоимость. Когда правительству нужно извлечь больше доходов, оно повышает оценочную стоимость вашего дома. Эта более высокая налогооблагаемая стоимость умножается на ту же старую ставку, и ваш счет увеличивается.
Цены на недвижимость со временем растут. Так устроена система. Оценщики это знают. Они проводят полную переоценку каждые несколько лет, чтобы догнать рыночные тенденции. Иллинойс предлагает конкретный пример. Оценщики налогов в уездах там оценивают каждый объект недвижимости раз в четыре года. Уезд Кук действует немного быстрее, проводя переоценку раз в три года. Если стоимость вашего района растет, первое число в уравнении становится больше. Ваш налоговый счет следует за этим.
Иногда стоимость падает. Возможно, новое развитие попадает прямо в зону затопления. Природные явления могут обрушить стоимость недвижимости. Логично, что ваш налоговый счет должен снизиться. Но правительства не любят терять доходы. Если местные власти не могут позволить себе такое падение, они могут повысить ставку оценки. Или они могут фактически повысить ставку налога на недвижимость, чтобы обеспечить приток наличных.
Новое развитие может фактически снизить ваш индивидуальный счет. Когда компании переезжают в общину, они генерируют доход. Когда люди строят дома на ранее пустующих землях, общая стоимость недвижимости растет. Налоговая база расширяется. Бремя распределяется на большее количество объектов. Ваш кусок пирога может стать меньше.
Бюджеты правительств тоже играют огромную роль. Ваш город хочет построить новую старшую школу. Бюджет раздувается. Если они не могут найти финансирование где-то еще, они скорректируют расчет налога на недвижимость. Ваш счет вырастет. Если бюджет сократится, ваш счет может упасть.
Не забывайте о налогах с продаж. Местные правительства их любят. Допустим, каждый лето в ваш город стекаются туристы на фестиваль игрушек и миниатюр в Розе-Сити. Это приличный объем доходов. Если посещаемость упадет в ближайшие несколько лет, местные власти почувствуют укол. Они будут искать другие источники доходов. Налоги на недвижимость становятся легкой мишенью.
Как крупные города обрабатывают оценку налога на недвижимость
Крупные города не следуют тем же правилам, что и пригородные уезды. Нью-Йорк и Чикаго обрабатывают оценки по-разному. Ставка налога или оценки не является единой для всего уезда. Они классифицируют объекты по типу.
- Жилые
- Промышленные
- Коммерческие
Каждый класс имеет свою собственную конкретную ставку налога и оценки. Один размер не подходит всем в этих юрисдикциях.
Как налоги на недвижимость влияют на подоходный налог
Бюджет вашего местного правительства может быть в отличном состоянии. Но что насчет вашего собственного бюджета? Вы не можете просто оплатить счет и забыть о нем. Есть способ сделать эти платежи полезными для вас при подаче личной декларации о подоходном налоге.
Как получить свою долю: как вычесть налог на недвижимость из вашей декларации
15 апреля наступает, и счета начинают приходить. Однако есть и положительные стороны. Когда вы садитесь рассчитывать свой личный подоходный налог, вы часто можете вычесть уплаченные вами налоги на недвижимость. Однако это не универсальное правило. Вы можете вычесть налоги на недвижимость, взимаемые на уровне штата, местного уровня и даже иностранные налоги на недвижимость, если выполнены три конкретных условия.
- Налоги направляются на общее общественное благо
- Налоги основаны на оценочной стоимости вашего имущества
- Все объекты недвижимости в зоне оценки облагаются налогом по одной и той же ставке
Не все позиции в этом счете учитываются. Если налог напрямую увеличивает стоимость вашего имущества или взимается за конкретную локальную выгоду, такую как новые тротуары или канализационные линии, вы не можете его вычесть. Это может показаться тупиком, но это не так. Вы можете использовать эти не вычитаемые суммы для увеличения базовой стоимости вашего имущества. Некоторые локальные льготы, в частности те, которые относятся к обслуживанию и ремонту, подлежат вычету.
Если вы не уверены, к какой категории относится конкретная позиция, обратитесь к Теме 503 IRS («Налоги, подлежащие вычету») или Публикации 530 («Налоговая информация для покупателей жилья впервые»). Эти документы разъясняют, что именно соответствует требованиям.
Чтобы фактически применить этот вычет, вам нужно подать расширенную форму 1040 с Приложением A. Это путь «детализированного вычета». Прежде чем committing к этому пути, проверьте, предлагает ли стандартный вычет более выгодную цифру для вашей ситуации. Часто так и есть. Расчет этих цифр сложен, поэтому обращение к лицензированному налоговому консультанту избавит от головной боли.
Вторые дома и кредитные линии на основе стоимости жилья
Владение вторым домом открывает другую дверь. Вы можете вычесть как проценты по ипотеке, так и налоги на недвижимость по этому второму жилью, при условии, что вы используете детализированные вычеты. Правила идентичны правилам для вашего основного дома. Налоги должны соответствовать тем же критериям общего блага и оценки.
Льготы не ограничиваются процентами по ипотеке. Вы также можете иметь право на вычет процентов по кредитным линиям на основе стоимости жилья, связанным с вашими объектами недвижимости. Для многих домовладельцев это значительная сумма денег, поэтому игнорирование этого пункта означает, что вы оставляете деньги на столе.
Практические вопросы о платежах налога на недвижимость
Зачем мы вообще платим эти налоги? Местные правительства полагаются на эти доходы для финансирования общественных программ. Подумайте о пожарной охране, правоохранительных органах, дорожных работах, расчистке снега, общественных парках и школах. Ваши деньги поддерживают работу механизмов вашего сообщества.
Как вы фактически платите? Существуют два основных пути. Вы можете включить платеж налога в ежемесячный платеж по ипотеке. Это автоматически и легко. Альтернативно, вы платите напрямую в ваше местное налоговое ведомство. Если вы выберете этот путь, ожидайте счет, в котором будут изложены ваши варианты и общая сумма долга.
Можно ли платить онлайн? Обычно да. Ваше конкретное налоговое ведомство определяет приемлемые методы, хотя большинство теперь предлагают онлайн-порталы. Чекы, денежные переводы и платежи по телефону с помощью кредитной или дебетовой карты также являются распространенными вариантами.
Где находится ваша история? Документы на недвижимость являются публичной записью. Вы можете просмотреть их в местном офисе оценщика или аудитора округа. Вы можете сделать официальный запрос, чтобы увидеть конкретные налоговые записи по объекту недвижимости.
Какова оценочная стоимость? Это также публичная запись. Оценочная стоимость любого дома доступна любому. Большинство офисов оценщиков или аудиторов округов публикуют эти данные на своих веб-сайтах. Проверьте там, прежде чем звонить. Это сэкономит время.
Налоговые льготы, которые вы можете получить как домовладелец, — это очень хороший способ сэкономить деньги.
Система сложна, но рычаги воздействия реальны. Вычет процентов и налогов на недвижимость по вашему первому дому, дополнительным домам и связанным кредитным линиям на основе стоимости жилья создает подлинный финансовый запас. Не пропускайте проверку на стандартный вычет. Математика решает, кто выигрывает.
