У вас есть участок земли. Или, возможно, вы устали от войн за предложения на тесном рынке. Или, возможно, вы видите арендную недвижимость с серьезным потенциалом роста. Строительство собственного дома имеет смысл для многих людей.
Но есть одна цифра, которая останавливает мечту на полпути.
Сколько стоит построить дом с нуля?
Это не одна цифра. Это диапазон. И этот диапазон широк. Итоговая цена зависит от трех основных факторов.
Размер дома имеет значение. Дом площадью 5000 квадратных футов стоит значительно дороже, чем скромный дом площадью 2000 квадратных футов. Это простая математика. Больше квадратных футов означает больше бетона, больше древесины, больше крыши.
Затем идут отделочные материалы. Хотите ли вы мраморные столешницы, которые стоят дороже подержанного автомобиля? Или вам подойдет ламинат, который выглядит прилично? Роскошные улучшения накапливаются быстрее, чем вы думаете. Они быстро увеличивают общую стоимость.
География — третий фактор. Строительные расходы сильно варьируются в зависимости от региона. Вы заплатите больше на Северо-Востоке и Западе. Юг обычно дешевле.
Строительство против покупки: посчитайте
Давайте посмотрим на цифры.
Согласно данным Бюро переписи населения США за май 2023 года, средняя цена продажи нового односемейного дома достигла 487 300 долларов. Это выше, чем 464 200 долларов в 2021 году. Медианная цена продажи составила 416 300 долларов.
Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) сообщает, что средняя стоимость строительства дома составила 392 241 доллар. Это составляет около 153 долларов за квадратный фут.
На первый взгляд, строительство выглядит дешевле. Разница составляет более 95 000 долларов.
Но эти цифры не сопоставимы.
Средняя цена продажи в 487 300 долларов включает стоимость земли. Стоимость строительства в 392 241 доллар не включает. Эта цифра — просто «контрактная цена». Это то, что подрядчик берет за возведение стен. Она исключает стоимость земли, на которой стоит дом.
Если у вас уже есть земля, строительство, скорее всего, будет дешевле.
Если у вас нет земли, вы можете ничего не сэкономить.
NAHB опросила своих членов в 2022 году. Это самые последние доступные данные. Они обнаружили, что средняя стоимость участка составила почти 114 622 доллара. Средняя площадь участка составила 17 218 квадратных футов. Это самая маленькая средняя площадь участка с 2011 года.
Стоимость участков растет. В 2020 году средняя стоимость участка составляла 90 000 долларов. Площадь также была больше — 22 000 квадратных футов.
Кроме того, данные Бюро переписи населения включают существующие дома. NAHB указывает цену продажи нового односемейного дома в 644 750 долларов. Это включает стоимость строительства, стоимость участка, маркетинг, комиссию за продажу и прибыль.
Ловушка генерального подрядчика
Эти цифры предполагают, что вы нанимаете генерального подрядчика.
Генеральные подрядчики добавляют 20–30% к общей стоимости. Это их компенсация. Они работают с субподрядчиками. Они управляют хаосом.
20–30% — это много денег.
Вы можете захотеть выступить в роли собственного генерального подрядчика. Вы хотите сэкономить эти десятки тысяч долларов.
Не делайте этого.
Это огромные временные затраты. Если вы новичок в строительстве, вы совершите ошибки. Дорогостоящие ошибки.
Субподрядчики будут брать с вас больше, чем с профессионала. Они знают, когда вы новичок. Эти потенциальные сбережения съедаются более высокими затратами на рабочую силу и материалы.
Вы также можете пропустить получение разрешений. Подрядчики знают, какие разрешения вам нужны. Они знают, когда подавать заявку. Вы можете не знать.
Так что вы экономите на管理费, но теряете из-за неэффективности. Математика редко складывается в пользу любителя.
Средняя стоимость строительства односемейного дома в США достигла рекордного максимума в 2022 году.
Согласно опросу Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB), средняя стоимость строительства дома площадью 2561 квадратный фут составила 392 241 доллар.
Это самый высокий показатель, зафиксированный с тех пор, как NAHB начала отслеживать эти данные.
Но есть один нюанс. Эта цифра охватывает только саму конструкцию. Она не включает стоимость земли. Также она не учитывает финансирование, маркетинг и прибыль застройщика. Если рассматривать общую цену продажи с учетом этих дополнительных расходов, средний показатель возрастает до 644 750 долларов.
Цены сильно варьируются в зависимости от того, где вы строите. Но если вы хотите знать, куда именно уходят ваши деньги на этапе строительства, вот подробная разбивка.
За что вы платите за землю и подготовку участка
Прежде чем будет возведен первый участок стены, вы платите за землю и юридические аспекты строительства на ней.
Стоимость готового участка, включая финансирование, в среднем составляет 114 622 доллара. Это около 17,8% от общей цены продажи.
В рамках бюджета на строительство первой крупной статьей расходов является «Работы на участке». Она обходится примерно в 29 193 доллара, или 7,4% от стоимости строительства.
В эту категорию входят:
— Плата за получение строительного разрешения (8 292 доллара)
— Плата за влияние на инфраструктуру (5 208 долларов)
— Подключение к водопроводу и канализации, а также инспекционные проверки (5 800 долларов)
— Услуги архитекторов и инженеров (4 724 доллара)
— Прочие расходы на подготовку участка (5 169 долларов)
Фундамент и каркас: самые крупные статьи расходов
После подготовки грунта начинается рытье котлована. Категория фундамента в среднем обходится в 43 086 долларов.
Большая часть этой суммы (39 731 доллар) идет на земляные работы, бетон, подпорные стены и обратную засыпку.
Далее следует «скелет» дома. Каркасное строительство — самая дорогая фаза физического возведения здания. В среднем оно обходится в 80 280 долларов.
Это составляет 20,5% от вашего общего бюджета на строительство.
В эту категорию входят:
— Деревянный каркас и конструкция крыши (60 831 доллар)
— Фермы (11 479 долларов)
— Обшивка (5 383 доллара)
— Общие металлические и стальные конструкции (1 168 долларов)
Цены на лесоматериалы были крайне нестабильными в 2022 году. Они достигали высоких пиков, что значительно увеличило эти расходы по сравнению с предыдущими годами.
Наружная отделка и системы: защита от непогоды
После возведения каркаса необходимо герметизировать контур здания. Наружная отделка обходится в 46 108 долларов.
В эту категорию входят:
— Отделка наружных стен (19 746 долларов)
— Кровельные работы (11 496 долларов)
— Окна и двери, включая гаражные ворота (13 158 долларов)
Затем идут внутренние системы дома. Черновая разводка основных инженерных систем обходится в 70 149 долларов.
Вы платите за:
— Трубы водопровода (без учета сантехники) (22 706 долларов)
— Электрическую проводку (без учета светильников) (23 892 доллара)
— Системы отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC) (21 845 долларов)
Внутренняя отделка: здесь умирают бюджеты
Это самая дорогая категория. Внутренняя отделка обходится в 94 300 долларов.
Это составляет 24% от стоимости строительства.
Почему она такая дорогая? Она включает каждую дверь, светильник, унитаз и столешницу.
Список длинный:
— Утепление (6 530 долларов)
— Гипсокартон (13 184 доллара)
— Внутренняя отделка, двери и зеркала (12 727 долларов)
— Покраска (8 793 доллара)
— Освещение (4 502 доллара)
— Шкафы и столешницы (17 775 долларов)
— Бытовая техника (6 263 доллара)
— Напольные покрытия (13 019 долларов)
— Сантехника (5 166 долларов)
— Камин (1 608 долларов)
Пол Эмрат, вице-президент по опросам и исследованиям в области жилья в NAHB, отмечает, что эта категория предлагает наибольшую гибкость. Здесь можно сэкономить. Выбирайте более дешевые материалы для столешниц. Откажитесь от камина. Используйте менее дорогую внутреннюю отделку.
Но будьте осторожны с «ползучим улучшением» (upgrade creep). Каждый раз, когда вы соглашаетесь на чуть более дорогую бытовую технику или сантехнику, общая сумма растет.
Заключительные этапы и скрытые расходы
Последняя фаза строительства обходится в 23 065 долларов.
В эту категорию входят:
— Ландшафтный дизайн (9 123 доллара)
— Наружные конструкции, такие как террасы и патио (2 178 долларов)
— Дroveвые дорожки (8 775 долларов)
— Уборка (2 280 долларов)
Также в категории «Прочее» для строительных расходов указано 6 059 долларов.
Дешевле ли строить, чем покупать?
Если учесть стоимость земли, как правило, дешевле купить существующий дом, чем строить новый с нуля.
Есть исключения. В таких штатах, как Гавайи и Калифорния, иногда может быть дешевле построить дом, согласно сообщениям The New York Times.
Для тех, у кого недостаточно наличных средств, существуют краткосрочные строительные кредиты. Они могут конвертироваться в традиционные ипотечные кредиты после завершения строительства дома.
Остаются ли цены стабильными?
Нет. Не остаются.
Предсказать стоимость материалов практически невозможно. Пандемия COVID-19 вызвала дефицит и резкий рост цен на лесоматериалы. Никто этого не предвидел.
Колебания цен являются обычным явлением. Материалы, такие как бетон, часто поставляются из-за границы. Несколько лет назад всплеск китайской экономики поглотил возможности международной перевозки, что привело к дефициту бетона.
Глобальные события нарушают цепочки поставок. Местный спрос изменяет цены.
Средняя стоимость — это снимок момента. Это не гарантия.
Если вы планируете строительство, ваши личные предпочтения будут определять итоговый счет гораздо больше, чем национальное среднее значение. Вы можете потратить меньше. Вы также можете потратить гораздо больше.
Стоимость каркаса и фундамента привязана к колеблющимся рыночным ценам на древесину и бетон. Внутренние расходы привязаны к вашему вкусу.
Что из этого вы сможете контролировать?
