So überprüfen Sie vor dem Kauf, ob eine Immobilie historisch ist

Der Kauf eines historischen Hauses fühlt sich an, als würde man in ein Bilderbuch eintauchen. Es ist romantisch, bis einem klar wird, dass sich die Spielregeln geändert haben. Sie kaufen nicht nur Wände und ein Dach. Sie kaufen ein Erbe ein, das an Bedingungen geknüpft ist. Der Prozess des Erwerbs einer historischen Immobilie unterscheidet sich erheblich von einem Standardkauf. Bevor Sie ein Angebot machen, müssen Sie wissen, wo Sie stehen.

Zunächst müssen Sie feststellen, ob das Gebäude offiziell anerkannt ist. Hier gibt es zwei Haupteinstiegspunkte. Sie können sich Immobilien vor oder nach der Ausweisung ansehen. Ihr Immobilienmakler, der Verkäufer oder Ihr eigenes Bauchgefühl kennzeichnen ein Haus möglicherweise als „historisch“. Aber Gefühle zählen nicht. Die Verifizierung funktioniert.

Beginnen Sie mit dem National Register of Historic Places (NRHP). Ist die Immobilie dort aufgeführt? Wenn die Antwort „Nein“ lautet, gehen Sie noch nicht weg. Das bedeutet nicht, dass es nicht historisch ist. Es könnte Teil eines ausgewiesenen historischen Viertels sein. Verwenden Sie die erweiterte Suchfunktion auf der NRHP-Website, um nach bestimmten Bezirken zu suchen. Die Lage innerhalb eines historischen Viertels hat sein eigenes Gewicht, auch wenn das einzelne Haus nicht auf der Bundesliste steht.

Es gibt auch eine dritte, oft übersehene Kategorie. Wurde das Haus vor 1936 gebaut? Wenn ja, gibt es Spielraum. Ein früherer Eigentümer hat möglicherweise mit einer lokalen oder staatlichen Behörde zusammengearbeitet, um sich Vorteile im Zusammenhang mit dem historischen Status zu sichern, ohne sich eine offizielle NRHP-Liste zu sichern. Diese informellen Vereinbarungen können dennoch Steuererleichterungen oder Erhaltungsanreize bieten. Im Zweifelsfall wenden Sie sich an Ihr örtliches Denkmalamt. Sie wissen entweder über Anträge und Bezeichnungen Bescheid oder können Sie auf lokale Ressourcen verweisen, die Ihnen definitiv sagen können, ob die Immobilie einen historischen Stammbaum hat. Auf der Website des National Park Service finden Sie schnelle Links zu staatlichen Denkmalämtern. Dort finden Sie Kontaktinformationen zu örtlichen Vereinen.

Sobald Sie den Status bestätigt haben, lautet die eigentliche Frage: Warum tun Sie das? Warum die Kopfschmerzen auf sich nehmen?

Die Vorteile des historischen Eigentums

Es gibt kein kostenloses Mittagessen. Der Besitz eines historischen Hauses bietet jedoch handfeste finanzielle und ästhetische Vorteile. Schauen wir uns zuerst die guten Sachen an.

Manchmal ist „historisch“ nur ein höflicher Immobilienbegriff für „Fixer-Upper“. Wenn Ihre Zielimmobilie sowohl wirklich historisch ist als auch ernsthafte Arbeiten benötigt, können das U.S. Department of Housing und HUD eingreifen. Das 203k-Programm der Federal Housing Administration ist hier Ihr Freund. Es ermöglicht potenziellen Käufern, zusätzliche Mittel in Höhe von bis zu 35.000 US-Dollar speziell für die Renovierung historischer Immobilien in ihre Hypothek aufzunehmen. Dabei handelt es sich um Bargeld, auf das Sie sonst für größere bauliche Reparaturen möglicherweise keinen Zugriff hätten.

Dann ist da noch das Geld, das Sie behalten. Für historische Immobilien gelten häufig Steuerstopps, Steuerermäßigungen oder Steuergutschriften. Diese Anreize können von Bundes-, Landes-, Kreis- oder Kommunalverwaltungen ausgehen. Manche bewerben sich direkt. Andere gelten gegen geplante Renovierungen. Die Bundesebene hat jedoch einen Haken. Die meisten bundesstaatlichen Steuererleichterungen setzen voraus, dass die Immobilie „einkommensgenerierend“ ist. Das heißt, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz renovieren, erhalten Sie wahrscheinlich nicht die 20-prozentige Renovierungsgutschrift. Aber wenn Sie das historische Gebäude in einen Geschäftsraum umwandeln, gehört das Geld Ihnen.

Eine der attraktivsten Optionen für Bewohner ist die Denkmalschutzdienstbarkeit. Hierbei handelt es sich um eine rechtsgültige Vereinbarung zwischen Ihnen, dem Eigentümer, und einer Denkmalschutzbehörde. Sie verpflichten sich, den historischen Charakter der Immobilie zu erhalten oder wiederherzustellen. Im Gegenzug erhalten Sie Steuererleichterungen. Viele Bundesstaaten und Städte haben Systeme zur Bewertung dieser Vorschläge eingerichtet. Die Einzelheiten variieren jedoch stark. Sie müssen sich bei Ihrem örtlichen Denkmalschutzamt erkundigen, ob es in Ihrer Region ein Programm gibt und wie Sie sich bewerben können.

„Eine Dienstbarkeit ist eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer eines historischen Anwesens und einer staatlichen, gemeinnützigen oder privaten Denkmalschutzbehörde. Tatsächlich erklären Sie sich damit einverstanden, das historische Anwesen im Austausch für Steuererleichterungen entweder zu renovieren oder zu erhalten.“

Diese Vorteile sind erheblich. Aber sie haben ihren Preis. Sie müssen die Anreize gegen die Beschränkungen abwägen.

Die Nachteile historischer Immobilien

Es gibt kein kostenloses Mittagessen. In der Welt der Denkmalpflege wird diese Regel mit besonderer Strenge durchgesetzt. Sie könnten denken, Sie kaufen nur ein Haus mit schönen alten Knochen. In der Realität gehen Sie häufig ein Vertragsverhältnis mit strengen Regeln ein. Der Kompromiss für Steuererleichterungen sind in der Regel selbst auferlegte Beschränkungen. Sie können nicht einfach tun, was Sie wollen. Man kann nicht einfach so renovieren, wie es einem gefällt.

Betrachten Sie die Fassadenerleichterung. Dies ist ein gängiges Rechtsinstrument. Dies funktioniert dadurch, dass der Eigentümer die Außenansicht der Immobilie effektiv einer Denkmalschutzorganisation spendet. Bei dieser Spende handelt es sich um einen gemeinnützigen Beitrag. Es senkt Ihre Steuerlast. Es verringert aber auch den potenziellen Wiederverkaufswert. Warum? Weil der Käufer die Vorderseite des Hauses nicht verändern kann. Sie müssen die Urkunde überprüfen. Überprüfen Sie immer die Urkunde. Achten Sie auf diese Dienstbarkeiten, bevor Sie etwas unterschreiben. Fragen Sie, ob sie unbestimmt sind. Fragen Sie, ob sie ein Ablaufdatum haben. Fragen Sie nach den steuerlichen Auswirkungen. Sie sind komplex.

Diese Anordnung kann ein Glücksfall oder eine Falle sein. Es hängt von Ihren Zielen ab. Vielleicht möchten Sie einen niedrigeren Kaufpreis. Vielleicht gefällt Ihnen die Idee eines garantiert historischen Looks. Das ist gut. Oder vielleicht planen Sie, den Innenraum zu entkernen. Vielleicht möchten Sie die Fenster wechseln. In diesem Fall sind Sie in Schwierigkeiten. Sie werden mit erheblichen Hürden konfrontiert sein. Manche Leute beschreiben den Genehmigungsprozess als feurig. Es ist oft bürokratisch und langsam. Die Dienstbarkeit kann mehr als nur die Vorderseite umfassen. Es könnte den Innenraum bedecken. Die Struktur. Die Landschaftsgestaltung. Alles, was den Ort historisch macht.

Die Lektion ist einfach. Historische Immobilien erfordern eine besondere Sorgfaltspflicht. Schauen Sie sich den Titel an. Was ist daran befestigt? Wenn nichts, bist du frei. Entdecken Sie die Steuervorteile selbst. Wenn Mitfahrer vorhanden sind, wiegen Sie diese. Sind die Kopfschmerzen den Nutzen wert? Für die meisten Menschen lautet die Antwort ja. Aber Sie müssen wissen, wofür Sie sich anmelden.

FAQ zum Kauf historischer Immobilien

Gibt es steuerliche Anreize für den Besitz eines historischen Hauses?
Ja. Für eine historische Immobilie kann ein Steuerstopp gelten. Oder eine Steuererleichterung. Oder Steuergutschriften. Diese kommen von Bundes-, Landes-, Kreis- oder Kommunalverwaltungen. Sie können auf geplante Renovierungen angewendet werden. Das Federal Historic Preservation Tax Incentive Program bietet eine Steuergutschrift von 20 %. Dies gilt für sanierte historische Immobilien, die Einkommen generieren. Es ist ein erheblicher Anreiz für diejenigen, die den Papierkram bewältigen können.

Sind historische Häuser eine gute Investition?
BobVila.com schlägt vor, dass dies der Fall ist. Der Wert einer historischen Immobilie kann bis zu 26 Prozent höher sein als der anderer Häuser in der Gegend. Es ist tendenziell weniger von Marktabschwüngen betroffen. Stabilität ist ein Plus. Aber es gibt Nachteile. Häuser und Stadtteile, die im nationalen Register aufgeführt sind, unterliegen strengen Vorschriften. Renovierungen sind schwierig. Selbst notwendige Reparaturen können blockiert werden. Das Alter bringt Probleme mit sich. Vorschriften bringen mehr Probleme mit sich.

Was qualifiziert ein Haus als historisch?
Das National Register of Historic Places hat spezifische Kriterien. Sie suchen nach Assoziationen zu bedeutenden historischen Ereignissen. Oder bedeutende Personen aus unserer Vergangenheit. Das Haus muss charakteristische Merkmale eines Typs, einer Epoche oder einer Bauweise aufweisen. Es könnte das Werk eines Meisters darstellen. Oder über hohe künstlerische Werte verfügen. Es könnte sich um eine bedeutende Einheit handeln, deren Komponenten möglicherweise nicht individuell unterschieden werden können. Oder es könnte wichtige Informationen zur Vorgeschichte oder Geschichte liefern.

Wie alt muss ein Haus sein, um als historisch zu gelten?
In der Regel mindestens 50 Jahre. Wenn es jünger ist, muss es außerordentlich wichtig sein. Das ist eine hohe Messlatte. Die meisten qualifizierten Häuser sind aus der Mitte des 20. Jahrhunderts oder älter. Auf der Liste werden Sie nicht viele Rancher aus den 1980er-Jahren finden, es sei denn, es handelt sich um architektonische Wunderwerke.

Sind historische Häuser günstiger zu besitzen?
Nein. Im Allgemeinen sind sie teurer. Zum Kauf. Zum Renovieren. Zu pflegen. Das Alter des Hauses spielt eine Rolle. Strenge Rehabilitationsrichtlinien verursachen zusätzliche Kosten. Die Nebenkosten sind oft höher. Alte Fenster sind undicht. Alte Leitungen stellen eine Gefahr dar. Diese Faktoren liegen außerhalb Ihrer Kontrolle. Sie zahlen eine Prämie für die Geschichte. Sie zahlen auch für das Privileg, es zu bewahren.