Kupno zabytkowego domu to jak wejście do bajki. To romantyczne, dopóki nie zorientujesz się, że zasady gry się zmieniły. Kupujesz nie tylko ściany i dach. Stajesz się częścią dziedzictwa, które ma swoje własne obowiązki. Proces nabycia nieruchomości historycznej znacznie różni się od standardowej transakcji. Zanim złożysz ofertę, musisz jasno określić swoje stanowisko.
Przede wszystkim należy ustalić, czy budynek ma status oficjalny. Istnieją tutaj dwie główne opcje. Obiekty można oglądać przed oficjalnym uznaniem ich za historyczne i po. Twój agent nieruchomości, sprzedawca lub twój własny instynkt może wskazywać, że dom jest „historyczny”. Ale intuicja nie ma mocy. Wymagane potwierdzenie.
Zacznij od Krajowego Rejestru miejsc o znaczeniu historycznym (NRHP). Czy przedmiot jest uwzględniony w tym rejestrze? Jeśli odpowiedź brzmi nie, nie spiesz się z odmową zakupu. Nie oznacza to jednak, że dom nie jest zabytkowy. Może być częścią chronionej dzielnicy historycznej. Skorzystaj z wyszukiwania zaawansowanego na stronie internetowej NRHP, aby wyszukać określone obszary. Znalezienie się w granicach historycznej dzielnicy ma swoją wagę, nawet jeśli na federalnej liście nie ma osobnego domu.
Jest jeszcze trzecia kategoria, często pomijana. Czy dom powstał przed 1936 rokiem? Jeśli tak, to jest pewne pole manewru. Poprzedni właściciel mógł współpracować z lokalną lub stanową agencją w celu uzyskania korzyści związanych ze statusem historycznym bez formalnego włączenia do NRHP. Te nieformalne porozumienia mogą nadal zapewniać ulgi podatkowe lub zachęty do ochrony dziedzictwa. W razie wątpliwości skontaktuj się z lokalnym biurem konserwacji zabytków. Będą albo wiedzieć o zastosowaniach i oznaczeniach, albo wskażą lokalne zasoby, które dadzą ostateczną odpowiedź na temat tego, czy nieruchomość ma status zabytkowy. Strona internetowa National Park Service zawiera szybkie łącza do stanowych biur ochrony zabytków. Można tam znaleźć dane kontaktowe lokalnych stowarzyszeń.
Po potwierdzeniu swojego statusu pojawia się główne pytanie: dlaczego jest to konieczne? Po co brać na siebie ten kłopot?
Korzyści z posiadania nieruchomości zabytkowej
Nie ma darmowego sera. Posiadanie oficjalnie wyznaczonego zabytkowego domu wiąże się jednak z wymiernymi korzyściami finansowymi i estetycznymi. Spójrzmy najpierw na pozytywy.
Czasami termin „historyczny” jest po prostu uprzejmym językiem odnoszącym się do nieruchomości wymagającej renowacji. Jeśli docelowa nieruchomość jest naprawdę zabytkowa i wymaga gruntownego remontu, w prace mogą zaangażować się Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Stanów Zjednoczonych (HUD) oraz Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA). Program 203 tys. tego kierownictwa może być Twoim sprzymierzeńcem. Umożliwia potencjalnym nabywcom włączenie do kredytu hipotecznego do 35 000 USD dodatkowych środków specjalnie na renowacje zabytków. Są to pieniądze, do których w przeciwnym razie nie mógłbyś mieć dostępu na poważniejsze naprawy strukturalne.
Potem są pieniądze, które oszczędzasz. Nieruchomości historyczne często kwalifikują się do wakacji podatkowych, zachęt lub ulg. Zachęty te mogą być zapewniane przez władze federalne, stanowe, hrabstwa lub lokalne. Niektóre z nich są stosowane bezpośrednio. Inni podejmują działania w związku z proponowanymi renowacjami. Jednak na poziomie federalnym istnieje niuans. Większość federalnych zachęt podatkowych wymaga, aby nieruchomość „generowała dochód”. Oznacza to, że jeśli wyremontujesz swoje główne miejsce zamieszkania, prawdopodobnie nie otrzymasz 20% ulgi podatkowej na remont. Ale jeśli przekształcisz zabytkowy budynek w przestrzeń komercyjną, te pieniądze będą Twoje.
Jedną z najatrakcyjniejszych opcji dla mieszkańców jest służebność konserwatorska. Jest to umowa prawna pomiędzy Tobą, właścicielem i agencją ochrony dziedzictwa kulturowego. Zgadzasz się zachować lub przywrócić historyczny charakter nieruchomości. W zamian otrzymasz korzyści podatkowe. Wiele stanów i miast stworzyło systemy oceny takich propozycji. Jednak szczegóły znacznie się różnią. Będziesz musiał skontaktować się z lokalnym biurem konserwacji zabytków, aby dowiedzieć się, czy program istnieje w Twojej okolicy i jak się o niego ubiegać.
“Śłużebność konserwatorska to umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości historycznej a rządową, non-profit lub prywatną organizacją zajmującą się ochroną zabytków. Zasadniczo wyrażasz zgodę na renowację lub konserwację nieruchomości historycznej w zamian za ulgi podatkowe.”
Korzyści te są znaczące. Ale trzeba za nie zapłacić. Musisz zrównoważyć zachęty z ograniczeniami.
Wady posiadania obiektów zabytkowych
Darmowy ser pojawia się tylko w pułapce na myszy. W świecie konserwacji zabytków zasada ta jest rygorystycznie egzekwowana. Możesz mieć wrażenie, że kupujesz dom z pięknymi, starymi konstrukcjami. Tak naprawdę często zawierasz stosunki umowne, które mają rygorystyczne zasady. Kompromis w zakresie korzyści podatkowych zwykle wiąże się z dobrowolnymi ograniczeniami. Nie możesz po prostu robić tego, co chcesz. Nie możesz po prostu remontować tak, jak lubisz.
Rozważmy służebność na elewacji. Jest to powszechny instrument prawny. Działa w ten sposób, że właściciel faktycznie przekazuje zewnętrzną część budynku organizacji zajmującej się ochroną zabytków. Ta darowizna ma charakter charytatywny. Obniża Twój rachunek podatkowy. Ale zmniejsza to również potencjalną wartość odsprzedaży. Dlaczego? Ponieważ kupujący nie będzie miał możliwości zmiany frontu domu. Musisz sprawdzić tytuły własności. Zawsze sprawdzaj dokumenty własności. Poszukaj tych służebności, zanim cokolwiek podpiszesz. Zapytaj, czy są trwałe. Zapytaj, czy mają datę ważności. Zapytaj o skutki podatkowe. Są złożone.
Taki schemat może stać się źródłem nieoczekiwanych korzyści lub pułapką. To zależy od Twoich celów. Być może zależy Ci na niższej cenie zakupu. Być może podoba Ci się pomysł gwarantowanego historycznego wyglądu. To jest dobre. A może planujesz całkowitą przebudowę wnętrza. Być może chcesz wymienić okna. W takim przypadku będziesz miał poważne problemy. Napotkasz istotne przeszkody. Niektórzy opisują proces zatwierdzania jako ognisty. Często jest biurokratyczny i powolny. Służebność może obejmować więcej niż tylko część przednią. Może zasłonić wnętrze. Budowa. Projektowanie krajobrazu. Wszystko co nadaje miejscu wartość historyczną.
Lekcja jest prosta. Nieruchomości historyczne wymagają dodatkowej weryfikacji. Spójrz na tytuł nieruchomości. Co się z tym wiąże? Jeśli nic więcej, jesteś wolny. Poznaj korzyści podatkowe samodzielnie. Jeśli masz zastrzeżenia, zważ je. Czy ból głowy jest wart korzyści? Dla większości ludzi odpowiedź brzmi: tak. Ale musisz wiedzieć na co się piszesz.
Często zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości zabytkowych
Czy posiadanie zabytkowego domu wiąże się z korzyściami podatkowymi?
Tak. Nieruchomości historyczne mogą kwalifikować się do zamrożenia podatków. Albo o zwolnienie z podatku. Albo ulgi podatkowe. Zapewniają je władze federalne, stanowe, hrabstwa lub lokalne. Można je zastosować do proponowanych napraw. Federalny program ulgi podatkowej na rzecz ochrony zabytków oferuje 20-procentową ulgę podatkową. Dotyczy odrestaurowanych obiektów zabytkowych generujących dochód. Jest to znacząca zachęta dla tych, którzy radzą sobie z formalnościami.
Czy domy historyczne to dobra inwestycja?
Według BobVila.com tak. Zabytkową nieruchomość można wycenić nawet o 26 proc. wyżej niż inne domy w okolicy. Zwykle jest mniej dotknięty pogorszeniem koniunktury na rynku. Stabilność jest zaletą. Ale są też wady. Domy i dzielnice wymienione w Krajowym Rejestrze miejsc o znaczeniu historycznym podlegają ścisłym regulacjom. Naprawa jest trudna. Nawet niezbędne naprawy mogą zostać zablokowane. Wiek przynosi problemy. Regulacja stwarza jeszcze więcej problemów.
Co sprawia, że dom jest historyczny?
Krajowy Rejestr miejsc o znaczeniu historycznym ma określone kryteria. Szukają powiązań z istotnymi wydarzeniami historycznymi. Lub z osobami znaczącymi w naszej historii. Dom musi ucieleśniać cechy charakterystyczne dla określonego typu, okresu lub metody budowy. Może reprezentować dzieło mistrza. Lub mają wysokie walory artystyczne. Może to być znaczący przedmiot, którego elementy mogą nie być indywidualnie odrębne. Może też dostarczyć ważnych informacji na temat prehistorii lub historii.
Ile lat musi mieć dom, aby można go było uznać za zabytkowy?
Z reguły co najmniej 50 lat. Jeśli jest młodszy, musi być niezwykle ważny. To jest wysoka poprzeczka. Większość kwalifikujących się domów to domy z połowy stulecia lub starsze. Na liście nie znajdziesz wielu rancz z lat 80. XX wieku, chyba że są to cuda architektury.
Czy taniej jest posiadać zabytkowe domy?
Nie. Z reguły są droższe. Do zakupu. Do napraw. Dla serwisu. Wiek domu odgrywa rolę. Surowe wytyczne dotyczące renowacji zwiększają koszty. Koszty mediów są często wyższe. Stare okna przeciekają. Stare okablowanie jest niebezpieczne. Czynniki te są poza Twoją kontrolą. Płacisz premię za historię. Płacisz także za przywilej przechowywania.
