Het kopen van een historisch huis voelt alsof je in een verhalenboek stapt. Het is romantisch, totdat je beseft dat de spelregels zijn veranderd. Je koopt niet alleen muren en een dak. U koopt een erfenis waaraan verplichtingen zijn verbonden. Het proces van het verwerven van een historisch pand verschilt aanzienlijk van een standaardaankoop. Voordat u een bod uitbrengt, moet u weten waar u aan toe bent.
Eerst moet u bepalen of het gebouw officieel wordt erkend. Er zijn hier twee belangrijke toegangspunten. U kunt eigendommen bekijken voordat ze worden aangewezen of daarna. Uw makelaar, de verkoper of uw eigen instinct kunnen een huis als ‘historisch’ bestempelen. Maar gevoelens tellen niet. Verificatie wel.
Begin met het Nationaal Register van Historische Plaatsen (NRHP). Staat het pand daar vermeld? Als het antwoord nee is, loop dan nog niet weg. Dat betekent niet dat het niet historisch is. Mogelijk maakt het deel uit van een aangewezen historische wijk. Gebruik de geavanceerde zoekfunctie op de website van de NRHP om specifieke wijken op te zoeken. Het feit dat het zich binnen de perimeter van een historische wijk bevindt, heeft zijn eigen gewicht, zelfs als het individuele huis niet op de federale lijst staat.
Er is ook een derde, vaak over het hoofd geziene categorie. Is het huis vóór 1936 gebouwd? Als dat zo is, is er speelruimte. Een vorige eigenaar heeft mogelijk met een lokale of overheidsinstantie samengewerkt om voordelen te verkrijgen die verband houden met de historische status, zonder een officiële NRHP-lijst veilig te stellen. Deze informele overeenkomsten kunnen nog steeds belastingvoordelen of instandhoudingsprikkels bieden. Neem bij twijfel contact op met uw plaatselijke monumentenzorgkantoor. Zij zijn op de hoogte van de toepassingen en benamingen, of kunnen u verwijzen naar de plaatselijke bronnen die u definitief kunnen vertellen of het onroerend goed een historische stamboom heeft. De National Park Service-site heeft snelle links naar staatsmonumenten voor historisch behoud. Van daaruit vindt u contactgegevens voor lokale verenigingen.
Zodra u de status bevestigt, wordt de echte vraag: waarom doet u dit? Waarom de hoofdpijn aanpakken?
De voordelen van historisch eigendom
Er bestaat niet zoiets als een gratis lunch. Maar het bezitten van een aangewezen historisch huis biedt tastbare financiële en esthetische voordelen. Laten we eerst naar de goede dingen kijken.
Soms is ‘historisch’ slechts een beleefde vastgoedterm voor ‘opknapper’. Als uw doelobject zowel echt historisch is als serieus werk nodig heeft, kunnen het Amerikaanse ministerie van Volkshuisvesting en HUD tussenbeide komen. Het 203k-programma van de Federal Housing Administration is hier uw vriend. Hiermee kunnen potentiële kopers tot $35.000 aan extra geld in hun hypotheek stoppen, specifiek voor het renoveren van historische eigendommen. Dat is geld waar u anders misschien geen toegang toe zou hebben voor grote structurele reparaties.
Dan is er het geld dat je houdt. Historische eigendommen komen vaak in aanmerking voor belastingbevriezingen, -kortingen of -kredieten. Deze prikkels kunnen afkomstig zijn van federale, staats-, provinciale of lokale overheden. Sommigen zijn direct van toepassing. Anderen worden toegepast tegen voorgestelde renovaties. Het federale niveau heeft echter een addertje onder het gras. De meeste federale belastingvoordelen vereisen dat het onroerend goed ‘inkomstengenererend’ is. Dit betekent dat als u uw hoofdwoning opknapt, u waarschijnlijk niet het renovatiekrediet van 20 procent krijgt. Maar als je het historische pand ombouwt tot bedrijfsruimte, is dat geld van jou.
Een van de meest aantrekkelijke opties voor bewoners is de behoudserfdienst. Dit is een wettelijke overeenkomst tussen u, de eigenaar, en een conserveringsbureau. U stemt ermee in het historische karakter van het pand te behouden of te herstellen. In ruil daarvoor krijgt u belastingvoordelen. Veel staten en steden hebben systemen opgezet om deze voorstellen te evalueren. De details variëren echter enorm. U moet contact opnemen met uw plaatselijke bureau voor historisch behoud om te zien of er een programma in uw regio bestaat en hoe u zich kunt aanmelden.
“Een erfdienstbaarheid is een overeenkomst tussen de eigenaar van een historisch pand en een overheid, non-profitorganisatie of particuliere instantie voor historisch behoud. In feite stemt u ermee in om het historische pand te renoveren of te behouden in ruil voor belastingvoordelen.”
Deze voordelen zijn aanzienlijk. Maar ze komen met een prijs. Je moet de prikkels afwegen tegen de beperkingen.
De nadelen van historisch vastgoed
Er bestaat niet zoiets als een gratis lunch. In de wereld van het historisch behoud wordt deze regel met bijzondere strengheid gehandhaafd. Je zou kunnen denken dat je gewoon een huis koopt met mooie oude botten. In werkelijkheid gaat u vaak een contractuele relatie aan met strikte regels. De afweging voor belastingvoordelen bestaat meestal uit zelfopgelegde beperkingen. Je kunt niet zomaar doen wat je wilt. Je kunt niet zomaar renoveren hoe je wilt.
Denk bijvoorbeeld aan de gevelerfdienst. Dit is een veelgebruikt juridisch instrument. Het werkt doordat de eigenaar het buitenaanzicht van het pand effectief aan een natuurbeschermingsorganisatie schenkt. Deze donatie is een liefdadigheidsbijdrage. Het verlaagt uw belastingaanslag. Maar het verlaagt ook de potentiële verkoopwaarde. Waarom? Omdat de koper de voorkant van het huis niet kan veranderen. Je moet de akte controleren. Controleer altijd de akte. Zoek naar deze erfdienstbaarheden voordat u iets tekent. Vraag of ze voor onbepaalde tijd zijn. Vraag of ze een houdbaarheidsdatum hebben. Vraag naar de fiscale gevolgen. Ze zijn complex.
Deze regeling kan een meevaller of een valstrik zijn. Het hangt af van je doelen. Misschien wilt u een lagere aanschafprijs. Misschien houd je wel van het idee van een gegarandeerde historische uitstraling. Dat is goed. Of misschien bent u van plan om het interieur te strippen. Misschien wil je de ramen veranderen. In dat geval zit je in de problemen. U zult met aanzienlijke hindernissen worden geconfronteerd. Sommige mensen omschrijven het goedkeuringsproces als vurig. Het is vaak bureaucratisch en traag. De erfdienstbaarheid kan meer bestrijken dan alleen de voorkant. Het kan het interieur bedekken. De structuur. Het landschap. Alles wat de plek historisch maakt.
De les is eenvoudig. Historische panden vergen extra due diligence. Kijk naar de titel. Wat is eraan verbonden? Als er niets is, ben je vrij. Ontdek zelf de fiscale voordelen. Als er ruiters zijn, weeg ze dan. Is de hoofdpijn het voordeel waard? Voor de meeste mensen is het antwoord ja. Maar u moet wel weten waarvoor u zich aanmeldt.
Veelgestelde vragen over historisch onroerend goed kopen
Zijn er fiscale prikkels voor het bezitten van een historisch huis?
Ja. Een historisch pand kan in aanmerking komen voor een belastingbevriezing. Of een belastingverlaging. Of belastingvoordelen. Deze zijn afkomstig van federale, staats-, provinciale of lokale overheden. Ze kunnen worden toegepast op voorgenomen renovaties. Het Federal Historic Preservation Tax Incentive Program biedt een belastingvoordeel van 20%. Dit geldt voor gerehabiliteerde historische eigendommen die inkomsten genereren. Het is een belangrijke stimulans voor degenen die door het papierwerk heen kunnen.
Zijn historische huizen een goede investering?
BobVila.com suggereert van wel. De waarde van een historisch pand kan maar liefst 26 procent hoger zijn dan die van andere woningen in de omgeving. Het land heeft doorgaans minder last van marktdalingen. Stabiliteit is een pluspunt. Maar er zijn nadelen. Woningen en buurten die zijn opgenomen in het Rijksregister zijn sterk gereguleerd. Renovaties zijn lastig. Zelfs noodzakelijke reparaties kunnen worden geblokkeerd. Leeftijd brengt problemen met zich mee. Regelgeving brengt meer problemen met zich mee.
Wat kwalificeert een huis als historisch?
Het Nationaal Register van Historische Plaatsen hanteert specifieke criteria. Ze zoeken naar associaties met belangrijke historische gebeurtenissen. Of personen die belangrijk zijn in ons verleden. De woning moet onderscheidende kenmerken vertonen van type, periode of bouwwijze. Het zou het werk van een meester kunnen vertegenwoordigen. Of hoge artistieke waarden bezitten. Het kan een significante entiteit zijn waarvan de componenten mogelijk geen individueel onderscheid maken. Of het kan belangrijke informatie uit de prehistorie of geschiedenis opleveren.
Hoe oud moet een huis zijn om als historisch te worden beschouwd?
Over het algemeen minimaal 50 jaar. Als het jonger is, moet het uitzonderlijk belangrijk zijn. Dat is een hoge lat. De meeste in aanmerking komende woningen zijn halverwege de eeuw of ouder. Je zult niet veel ranchers uit de jaren 80 op de lijst vinden, tenzij het architectonische wonderen zijn.
Zijn historische huizen goedkoper in bezit?
Nee. Over het algemeen zijn ze duurder. Om te kopen. Te renoveren. Te onderhouden. De ouderdom van de woning speelt een rol. Strikte revalidatierichtlijnen brengen kosten met zich mee. De energiekosten zijn vaak hoger. Oude ramen lekken. Oude bedrading is een gevaar. Deze factoren liggen buiten uw controle. Voor de historie betaal je premie. U betaalt ook voor het voorrecht om het te behouden.
