Comprar una casa histórica es como adentrarse en un libro de cuentos. Es romántico, hasta que te das cuenta de que las reglas del juego han cambiado. No estás comprando sólo paredes y un techo. Estás comprando un legado que viene con condiciones. El proceso de adquisición de una propiedad histórica difiere significativamente de una compra estándar. Necesita saber cuál es su situación antes de hacer una oferta.
Primero, debe determinar si el edificio está reconocido oficialmente. Hay dos puntos de entrada principales aquí. Puede consultar las propiedades antes o después de su designación. Su agente de bienes raíces, el vendedor o su propio instinto podrían marcar una casa como “histórica”. Pero los sentimientos no cuentan. La verificación sí.
Comience con el Registro Nacional de Lugares Históricos (NRHP). ¿Está la propiedad listada allí? Si la respuesta es no, no te alejes todavía. Eso no significa que no sea histórico. Podría ser parte de un distrito histórico designado. Utilice la función de búsqueda avanzada en el sitio web de NRHP para buscar distritos específicos. Estar dentro del perímetro de un distrito histórico tiene su propio peso, incluso si la casa individual no está en la lista federal.
También existe una tercera categoría, que a menudo se pasa por alto. ¿La casa fue construida antes de 1936? Si es así, hay margen de maniobra. Un propietario anterior podría haber trabajado con una agencia local o estatal para asegurar los beneficios asociados con el estado histórico sin obtener una lista oficial del NRHP. Estos acuerdos informales aún pueden ofrecer exenciones fiscales o incentivos de preservación. En caso de duda, consulte con la oficina de preservación histórica local. Ellos conocen las solicitudes y designaciones o pueden indicarle los recursos locales que pueden indicarle definitivamente si la propiedad tiene un pedigrí histórico. El sitio del Servicio de Parques Nacionales tiene enlaces rápidos a las oficinas estatales de preservación histórica. Desde allí, puede encontrar información de contacto de las sociedades locales.
Una vez que confirmas el estado, la verdadera pregunta es: ¿por qué hacer esto? ¿Por qué asumir el dolor de cabeza?
Los beneficios de la propiedad histórica
No existe nada parecido a un almuerzo gratis. Pero ser propietario de una casa histórica designada ofrece ventajas financieras y estéticas tangibles. Veamos primero las cosas buenas.
A veces, “histórico” es sólo un término cortés en el sector inmobiliario para referirse a “reparadores superiores”. Si su propiedad objetivo es genuinamente histórica y necesita un trabajo serio, el Departamento de Vivienda de EE. UU. y HUD pueden intervenir. El programa 203k de la Administración Federal de Vivienda es su amigo aquí. Permite a los posibles compradores acumular hasta $35,000 de fondos adicionales en su hipoteca específicamente para renovar propiedades históricas. Se trata de dinero en efectivo al que de otro modo no tendría acceso para reparaciones estructurales importantes.
Luego está el dinero que te quedas. Las propiedades históricas a menudo califican para congelaciones, reducciones o créditos de impuestos. Estos incentivos pueden provenir de los gobiernos federal, estatal, del condado o local. Algunas se aplican directamente. Otros se aplican contra renovaciones propuestas. El nivel federal, sin embargo, tiene un problema. La mayoría de las exenciones fiscales federales exigen que la propiedad “genere ingresos”. Esto significa que si está arreglando su residencia principal, probablemente no recibirá el crédito de renovación del 20 por ciento. Pero si está convirtiendo el edificio histórico en un espacio comercial, ese dinero es suyo.
Una de las opciones más atractivas para los residentes es la servidumbre de preservación. Este es un acuerdo legal entre usted, el propietario y una agencia de preservación. Usted acepta mantener o restaurar el carácter histórico de la propiedad. A cambio, recibe exenciones fiscales. Muchos estados y ciudades han establecido sistemas para evaluar estas propuestas. Sin embargo, los detalles varían enormemente. Deberá consultar con su oficina local de preservación histórica para ver si existe un programa en su área y cómo solicitarlo.
“Una servidumbre es un acuerdo entre el propietario de una propiedad histórica y una agencia gubernamental, sin fines de lucro o privada de preservación histórica. De hecho, usted acepta renovar o preservar la propiedad histórica a cambio de exenciones fiscales”.
Estos beneficios son significativos. Pero tienen un precio. Debe equilibrar los incentivos con las restricciones.
Las desventajas de la propiedad histórica
No existe nada parecido a un almuerzo gratis. En el mundo de la preservación histórica, esta regla se aplica con particular rigor. Podría pensar que simplemente está comprando una casa con bonitas estructuras antiguas. En realidad, a menudo se entra en una relación contractual con reglas estrictas. La contrapartida de las exenciones fiscales suele ser la de restricciones autoimpuestas. No puedes simplemente hacer lo que quieras. No puedes simplemente renovar como quieras.
Considere la servidumbre de fachada. Esta es una herramienta legal común. Funciona haciendo que el propietario done efectivamente la vista exterior de la propiedad a una organización de preservación. Esta donación es una contribución caritativa. Reduce su factura de impuestos. Pero también reduce el valor potencial de reventa. ¿Por qué? Porque el comprador no puede cambiar el frente de la casa. Necesitas comprobar la escritura. Siempre revisa la escritura. Busque estas servidumbres antes de firmar nada. Pregunta si son indefinidos. Pregunta si tienen fecha de caducidad. Pregunte sobre las implicaciones fiscales. Son complejos.
Este acuerdo puede ser una ganancia inesperada o una trampa. Depende de tus objetivos. Quizás quieras un precio de compra más bajo. Quizás te guste la idea de una apariencia histórica garantizada. Está bien. O tal vez planeas destripar el interior. Quizás quieras cambiar las ventanas. En ese caso, estás en problemas. Te enfrentarás a obstáculos importantes. Algunas personas describen el proceso de aprobación como apasionante. A menudo es burocrático y lento. La servidumbre puede cubrir más que solo el frente. Podría cubrir el interior. La estructura. El paisajismo. Todo lo que haga que el lugar sea histórico.
La lección es simple. Las propiedades históricas requieren una debida diligencia adicional. Mira el título. ¿Qué se le atribuye? Si nada, eres libre. Explora las ventajas fiscales por tu cuenta. Si hay pasajeros, péselos. ¿Vale la pena el beneficio por el dolor de cabeza? Para la mayoría de las personas, la respuesta es sí. Pero necesitas saber en qué te estás registrando.
Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedades históricas
¿Existen incentivos fiscales por ser propietario de una casa histórica?
Sí. Una propiedad histórica puede calificar para una congelación de impuestos. O una reducción de impuestos. O créditos fiscales. Estos provienen de gobiernos federales, estatales, de condado o locales. Se pueden aplicar contra renovaciones propuestas. El Programa Federal de Incentivos Fiscales para la Preservación Histórica ofrece un crédito fiscal del 20%. Esto se aplica a propiedades históricas rehabilitadas que generan ingresos. Es un incentivo importante para quienes pueden navegar por el papeleo.
¿Son las casas históricas una buena inversión?
BobVila.com sugiere que sí. El valor de una propiedad histórica puede ser hasta un 26 por ciento más alto que el de otras casas en el área. Tiende a verse menos afectado por las caídas del mercado. La estabilidad es una ventaja. Pero hay desventajas. Las casas y vecindarios que figuran en el Registro Nacional están altamente regulados. Las renovaciones son difíciles. Incluso las reparaciones necesarias pueden bloquearse. La edad trae problemas. Las regulaciones traen más problemas.
¿Qué califica una casa como histórica?
El Registro Nacional de Lugares Históricos tiene criterios específicos. Buscan asociaciones con acontecimientos históricos importantes. O personas significativas en nuestro pasado. La casa debe incorporar características distintivas de un tipo, período o método de construcción. Podría representar el trabajo de un maestro. O poseer altos valores artísticos. Podría tratarse de una entidad significativa cuyos componentes pueden carecer de distinción individual. O podría proporcionar información importante sobre la prehistoria o la historia.
¿Qué antigüedad debe tener una casa para ser considerada histórica?
Generalmente, al menos 50 años. Si es más joven, debe ser excepcionalmente importante. Ese es un listón muy alto. La mayoría de las casas calificadas son de mediados de siglo o más. No encontrará muchos ganaderos de la década de 1980 en la lista a menos que sean maravillas arquitectónicas.
¿Es más barato poseer casas históricas?
No. Generalmente son más caros. Para comprar. Para renovar. Para mantener. La edad de la casa influye. Las estrictas pautas de rehabilitación añaden costos. Los costos de los servicios públicos suelen ser más altos. Las ventanas viejas gotean. El cableado viejo es un peligro. Estos factores están fuera de su control. Pagas una prima por el historial. También pagas por el privilegio de conservarlo.
