Купівля історичного будинку нагадує занурення у казку. Це романтично, доки ви не усвідомлюєте, що правила гри змінилися. Ви купуєте не просто стіни та дах. Ви стаєте частиною спадщини, яка має свої зобов’язання. Процес придбання історичного об’єкта значно відрізняється від стандартної угоди. Вам необхідно чітко розуміти свої позиції, перш ніж робити пропозицію.
Насамперед потрібно визначити, чи має будівля офіційний статус. Тут є два основні варіанти. Ви можете розглядати об’єкти до їхнього офіційного визнання історичними та після. Ваш агент з нерухомості, продавець або ваше власне чуття можуть вказати на будинок як на «історичний». Але інтуїція не має сили. Потрібне підтвердження.
Почніть із Національного реєстру історичних місць (NRHP). Чи ввімкнено об’єкт до цього реєстру? Якщо відповідь негативна, не поспішайте відмовлятися від покупки. Це не означає, що будинок не є історичним. Можливо, він входить до складу історичного району, що охороняється. Використовуйте розширений пошук на сайті NRHP для пошуку конкретних районів. Знаходження в межах історичного району має свою вагу, навіть якщо окремий будинок не включено до федерального списку.
Існує також третя, яка часто не береться до уваги категорія. Чи був будинок збудований до 1936 року? Якщо так, то є простір для маневру. Попередній власник міг співпрацювати з місцевою чи державною установою для отримання пільг, пов’язаних зі статусом історичного об’єкта, без офіційного включення до NRHP. Ці неформальні угоди, як і раніше, можуть надавати податкові пільги або стимули для збереження спадщини. Якщо у вас є сумніви, зверніться до місцевого офісу щодо збереження історичної спадщини. Вони або знають про подання заявок та надання статусів, або вкажуть вам на місцеві ресурси, які дадуть остаточну відповідь про наявність у об’єкта історичного статусу. На сайті Служби національних парків США (National Park Service) є швидкі посилання на державні офіси щодо збереження історичної спадщини. Звідти можна знайти контактну інформацію для місцевих громад.
Як тільки ви підтвердите статус, постає головне питання: навіщо це потрібно? Навіщо брати на себе цей клопіт?
Переваги володіння історичною нерухомістю
Безкоштовного сиру немає. Однак володіння офіційно визнаним історичним будинком дає відчутні фінансові та естетичні переваги. Давайте спочатку розглянемо позитивні сторони.
Іноді термін «історичний» — це просто ввічливе формулювання у сфері нерухомості для позначення об’єкта, що потребує ремонту. Якщо ваш цільовий об’єкт справді історичний і потребує серйозного ремонту, у справу можуть втрутитися Міністерство житлового будівництва та розвитку США (HUD) та Федеральне управління житлового господарства (FHA). Програма 203k цього управління може бути вашим союзником. Вона дозволяє потенційним покупцям включити до 35 000 доларів додаткових коштів у свою іпотеку для ремонту історичних об’єктів. Це гроші, до яких ви, можливо, не мали б доступу для проведення масштабних структурних ремонтів.
Потім є гроші, які ви зберігаєте. Історичні об’єкти часто мають право на податкові канікули, пільги чи кредити. Ці стимули можуть надаватися федеральним, державним, окружним чи місцевим урядом. Деякі їх застосовуються безпосередньо. Інші діють щодо пропонованих ремонтних робіт. Однак на федеральному рівні є нюанс. Більшість федеральних податкових пільг вимагають, щоб об’єкт був «приносить дохід». Це означає, що якщо ви ремонтуєте своє місце проживання, ви, ймовірно, не отримаєте 20-відсотковий податковий кредит за ремонт. Але якщо ви перетворите історичну будівлю на комерційне приміщення, ці гроші будуть вашими.
Одним із найпривабливіших варіантів для мешканців є охоронний сервітут (preservation easement). Це юридична угода між вами, власником та агентством зі збереження спадщини. Ви погоджуєтесь підтримувати чи відновлювати історичний характер об’єкта. В обмін ви отримуєте податкові пільги. Багато штатів і міст створили системи для оцінки таких пропозицій. Проте деталі дуже різняться. Вам необхідно звернутися до місцевого офісу зі збереження історичної спадщини, щоб дізнатися, чи існує програма у вашому районі та як подати заявку.
«Охоронний сервітут — це угода між власником історичного об’єкта та урядом, некомерційною чи приватною організацією щодо збереження історичної спадщини. По суті ви погоджуєтесь або відремонтувати, або зберегти історичний об’єкт в обмін на податкові пільги.»
Ці переваги є значними. Але за них доводиться платити. Вам потрібно балансувати стимули проти обмежень.
Недоліки володіння історичною нерухомістю
Безкоштовний сир буває тільки в мишоловці. У світі збереження історичної спадщини це правило дотримується з особливою суворістю. Вам може здаватися, що ви просто купуєте будинок з старими красивими конструкціями. Насправді ви часто вступаєте у договірні відносини із жорсткими правилами. Компроміс за податкові пільги зазвичай полягає у добровільних обмеженнях. Ви не можете просто робити те, що хочете. Ви просто не можете ремонтувати так, як вам подобається.
Розглянемо сервітут на фасад. Це найпоширеніший юридичний інструмент. Він працює за рахунок того, що власник фактично жертвує зовнішній вигляд будівлі організації щодо збереження історичної спадщини. Ця пожертва є благодійним внеском. Воно знижує ваш податковий рахунок. Але воно також знижує потенційну вартість перепродажу. Чому? Тому що покупець не зможе змінити передню частину будинку. Ви маєте перевірити документи на право власності. Завжди перевіряйте документи на право власності. Шукайте ці сервітути, перш ніж підписувати щось. Запитайте, чи вони є безстроковими. Запитайте, чи мають вони термін дії. Запитайте про податкові наслідки. Вони складні.
Така схема може стати джерелом несподіваної вигоди чи пасткою. Це залежить від ваших цілей. Можливо, ви хочете нижчу ціну покупки. Можливо, вам подобається ідея гарантованого історичного вигляду. Це добре. Або, можливо, ви плануєте повністю переробити інтер’єр. Можливо, ви бажаєте замінити вікна. У цьому випадку ви матимете серйозні проблеми. Ви зіткнетеся зі значними перешкодами. Деякі люди описують процес утвердження як вогненний. Він часто бюрократичний і повільний. Сервітут може охоплювати не лише передню частину. Він може охоплювати інтер’єр. Конструкцію. Ландшафтний дизайн. Все, що надає місцю історичної цінності.
Урок простий. За історичними об’єктами потрібна додаткова перевірка. Подивіться на титул власності. Що до нього прикладено? Якщо нічого, ви вільні. Вивчіть податкові переваги самостійно. Якщо є застереження, зважте їх. Чи вартий головний біль цієї переваги? Для більшості людей відповідь – так. Але ви повинні знати, на що підписуєтеся.
Часті питання про купівлю історичної нерухомості
** Чи існують податкові пільги для володіння історичним будинком? **
Так. Історичне майно може мати право на податкове заморожування. Або на податкове визволення. Або на податкові кредити. Вони надаються федеральним, штатним, окружним чи місцевим урядом. Вони можуть бути застосовані до пропонованих ремонтів. Федеральна програма податкових пільг щодо збереження історичної спадщини пропонує 20-відсотковий податковий кредит. Він застосовується до відреставрованих історичних об’єктів, які приносять дохід. Це значний стимул для тих, хто може впоратися із паперовою роботою.
Чи є історичні будинки гарною інвестицією?
Згідно з BobVila.com, так. Вартість історичного майна може бути на 26 відсотків вищою, ніж в інших будинків у цьому районі. Він, як правило, менше схильний до впливу ринкових спадів. Стабільність – це плюс. Але є недоліки. Будинки та райони, внесені до Національного реєстру історичних місць, перебувають під суворим регулюванням. Ремонт утруднений. Навіть необхідний ремонт може бути заблоковано. Вік приносить проблеми. Регулювання дає ще більше проблем.
Що робить будинок історичним?
Національний реєстр історичних місць має певні критерії. Вони шукають зв’язку із значними історичними подіями. Або з особами, значимими у нашій історії. Будинок має втілювати характерні особливості певного типу, періоду чи методу будівництва. Він може представляти роботу майстра. Або мати високі художні цінності. Це може бути значний об’єкт, компоненти якого не можуть мати індивідуального відмінності. Або він може надати важливу інформацію про доісторичну епоху чи історію.
Наскільки старим має бути будинок, щоб вважатися історичним?
Як правило, не менше ніж 50 років. Якщо він молодший, він має бути винятково важливим. Це найвища планка. Більшість відповідних будинків відносяться до середини століття або старше. Ви не знайдете багато ранчо 1980-х років у списку, якщо вони не є архітектурними чудесами.
** Чи дешевше володіти історичними будинками? **
Ні. Як правило, вони дорожчі. Для покупки. Для ремонту. Для обслуговування. Вік будинку грає роль. Суворі посібники з реставрації збільшують вартість. Витрати на комунальні послуги часто вищі. Старі вікна протікають. Старе проведення небезпечне. Ці фактори знаходяться поза вашим контролем. Ви сплачуєте премію за історію. Ви також платите за привілей збереження.
