Acquistare una casa storica è come entrare in un libro di fiabe. È romantico, finché non ti rendi conto che le regole del gioco sono cambiate. Non stai solo comprando muri e un tetto. Stai acquistando un’eredità che viene fornita con dei vincoli. Il processo di acquisizione di un immobile storico differisce in modo significativo da un acquisto standard. Devi sapere a che punto sei prima di fare un’offerta.
Innanzitutto è necessario determinare se l’edificio è ufficialmente riconosciuto. Ci sono due punti di ingresso principali qui. Puoi visualizzare le proprietà prima che vengano designate o dopo. Il tuo agente immobiliare, il venditore o il tuo istinto potrebbero contrassegnare una casa come “storica”. Ma i sentimenti non contano. La verifica sì.
Inizia con il Registro nazionale dei luoghi storici (NRHP). La proprietà è elencata lì? Se la risposta è no, non andartene ancora. Ciò non significa che non sia storico. Potrebbe far parte di un quartiere storico designato. Utilizza la funzione di ricerca avanzata sul sito Web NRHP per cercare distretti specifici. Trovarsi all’interno del perimetro di un quartiere storico ha il suo peso, anche se la singola casa non è nell’elenco federale.
Esiste anche una terza categoria, spesso trascurata. La casa è stata costruita prima del 1936? Se è così, c’è margine di manovra. Un precedente proprietario potrebbe aver collaborato con un’agenzia locale o statale per garantire vantaggi associati allo status storico senza ottenere un elenco NRHP ufficiale. Questi accordi informali possono ancora offrire agevolazioni fiscali o incentivi alla preservazione. In caso di dubbi, consulta l’ufficio locale di conservazione storica. Conoscono le richieste e le designazioni o possono indicarti le risorse locali che possono dirti in modo definitivo se la proprietà ha un pedigree storico. Il sito del National Park Service offre collegamenti rapidi agli uffici statali per la conservazione storica. Da lì puoi trovare le informazioni di contatto delle società locali.
Una volta confermato lo stato, la vera domanda diventa: perché farlo? Perché prendersi cura del mal di testa?
I vantaggi della proprietà di immobili storici
Non esiste un pranzo gratis. Ma possedere una dimora storica designata offre vantaggi finanziari ed estetici tangibili. Diamo prima un’occhiata alle cose buone.
A volte, “storico” è solo un termine educato nel settore immobiliare per “riparatore”. Se la tua proprietà target è genuinamente storica e necessita di lavori seri, il Dipartimento degli alloggi degli Stati Uniti e l’HUD possono intervenire. Il programma 203k della Federal Housing Administration è tuo amico qui. Consente ai potenziali acquirenti di inserire fino a 35.000 dollari di fondi aggiuntivi nel loro mutuo specifico per la ristrutturazione di proprietà storiche. Si tratta di denaro a cui altrimenti non potresti avere accesso per importanti riparazioni strutturali.
Poi ci sono i soldi che tieni. Le proprietà storiche spesso beneficiano di congelamento, riduzione o credito fiscale. Questi incentivi possono provenire da governi federali, statali, provinciali o locali. Alcuni si applicano a titolo definitivo. Altri vengono applicati contro le ristrutturazioni proposte. Il livello federale, tuttavia, ha un problema. La maggior parte delle agevolazioni fiscali federali richiedono che la proprietà sia “generatrice di reddito”. Ciò significa che se stai sistemando la tua residenza principale, probabilmente non otterrai il credito di ristrutturazione del 20%. Ma se stai convertendo l’edificio storico in uno spazio commerciale, quei soldi sono tuoi.
Una delle opzioni più interessanti per i residenti è la servitù di conservazione. Questo è un accordo legale tra te, il proprietario e un’agenzia di conservazione. L’utente accetta di mantenere o ripristinare il carattere storico della proprietà. In cambio ottieni agevolazioni fiscali. Molti stati e città hanno istituito sistemi per valutare queste proposte. Tuttavia, le specifiche variano notevolmente. Dovrai verificare con l’ufficio locale di conservazione storica per vedere se esiste un programma nella tua zona e come presentare domanda.
“Una servitù è un accordo tra il proprietario di una proprietà storica e un’agenzia governativa, no-profit o privata per la conservazione storica. In effetti, accetti di rinnovare o preservare la proprietà storica in cambio di agevolazioni fiscali.”
Questi vantaggi sono significativi. Ma hanno un prezzo. È necessario bilanciare gli incentivi con le restrizioni.
Gli aspetti negativi degli immobili storici
Non esiste un pranzo gratis. Nel mondo della conservazione storica, questa regola viene applicata con particolare rigore. Potresti pensare che stai solo comprando una casa con belle vecchie ossa. In realtà, spesso si entra in un rapporto contrattuale con regole rigide. Il compromesso con le agevolazioni fiscali è solitamente costituito da restrizioni autoimposte. Non puoi semplicemente fare quello che vuoi. Non puoi semplicemente rinnovare come preferisci.
Considera la servitù di facciata. Questo è uno strumento giuridico comune. Funziona facendo sì che il proprietario doni effettivamente la vista esterna della proprietà a un’organizzazione di conservazione. Questa donazione è un contributo di beneficenza. Riduce le tasse. Ma abbassa anche il potenziale valore di rivendita. Perché? Perché l’acquirente non può cambiare la facciata della casa. Devi controllare l’atto. Controlla sempre l’atto. Cerca queste servitù prima di firmare qualsiasi cosa. Chiedi se sono indefiniti. Chiedi se hanno una data di scadenza. Chiedi informazioni sulle implicazioni fiscali. Sono complessi.
Questa disposizione può essere una manna dal cielo o una trappola. Dipende dai tuoi obiettivi. Forse vuoi un prezzo di acquisto più basso. Forse ti piace l’idea di un look storico garantito. È buono. O forse hai intenzione di sventrare l’interno. Forse vuoi cambiare le finestre. In tal caso, sei nei guai. Dovrai affrontare ostacoli significativi. Alcune persone descrivono il processo di approvazione come infuocato. Spesso è burocratico e lento. La servitù può coprire più della semplice parte anteriore. Potrebbe coprire l’interno. La struttura. Il paesaggio. Tutto ciò che rende il luogo storico.
La lezione è semplice. Le proprietà storiche richiedono una due diligence extra. Guarda il titolo. Cosa è allegato ad esso? Se non altro, sei libero. Esplora da solo i vantaggi fiscali. Se ci sono cavalieri, pesali. Il mal di testa vale il beneficio? Per la maggior parte delle persone, la risposta è sì. Ma devi sapere a cosa ti stai iscrivendo.
Domande frequenti sull’acquisto di proprietà storiche
Ci sono incentivi fiscali per possedere una dimora storica?
Sì. Una proprietà storica può beneficiare di un congelamento fiscale. Oppure una riduzione delle tasse. Oppure crediti d’imposta. Questi provengono da governi federali, statali, di contea o locali. Possono essere applicati contro le ristrutturazioni proposte. Il programma federale di incentivi fiscali per la conservazione dei beni storici offre un credito d’imposta del 20%. Ciò vale per gli immobili storici ristrutturati che producono reddito. Si tratta di un incentivo significativo per chi riesce a districarsi tra le pratiche burocratiche.
Le dimore storiche sono un buon investimento?
BobVila.com suggerisce che lo siano. Il valore di una proprietà storica può essere fino al 26% superiore rispetto ad altre case della zona. Tende ad essere meno influenzato dalle recessioni del mercato. La stabilità è un vantaggio. Ma ci sono degli svantaggi. Le case e i quartieri elencati nel registro nazionale sono altamente regolamentati. I lavori di ristrutturazione sono difficili. Anche le riparazioni necessarie possono essere bloccate. L’età porta problemi. Le normative portano più problemi.
Cosa qualifica una casa come storica?
Il Registro nazionale dei luoghi storici ha criteri specifici. Cercano associazioni con eventi storici significativi. O persone significative nel nostro passato. La casa deve incorporare caratteristiche distintive di un tipo, periodo o metodo di costruzione. Potrebbe rappresentare l’opera di un maestro. O possedere alti valori artistici. Potrebbe trattarsi di un’entità significativa i cui componenti potrebbero non essere distinti individualmente. Oppure potrebbe fornire informazioni importanti sulla preistoria o sulla storia.
Quanti anni deve avere una casa per essere considerata storica?
In genere almeno 50 anni. Se è più giovane, deve essere eccezionalmente importante. Questo è un livello elevato. La maggior parte delle case idonee risalgono alla metà del secolo o più vecchie. Non troverai molti allevatori degli anni ’80 nell’elenco a meno che non siano meraviglie architettoniche.
Le case storiche sono più economiche da possedere?
No. Generalmente sono più costosi. Per acquistare. Da rinnovare. Per mantenere. L’età della casa gioca un ruolo. Linee guida rigorose per la riabilitazione aggiungono costi. I costi delle utenze sono spesso più elevati. Le vecchie finestre perdono. Il vecchio cablaggio è un pericolo. Questi fattori sono fuori dal tuo controllo. Paghi un premio per la storia. Paghi anche per il privilegio di preservarlo.
