Membeli rumah sebagian besar merupakan latihan untuk mendapatkan harga yang lebih murah. Anda mendapatkan daya tarik bungalo menawan di zona sekolah berperingkat teratas, tetapi Anda terjebak dengan dapur dapur seukuran lemari. Atau Anda menemukan peternakan dengan tata letak yang benar-benar berfungsi, tetapi harganya membuat perut Anda mual. Jika Anda telah menelusuri daftar demi daftar dan tidak ada yang diklik, konstruksi baru mungkin adalah jawabannya. Namun sebelum Anda menandatangani apa pun, Anda perlu mengetahui berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk membangun rumah dari awal.
Jam mulai berdetak saat Anda mulai melakukan terobosan. Daya tarik bangunan khusus sudah jelas—Anda mendesain ruangannya. Namun kebebasan itu harus dibayar mahal. Setiap fitur khusus, setiap jendela pesanan khusus, dan setiap penyelesaian non-standar menambah hari atau bahkan minggu ke dalam jadwal. Ini bukan alasan untuk membuang daftar keinginan Anda. Ingatlah bahwa permintaan unik memperlambat proses.
Waktu juga ditentukan oleh variabel yang tidak dapat Anda kendalikan sepenuhnya. Cuaca memainkan peran yang sangat besar. Hujan menghentikan penuangan beton. Angin menghentikan pekerjaan atap. Jumlah kru Anda juga penting. Sebuah tim besar yang bekerja di langit cerah akan terbang melalui sebuah proyek. Bandingkan dengan banyak bangunan yang memerlukan penilaian besar-besaran atau pembongkaran struktur yang sudah ada. Pekerjaan persiapan ekstra itu memperpanjang jangka waktu secara signifikan.
Perizinan dan inspeksi merupakan hambatan lainnya. Anda tidak dapat menuangkan fondasi sampai pemerintah kota menyetujui rencana tersebut. Anda tidak dapat melakukan drywall sampai pemeriksa pembingkaian selesai. Jeda ini bersifat wajib, bukan opsional.
Data dari Survei Konstruksi Biro Sensus AS tahun 2020 menyebutkan waktu pembangunan rata-rata sekitar 6,8 bulan dari awal hingga selesai. Jumlah itu melonjak menjadi 12 bulan jika Anda bertindak sebagai kontraktor umum Anda sendiri. Lokasi geografis juga menggeser garis waktu. Membangun rumah di daerah perkotaan yang padat dengan peraturan yang ketat membutuhkan waktu lebih lama dibandingkan membangun rumah di daerah pedesaan dengan peraturan yang lebih longgar.
Mengetahui rata-rata ini membantu Anda memeriksa calon pembangun. Ini membantu Anda mengenali tanda bahaya ketika kontraktor memberi Anda kerangka waktu yang tidak jelas. Ini membantu Anda mempersiapkan diri menghadapi kenyataan hidup di zona konstruksi.
Menguraikan Garis Waktu Pembangunan Rumah Baru
Prosesnya tidak terjadi dalam satu bagian besar. Ini adalah serangkaian fase yang berbeda, yang masing-masing memiliki rintangannya sendiri. Memahami posisi Anda dalam siklus membantu mengelola ekspektasi.
1. Pra-Konstruksi dan Perizinan
Sebelum satu sekop menyentuh tanah, ada dokumennya. Anda telah memilih nasib Anda. Anda telah menyelesaikan cetak biru Anda. Sekarang Anda menunggu izin. Fase ini dapat memakan waktu beberapa minggu atau beberapa bulan tergantung pada kota setempat Anda. Beberapa kota memproses izin dalam hitungan hari. Yang lainnya memerlukan waktu berbulan-bulan karena adanya jaminan simpanan atau undang-undang zonasi yang rumit.
Anda juga perlu mendapatkan pembiayaan. Pinjaman konstruksi berbeda dari hipotek standar. Mereka mencairkan uang secara bertahap setelah pekerjaan selesai. Anda akan bekerja dengan pembangun yang mengajukan permintaan undian kepada pemberi pinjaman. Jika pekerjaan tidak sesuai kode atau jadwalnya meleset, pemberi pinjaman akan menahan dananya. Hal ini menjaga pembangun tetap pada jalurnya.
2. Pekerjaan Lokasi dan Fondasi
Setelah izin diperoleh, persiapan lokasi dimulai. Hal ini meliputi penebangan pohon, pemindahan puing-puing, dan penggalian pondasi. Jika lahan tersebut memiliki kondisi tanah yang buruk, Anda mungkin memerlukan solusi teknis khusus. Itu menambah waktu.
Menuangkan fondasi merupakan tonggak penting. Beton membutuhkan waktu untuk disembuhkan.
Anda mungkin berpikir setiap bangunan itu unik. Itu benar. Namun kerangka prosesnya tetap sama. Kontraktor Anda perlu memberi Anda jadwal khusus untuk lahan dan rencana Anda sebelum sekop pertama menyentuh tanah. Jika tidak? Mintalah satu. Jangan berasumsi mereka memilikinya. Jangan berasumsi mereka sudah memikirkannya dengan matang.
Inilah gambaran garis waktu konstruksi standar yang sesuai dengan buku ketika Anda menghilangkan hambatan pemasaran.
Penggilingan Pra-Konstruksi
Sebelum Anda melihat satu tembok pun menjulang, berbulan-bulan berlalu begitu saja dalam urusan administrasi. Anda atau kontraktor Anda sedang mencabut izin. Menyelesaikan cetak biru. Mengamankan pembiayaan. Fase ini berlangsung selama satu hingga dua bulan dengan mudah. Mungkin lebih lama lagi jika birokrasi daerah Anda bergerak sesuai dengan kecepatannya sendiri.
Peletakan Batu Pertama dan Penuangan
Berikutnya adalah permulaan fisik. Membersihkan puing-puing. Menebang pohon. Meratakan lahan. Menuangkan fondasi. Langkah ini rata-rata memakan waktu sekitar satu bulan. Ini berantakan. Itu keras. Ini adalah bagian di mana alam biasanya mengingatkan Anda siapa yang bertanggung jawab.
Rangka dan Atap
Pembingkaian struktur memakan waktu sekitar satu bulan. Cuaca dapat menghambat hal ini. Hujan menghentikan kayu untuk naik. Angin membuat burung bangau berbahaya. Setelah atap dipasang—biasanya beberapa minggu kemudian—cuaca tidak lagi menjadi musuh. Rumah itu akhirnya tertutup rapat terhadap elemen-elemennya.
Fase Kasar
Dinding, kabel, pipa ledeng. Di sinilah rumah mendapatkan kulit dan uratnya. Pekerja menyelesaikan bagian luarnya. Mereka menjalankan jalur listrik. Mereka memasang tumpukan pipa dan saluran HVAC. Harapkan satu hingga dua bulan di sini. Ini adalah mimpi buruk koordinasi jika kapal selam tidak berbicara satu sama lain.
Penyelesaian Interior
Sekarang bagian dalamnya mulai terlihat seperti rumah. Drywall naik. Kebanyakan pertukangan kayu dilakukan di sini. Pekerjaan pemangkasan dimulai. Tahap ini berlangsung sekitar dua bulan. Di sinilah cangkang mentah menjadi tempat yang layak huni.
Selesaikan Pekerjaan
Dua bulan terakhir adalah tentang detail. Lantai turun. Cat menempel di dinding. Perlengkapan dipasang. Pekerjaan plumbing dan kelistrikan sudah selesai. Itu polesan. Bersinar. Bagian di mana Anda menyadari bahwa Anda melewatkan penempatan outlet yang akan Anda jalani selamanya.
Daftar Pukulan
Ini adalah garis pertahanan terakhir Anda. Anda berjalan bersama kontraktor Anda. Anda membuat daftar tugas untuk setiap kesalahan kecil. Perbaikan cat. Mendempul celah. Pegangan longgar. Anda memerlukan mata yang kritis. Pertanyakan segalanya. Jika tampaknya salah, mungkin memang demikian. Ini adalah kesempatan Anda untuk meminta mereka memperbaiki kesalahan sebelum Anda menyerahkan kuncinya dan pindah.
Inspeksi dan Pita Merah
Sepanjang langkah-langkah ini, inspektur muncul. Persyaratan daerah bervariasi. Sebelum drywall menyembunyikan kabel, listrik dan pipa mungkin memerlukan persetujuan. Anda mungkin memerlukan sertifikat hunian akhir untuk membuktikan bahwa rumah tersebut tidak melanggar kode etik. Di sinilah penundaan terjadi. Materi yang terlambat. Birokrasi. Dokumen hilang di tumpukan entah di mana.
Semuanya terasa lambat. Sangat lambat. Meskipun Anda tahu penundaan tidak bisa dihindari. Apa yang bisa kamu lakukan?
Prefab: Konstruksi Baru Tanpa Menunggu
Jika Anda ingin cepat dan ingin menghindari kelambatan konstruksi tradisional, lihatlah rumah prefabrikasi. Mereka membutuhkan waktu berminggu-minggu untuk berkumpul. Bukan berbulan-bulan. Estetika telah meningkat secara drastis sejak era rumah mobil di abad pertengahan. Mereka terlihat seperti rumah sungguhan sekarang. Dapat disesuaikan. Hemat energi. Dibangun di pabrik di mana cuaca tidak menghentikan jalur perakitan.
Cuaca adalah faktor penentu dalam setiap bangunan. Ini adalah faktor terbesar yang dapat membuat timeline Anda kacau, terutama pada tahap awal sebelum struktur tersebut disegel. Pikirkan tentang genteng. Mereka memerlukan setidaknya beberapa jam untuk sembuh dengan benar. Jika Anda memasangnya saat hujan mulai turun, Anda mempertaruhkan integritas seluruh atap. Ketika tembok sudah terpasang dan atap sudah aman, maka cuaca tidak lagi menjadi masalah. Anda punya cangkang. Anda aman dari cuaca buruk.
Bahan juga penting. Pemasangan atap genteng membutuhkan waktu yang jauh lebih lama dibandingkan dengan sirap aspal. Ini adalah pengangkatan yang lebih berat. Ini lebih rumit. Tenaga kerja juga penting. Empat pekerja di lokasi akan bergerak lebih cepat dari dua pekerja. Fisika sederhana. Lebih banyak tangan, lebih sedikit waktu. Tapi ada yang lebih dari sekedar otot.
Tanah di Bawah Kaki Anda
Keadaan sering kali diabaikan hingga terlambat. Penghancuran bangunan lama menambah hari dalam jadwal. Namun kondisi tanahnya sendirilah yang menjadi faktor penentu. Jika kontraktor Anda melakukan peletakan batu pertama dan menemukan tanah yang buruk, semuanya akan terhenti. Anda mungkin perlu menggali lebih dalam. Isi lot dengan bahan yang tepat. Atau beralih ke pondasi khusus yang dirancang untuk tanah ekspansif. Ini bukanlah perbaikan kecil. Ini adalah perubahan mendasar yang membutuhkan teknik dan tenaga kerja ekstra. Anda tentu tidak ingin mengetahui hal ini setelah pembingkaian selesai.
Jebakan yang Mengizinkan
Terkadang perampokannya tidak ada di situs. Itu di balai kota. Mengizinkan adalah permainan kesabaran. Jika kontraktor Anda melakukan kesalahan dan inspektur mengetahuinya, itu tanggung jawab mereka. Mereka membayar untuk pengerjaan ulang. Namun terkadang kota ini dicadangkan. Inspektur sedang sibuk. Kontraktor Anda harus menunggu. Dan menunggu berarti kru sedang menganggur atau berpindah ke tugas lain. Itu di luar kendali mereka. Anda hanya melihat jam terus berdetak.
Membaca Timeline
Jadi, bagaimana Anda tahu apakah perkiraan Anda realistis? Kami mempelajari saran dari Rick Bunzel, inspektur utama di Pacific Crest Inspections di Anacortes, Washington. Pendapatnya pada tahun 2012 masih bertahan. Kuncinya adalah hubungan baik dengan kontraktor umum Anda. Bos mengetahui apa yang dilakukan semua subkontraktor. Pembangunan rumah merupakan suatu rangkaian. Setiap tugas saling terkait. Satu penundaan berdampak pada keseluruhan proyek.
“Anggaplah hubungan Anda dengan kontraktor umum itu seperti sebuah pernikahan. Anda mungkin tidak selalu setuju. Namun Anda ingin mempertahankannya.”
Penundaan dalam penyelesaian pipa ledeng atau listrik mendorong kembali dinding kering. Anda tidak dapat menggantung seprai jika kabelnya tidak terpasang. Kontraktor umum harus mengatur tim tersebut. Kelola kerangka waktu tersebut. Jika Anda melihat penundaan, tanyakan. Gunakan “pendekatan orang yang berakal sehat”. Jika ada sesuatu yang terasa membosankan, jangan berasumsi jahat. Tanyakan alasannya. Mungkin ada alasan bagus. Anda tidak akan tahu kecuali Anda bertanya.
Terlibatlah. Kunjungi situsnya. Lihatlah sekeliling. Ajukan pertanyaan. Pastikan kontraktor Anda benar-benar berada di lokasi untuk mengawasi kapal selam. Jika mereka tidak ada di sana, siapa lagi? Anda membutuhkan visibilitas. Bukan manajemen mikro. Hanya kesadaran.
Ini bukanlah sistem yang sempurna. Ada yang salah. Pipa bocor. Inspektur melewatkan detailnya. Tanah menjadi lebih buruk dari yang diharapkan. Namun jika Anda tetap terlibat, Anda tetap memegang kendali. Rumah akan dibangun. Pada akhirnya.
