Comprar uma casa é principalmente um exercício de se contentar com menos. Você tem a atratividade de um bangalô charmoso em uma zona escolar de alto nível, mas fica preso a uma cozinha do tamanho de um armário. Ou você encontra uma fazenda com um layout que realmente funciona, mas o preço faz seu estômago embrulhar. Se você percorreu listagem após listagem e nada clica, uma nova construção pode ser a resposta. Mas antes de assinar qualquer coisa, você precisa saber quanto tempo leva para construir uma casa do zero.
O relógio começa a contar no momento em que você inicia a construção. O apelo das construções personalizadas é óbvio: você projeta o espaço. Mas essa liberdade tem um custo. Cada recurso personalizado, cada janela de pedido especial e cada acabamento fora do padrão acrescentam dias ou até semanas à programação. Não é motivo para abandonar sua lista de desejos. Lembre-se de que solicitações exclusivas retardam o processo.
O tempo também é ditado por variáveis que você não pode controlar totalmente. O clima desempenha um papel importante. A chuva impede o lançamento do concreto. O vento interrompe os trabalhos de cobertura. O tamanho da sua tripulação também é importante. Uma grande equipe trabalhando em céu limpo realizará um projeto. Compare isso com um lote que precisa de grande nivelamento ou demolição de uma estrutura existente. Esse trabalho extra de preparação estende significativamente o cronograma.
Licenças e inspeções são outro gargalo. Você não pode lançar uma fundação até que a cidade aprove os planos. Você não pode fazer drywall até que o inspetor de moldura assine. Estas pausas são obrigatórias e não opcionais.
Dados da Pesquisa de Construção de 2020 do US Census Bureau estimam o tempo médio de construção em cerca de 6,8 meses do início ao fim. Esse número salta para 12 meses se você atuar como seu próprio empreiteiro geral. A localização geográfica também muda a linha do tempo. Construir numa área urbana densa com códigos rígidos leva mais tempo do que construir uma casa numa zona rural com regulamentações mais flexíveis.
Conhecer essas médias ajuda você a avaliar potenciais construtores. Ajuda a identificar sinais de alerta quando um empreiteiro fornece prazos vagos. Ajuda você a se preparar para a realidade de viver em uma zona de construção.
Dividindo o cronograma de construção de uma nova casa
O processo não acontece em uma grande parte. É uma série de fases distintas, cada uma com seus próprios obstáculos. Entender onde você está no ciclo ajuda a gerenciar as expectativas.
1. Pré-Construção e Licenças
Antes que uma única pá atinja a terra, há papelada. Você escolheu o seu lote. Você finalizou seus projetos. Agora você espera pelas licenças. Esta fase pode demorar algumas semanas ou vários meses, dependendo do município local. Algumas cidades processam licenças em dias. Outros levam meses devido a atrasos ou leis de zoneamento complexas.
Você também precisa garantir financiamento. Os empréstimos para construção são diferentes das hipotecas padrão. Eles desembolsam o dinheiro em etapas à medida que o trabalho é concluído. Você trabalhará com um construtor que enviará solicitações de saque ao credor. Se o trabalho não estiver de acordo com o código ou o cronograma falhar, o credor retém os fundos. Isso mantém o construtor no caminho certo.
2. Trabalho no local e fundação
Assim que as licenças estiverem em mãos, a preparação do local começa. Isso envolve limpar árvores, remover detritos e escavar para a fundação. Se o lote tiver condições de solo ruins, você poderá precisar de soluções especiais de engenharia. Isso acrescenta tempo.
Lançar a base é um marco crítico. O concreto precisa de tempo para curar.
Você pode pensar que cada construção é única. É. Mas o esqueleto do processo permanece o mesmo. Seu empreiteiro precisa entregar a você um cronograma específico para seu lote e planos antes que a primeira pá atinja a terra. Se não? Peça um. Não presuma que eles têm isso. Não presuma que eles pensaram bem.
Esta é a aparência real de um cronograma de construção padrão, conforme o livro, quando você elimina o boato do marketing.
O trabalho pré-construção
Antes que você veja um único muro se erguer, meses se transformam em papelada. Você ou seu empreiteiro estão retirando licenças. Finalizando projetos. Garantir financiamento. Esta fase se arrasta facilmente por um a dois meses. Talvez mais se a burocracia do seu condado se mover no seu próprio ritmo.
Abrindo caminho e derramando
Em seguida vem o início físico. Limpando detritos. Cortando árvores. Nivelando o lote. Derramando a base. Esta etapa dura em média cerca de um mês. É uma bagunça. É alto. É a parte onde a natureza geralmente lembra quem está no comando.
Estrutura e cobertura
Enquadrar a estrutura leva cerca de um mês. O tempo pode atrasar isso. A chuva impede que a madeira suba. O vento torna os guindastes perigosos. Depois que o telhado é instalado – geralmente algumas semanas depois – o clima se torna menos inimigo. A casa está finalmente vedada contra as intempéries.
A fase difícil
Tapume, fiação, encanamento. É aqui que a casa ganha pele e veias. Os trabalhadores terminam o exterior. Eles administram linhas elétricas. Eles instalam tubos de encanamento e dutos HVAC. Espere um a dois meses aqui. É um pesadelo de coordenação se os submarinos não estiverem conversando entre si.
Acabamento Interior
Agora o interior começa a parecer uma casa. Drywall sobe. A maior parte da carpintaria acontece aqui. O trabalho de acabamento começa. Esta etapa dura cerca de dois meses. É onde a casca crua se torna um espaço habitável.
Concluir o trabalho
Os últimos dois meses são todos sobre detalhes. Os andares descem. A tinta vai para as paredes. Acessórios estão instalados. As obras hidráulicas e elétricas estão finalizadas. É o polimento. O brilho. A parte em que você percebe que perdeu um ponto de venda com o qual viverá para sempre.
A lista de pendências
Esta é a sua última linha de defesa. Você acompanha seu empreiteiro. Você cria uma lista de tarefas com cada pequena falha. Retoques de pintura. Calafetando lacunas. Alças soltas. Você precisa de um olhar crítico. Questione tudo. Se parece errado, provavelmente é. Esta é a sua chance de fazer com que eles corrijam os erros antes de você entregar as chaves e se mudar.
Inspeções e burocracia
Ao longo dessas etapas, aparecem os inspetores. Os requisitos do condado variam. Antes que o drywall esconda os fios, a parte elétrica e o encanamento podem precisar de aprovação. Você pode precisar de um certificado final de ocupação para provar que a casa não viola o código. É aqui que acontecem os atrasos. Materiais atrasados. Burocracia. Papelada perdida em uma pilha em algum lugar.
Tudo parece lento. Dolorosamente lento. Mesmo quando você sabe que os atrasos são inevitáveis. O que você pode fazer?
Pré-fabricado: nova construção sem espera
Se você quiser entrar rapidamente e evitar o atraso tradicional da construção, dê uma olhada nas casas pré-fabricadas. Eles levam semanas para serem montados. Não meses. A estética melhorou drasticamente desde a era das casas móveis de meados do século. Parecem casas de verdade agora. Customizável. Eficiência energética. Construído em uma fábrica onde o clima não impede a linha de montagem.
O clima é o curinga em todas as construções. É o maior fator que pode lançar o caos em sua linha do tempo, especialmente nos estágios iniciais, antes que a estrutura seja selada. Pense em telhas. Eles precisam de pelo menos algumas horas para curar adequadamente. Se você instalá-los quando a chuva está à espreita no horizonte, você estará arriscando a integridade de todo o telhado. Depois que as paredes estiverem erguidas e o telhado estiver seguro, o clima importa menos. Você tem uma concha. Você está protegido dos elementos.
Os materiais também são importantes. Um telhado de telha leva muito mais tempo para ser instalado do que telhas de asfalto. É um levantamento mais pesado. É mais delicado. O trabalho também conta. Quatro trabalhadores no local se moverão mais rápido que dois. Física simples. Mais mãos, menos tempo. Mas há mais do que apenas músculos.
O chão sob seus pés
O estado do lote é muitas vezes esquecido até que seja tarde demais. Demolir uma estrutura antiga acrescenta dias ao cronograma. Mas a própria condição do solo é o verdadeiro curinga. Se o seu empreiteiro abrir terreno e encontrar solo ruim, tudo para. Talvez você precise cavar mais fundo. Preencha o lote com material adequado. Ou mude para uma base especial projetada para solos extensos. Esta não é uma correção menor. É uma mudança fundamental que requer engenharia e mão de obra extra. Você não quer descobrir isso depois que o enquadramento estiver concluído.
A armadilha da permissão
Às vezes, o atraso não está no site. Está na prefeitura. Permitir é um jogo de paciência. Se o seu empreiteiro cometer um erro e o inspetor perceber, a culpa é dele. Eles pagam pelo retrabalho. Mas às vezes a cidade fica apoiada. O inspetor está ocupado. Seu contratante tem que esperar. E esperar significa que a tripulação está ociosa ou passando para uma tarefa diferente. Está fora de suas mãos. Você apenas observa o tique-taque do relógio.
Lendo a linha do tempo
Então, como você sabe se sua estimativa é realista? Consultamos o conselho de Rick Bunzel, inspetor principal da Pacific Crest Inspections em Anacortes, Washington. Sua opinião em 2012 ainda se mantém. A chave é um bom relacionamento com seu empreiteiro geral. O chefe sabe o que todos os subcontratados estão fazendo. A construção de casas é uma sequência. Cada tarefa está inter-relacionada. Um atraso afeta todo o projeto.
“Veja o seu relacionamento com aquele empreiteiro como um casamento. Você pode nem sempre concordar. Mas você quer continuar.”
Um atraso no desbaste do encanamento ou da parte elétrica empurra o drywall para trás. Você não pode pendurar lençóis se os fios não estiverem colocados. O empreiteiro geral tem que organizar essa equipe. Gerencie esses prazos. Se você notar um atraso, pergunte. Use a “abordagem de pessoa razoável”. Se algo parece estar se arrastando, não assuma malícia. Pergunte por quê. Provavelmente há um bom motivo. Você não saberá a menos que pergunte.
Esteja envolvido. Visite o site. Olhe ao redor. Fazer perguntas. Certifique-se de que seu contratante esteja realmente no local observando as inscrições. Se eles não estão lá, quem está? Você precisa de visibilidade. Não é microgerenciamento. Apenas consciência.
Não é um sistema perfeito. As coisas dão errado. Vazamento nas tubulações. Os inspetores perdem detalhes. O solo ficou pior do que o esperado. Mas se você permanecer engajado, permanecerá no controle. A casa é construída. Eventualmente.
