У вас є ділянка землі. Або, можливо, ви стомилися від воєн за пропозиції на тісному ринку. Або, можливо, ви бачите орендну нерухомість із серйозним потенціалом зростання. Будівництво власного будинку має сенс для багатьох людей.
Але є одна цифра, яка зупиняє мрію на півдорозі.
Скільки коштує збудувати будинок з нуля?
Це не одна цифра. Це діапазон. І цей діапазон широкий. Підсумкова ціна залежить від трьох основних факторів.
Розмір будинку має значення. Будинок площею 5000 квадратних футів коштує значно дорожче, ніж скромний будинок площею 2000 квадратних футів. Це проста математика. Більше квадратних футів означає більше бетону, більше деревини, більше даху.
Потім йдуть оздоблювальні матеріали. Чи хочете ви мармурові стільниці, які коштують дорожче за уживаний автомобіль? Чи вам підійде ламінат, що виглядає пристойно? Розкішні покращення накопичуються швидше, ніж ви думаєте. Вони швидко збільшують загальну вартість.
Географія – третій фактор. Будівельні витрати сильно змінюються в залежності від регіону. Ви заплатите більше на Північному Сході та Заході. Південь зазвичай дешевше.
Будівництво проти покупки: порахуйте
Погляньмо на цифри.
За даними Бюро перепису населення США за травень 2023 року, середня ціна продажу нового односімейного будинку сягнула 487 300 доларів. Це вище, ніж 464 200 доларів у 2021 році. Медіанна ціна продажу становила 416 300 доларів.
Національна асоціація будівельників житла (NAHB) повідомляє, що середня вартість будівництва будинку становила 392 241 долар. Це становить близько 153 доларів за квадратний фут.
На перший погляд, будівництво виглядає дешевшим. Різниця становить понад 95 000 доларів.
Але ці цифри не можна порівняти.
Середня ціна продажу 487 300 доларів включає вартість землі. Вартість будівництва 392 241 долар не включає. Ця цифра просто «контрактна ціна». Це те, що підрядник бере за будівництво стін. Вона виключає вартість землі, де стоїть будинок.
Якщо у вас вже є земля, будівництво, швидше за все, буде дешевшим.
Якщо у вас немає землі, ви можете нічого не заощадити.
NAHB опитала своїх членів у 2022 році. Це останні доступні дані. Вони виявили, що середня вартість ділянки становила майже 114 622 долари. Середня площа ділянки склала 17218 квадратних футів. Це найменша середня площа ділянки з 2011 року.
Вартість дільниць зростає. 2020 року середня вартість ділянки становила 90 000 доларів. Площа також була більшою – 22 000 квадратних футів.
Крім того, дані Бюро перепису населення включають існуючі будинки. NAHB вказує ціну продажу нового односімейного будинку 644 750 доларів. Це включає вартість будівництва, вартість ділянки, маркетинг, комісію за продаж та прибуток.
Пастка генерального підрядника
Ці цифри припускають, що ви наймаєте генерального підрядника.
Генеральні підрядники додають 20-30% до загальної вартості. Це їхня компенсація. Вони працюють із субпідрядниками. Вони керують хаосом.
20–30% – це багато грошей.
Ви можете захотіти виступити в ролі свого генерального підрядника. Ви хочете заощадити ці десятки тисяч доларів.
Не робіть цього.
Це величезні часові витрати. Якщо ви новачок у будівництві, ви здійсните помилки. Дорогі помилки.
Субпідрядники братимуть із вас більше, ніж із професіонала. Вони знають, коли ви новачок. Ці потенційні заощадження з’їдаються більш високими витратами на робочу силу та матеріали.
Ви також можете пропустити отримання дозволів. Підрядники знають, які дозволи вам потрібні. Вони знають, коли подавати заявку. Ви можете не знати.
Так що ви заощаджуєте на admin, але втрачаєте через неефективність. Математика рідко складається на користь любителя.
Скільки насправді коштує побудувати будинок у 2022 році?
Середня вартість будівництва односімейного будинку в США досягла рекордного максимуму у 2022 році.
Згідно з опитуванням Національної асоціації будівельників житла (NAHB), середня вартість будівництва будинку площею 2561 квадратний фут склала 392 241 долар.
Це найвищий показник, зафіксований з того часу, як NAHB почала відстежувати ці дані.
Але є один нюанс. Ця цифра охоплює лише конструкцію. Вона не включає вартість землі. Також вона не враховує фінансування, маркетинг та прибуток забудовника. Якщо розглядати загальну ціну продажу з урахуванням цих додаткових витрат, то середній показник зростає до 644 750 доларів.
Ціни сильно змінюються в залежності від того, де ви будуєте. Але якщо ви хочете знати, куди саме йдуть ваші гроші на етапі будівництва, ось докладна розбивка.
За що ви платите за землю та підготовку ділянки
Перш ніж буде зведено першу ділянку стіни, ви платите за землю та юридичні аспекти будівництва на ній.
Вартість готової ділянки, включаючи фінансування, у середньому становить 114 622 долари. Це близько 17,8% загальної ціни продажу.
У рамках бюджету на будівництво першою великою статтею видатків є «Роботи на ділянці». Вона коштує приблизно 29 193 долари, або 7,4% від вартості будівництва.
До цієї категорії входять:
– плата за отримання будівельного дозволу (8 292 долари)
– плата за вплив на інфраструктуру (5 208 доларів)
– Підключення до водопроводу та каналізації, а також інспекційні перевірки (5 800 доларів)
– Послуги архітекторів та інженерів (4 724 долари)
– інші витрати на підготовку ділянки (5169 доларів)
Фундамент і каркас: найбільші статті витрат
Після підготовки ґрунту починається копання котловану. Категорія фундаменту в середньому коштує 43 086 доларів.
Більша частина цієї суми (39 731 долар) йде на земляні роботи, бетон, підпірні стіни та зворотне засипання.
Далі слідує «скелет» будинку. Каркасне будівництво – найдорожча фаза фізичного будівництва будівлі. У середньому воно коштує 80 280 доларів.
Це становить 20,5% від загального бюджету на будівництво.
До цієї категорії входять:
– Дерев’яний каркас та конструкція даху (60 831 долар)
– Ферми (11479 доларів)
– Обшивка (5 383 долари)
– Загальні металеві та сталеві конструкції (1168 доларів)
Ціни на лісоматеріали були вкрай нестабільними у 2022 році. Вони сягали високих піків, що значно збільшило ці витрати порівняно з попередніми роками.
Зовнішнє оздоблення та системи: захист від негоди
Після будівництва каркаса необхідно герметизувати контур будівлі. Зовнішнє оздоблення коштує 46 108 доларів.
До цієї категорії входять:
– Оздоблення зовнішніх стін (19 746 доларів)
– Покрівельні роботи (11 496 доларів)
– Вікна та двері, включаючи гаражні ворота (13 158 доларів)
Потім ідуть внутрішні системи будинку. Чорнова розводка основних інженерних систем коштує 70 149 доларів.
Ви платите за:
– Труби водопроводу (без урахування сантехніки) (22 706 доларів)
– Електричне проведення (без урахування світильників) (23 892 долара)
– Системи опалення, вентиляції та кондиціювання (HVAC) (21 845 доларів)
Внутрішнє оздоблення: тут помирають бюджети
Це найдорожча категорія. Внутрішнє оздоблення коштує 94 300 доларів.
Це становить 24% вартості будівництва.
Чому вона така дорога? Вона включає кожну двері, світильник, унітаз та стільницю.
Список довгий:
– Утеплення (6530 доларів)
– Гіпсокартон (13 184 долари)
– Внутрішнє оздоблення, двері та дзеркала (12 727 доларів)
– Фарбування (8 793 долари)
– Висвітлення (4 502 долари)
– Шафи та стільниці (17 775 доларів)
– Побутова техніка (6 263 долари)
– Підлога (13 019 доларів)
– Сантехніка (5166 доларів)
– Камін (1608 доларів)
Пол Емрат, віце-президент з опитування та досліджень в області житла в NAHB, зазначає, що ця категорія пропонує найбільшу гнучкість. Тут можна заощадити. Вибирайте дешевші матеріали для стільниць. Відмовтеся від каміна. Використовуйте менш дороге внутрішнє оздоблення.
Але будьте обережні з «повзучим покращенням» (upgrade creep). Щоразу, коли ви погоджуєтесь на трохи дорожчу побутову техніку чи сантехніку, загальна сума зростає.
Заключні етапи та приховані витрати
Остання фаза будівництва коштує 23 065 доларів.
До цієї категорії входять:
– Ландшафтний дизайн (9 123 долари)
– Зовнішні конструкції, такі як тераси та патіо (2 178 доларів)
– Дров’яні доріжки (8 775 доларів)
– Прибирання (2280 доларів)
Також у категорії «Інше» для будівельних витрат зазначено 6059 доларів.
Чи дешевше будувати, ніж купувати?
Якщо зважити на вартість землі, як правило, дешевше купити існуючий будинок, ніж будувати новий з нуля.
Є винятки. У таких штатах, як Гаваї та Каліфорнія, іноді може бути дешевше збудувати будинок, згідно з повідомленнями The New York Times.
Для тих, хто не має готівки, існують короткострокові будівельні кредити. Вони можуть конвертуватися у традиційні іпотечні кредити після завершення будівництва будинку.
Чи залишаються ціни стабільними?
Ні. Не лишаються.
Передбачити вартість матеріалів практично неможливо. Пандемія COVID-19 викликала дефіцит та різке зростання цін на лісоматеріали. Ніхто цього не передбачав.
Коливання цін є нормальним явищем. Матеріали, такі як бетон, часто постачаються з-за кордону. Декілька років тому сплеск китайської економіки поглинув можливості міжнародного перевезення, що призвело до дефіциту бетону.
Глобальні події порушують ланцюжки постачання. Місцевий попит змінює ціни.
Середня вартість – це знімок моменту. Це не є гарантією.
Якщо ви плануєте будівництво, ваші особисті уподобання будуть визначати підсумковий рахунок набагато більше, ніж національне середнє значення. Ви можете витратити менше. Ви також можете витратити набагато більше.
Вартість каркасу і фундаменту прив’язана до ринкових цін, що коливаються, на деревину і бетон. Внутрішні витрати прив’язані до вашого смаку.
Що із цього ви зможете контролювати?
