Покупка исторического дома напоминает погружение в сказку. Это романтично, пока вы не осознаёте, что правила игры изменились. Вы покупаете не просто стены и крышу. Вы становитесь частью наследия, которое имеет свои обязательства. Процесс приобретения исторического объекта существенно отличается от стандартной сделки. Вам необходимо чётко понимать свои позиции, прежде чем делать предложение.
Прежде всего, нужно определить, имеет ли здание официальный статус. Здесь есть два основных варианта. Вы можете рассматривать объекты до их официального признания историческими и после. Ваш агент по недвижимости, продавец или ваше собственное чутьё могут указать на дом как на «исторический». Но интуиция не имеет силы. Требуется подтверждение.
Начните с Национального реестра исторических мест (NRHP). Включён ли объект в этот реестр? Если ответ отрицательный, не спешите отказываться от покупки. Это не означает, что дом не является историческим. Возможно, он входит в состав охраняемого исторического района. Используйте расширенный поиск на сайте NRHP для поиска конкретных районов. Нахождение в границах исторического района имеет свой вес, даже если отдельный дом не включён в федеральный список.
Существует также третья, часто упускаемая из виду категория. Был ли дом построен до 1936 года? Если да, то есть пространство для манёвра. Предыдущий владелец мог сотрудничать с местным или государственным учреждением для получения льгот, связанных со статусом исторического объекта, без официального включения в NRHP. Эти неформальные соглашения могут по-прежнему предоставлять налоговые льготы или стимулы для сохранения наследия. Если у вас есть сомнения, обратитесь в местный офис по сохранению исторического наследия. Они либо знают о подаче заявок и присвоении статусов, либо укажут вам на местные ресурсы, которые дадут окончательный ответ о наличии у объекта исторического статуса. На сайте Службы национальных парков США (National Park Service) есть быстрые ссылки на государственные офисы по сохранению исторического наследия. Оттуда вы можете найти контактную информацию для местных обществ.
Как только вы подтвердите статус, возникает главный вопрос: зачем это нужно? Зачем брать на себя эти хлопоты?
Преимущества владения исторической недвижимостью
Бесплатного сыра не бывает. Однако владение официально признанным историческим домом даёт ощутимые финансовые и эстетические преимущества. Давайте сначала рассмотрим положительные стороны.
Иногда термин «исторический» — это просто вежливая формулировка в сфере недвижимости для обозначения объекта, требующего ремонта. Если ваш целевой объект действительно исторический и нуждается в серьёзном ремонте, в дело могут вмешаться Министерство жилищного строительства и развития США (HUD) и Федеральное управление жилищного хозяйства (FHA). Программа 203k этого управления может оказаться вашим союзником. Она позволяет потенциальным покупателям включить до 35 000 долларов дополнительных средств в свою ипотеку специально для ремонта исторических объектов. Это деньги, к которым у вас, возможно, не было бы доступа для проведения масштабных структурных ремонтов.
Затем есть деньги, которые вы сохраняете. Исторические объекты часто имеют право на налоговые каникулы, льготы или кредиты. Эти стимулы могут предоставляться федеральным, государственным, окружным или местным правительством. Некоторые из них применяются напрямую. Другие действуют в отношении предлагаемых ремонтных работ. Однако на федеральном уровне есть нюанс. Большинство федеральных налоговых льгот требуют, чтобы объект был «приносящим доход». Это означает, что если вы ремонтируете своё основное место жительства, вы, вероятно, не получите 20-процентный налоговый кредит за ремонт. Но если вы преобразуете историческое здание в коммерческое помещение, эти деньги будут вашими.
Одним из самых привлекательных вариантов для жителей является охранный сервитут (preservation easement). Это юридическое соглашение между вами, владельцем, и агентством по сохранению наследия. Вы соглашаетесь поддерживать или восстанавливать исторический характер объекта. В обмен вы получаете налоговые льготы. Многие штаты и города создали системы для оценки таких предложений. Однако детали сильно различаются. Вам необходимо обратиться в местный офис по сохранению исторического наследия, чтобы узнать, существует ли программа в вашем районе и как подать заявку.
«Охранный сервитут — это соглашение между владельцем исторического объекта и правительством, некоммерческой или частной организацией по сохранению исторического наследия. По сути, вы соглашаетесь либо отремонтировать, либо сохранить исторический объект в обмен на налоговые льготы.»
Эти преимущества значительны. Но за них приходится платить. Вам необходимо балансировать стимулы против ограничений.
Недостатки владения исторической недвижимостью
Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. В мире сохранения исторического наследия это правило соблюдается с особой строгостью. Вам может казаться, что вы просто покупаете дом с красивыми старыми конструкциями. На самом деле вы часто вступаете в договорные отношения с жесткими правилами. Компромисс за налоговые льготы обычно заключается в добровольных ограничениях. Вы не можете просто делать то, что хотите. Вы не можете просто ремонтировать так, как вам нравится.
Рассмотрим сервитут на фасад. Это распространенный юридический инструмент. Он работает за счет того, что владелец фактически жертвует внешний вид здания организации по сохранению исторического наследия. Это пожертвование является благотворительным взносом. Оно снижает ваш налоговый счет. Но оно также снижает потенциальную стоимость перепродажи. Почему? Потому что покупатель не сможет изменить переднюю часть дома. Вы должны проверить документы на право собственности. Всегда проверяйте документы на право собственности. Ищите эти сервитуты, прежде чем подписывать что-либо. Спросите, являются ли они бессрочными. Спросите, есть ли у них срок действия. Спросите о налоговых последствиях. Они сложны.
Такая схема может стать источником неожиданной выгоды или ловушкой. Это зависит от ваших целей. Возможно, вы хотите более низкую цену покупки. Возможно, вам нравится идея гарантированного исторического облика. Это хорошо. Или, может быть, вы планируете полностью переделать интерьер. Возможно, вы хотите заменить окна. В этом случае у вас будут серьезные проблемы. Вы столкнетесь со значительными препятствиями. Некоторые люди описывают процесс утверждения как огненный. Он часто бюрократичен и медлителен. Сервитут может охватывать не только переднюю часть. Он может охватывать интерьер. Конструкцию. Ландшафтный дизайн. Все, что придает месту историческую ценность.
Урок прост. За историческими объектами требуется дополнительная проверка. Посмотрите на титул собственности. Что к нему приложено? Если ничего, вы свободны. Изучите налоговые преимущества самостоятельно. Если есть оговорки, взвесьте их. Стоит ли головная боль этого преимущества? Для большинства людей ответ — да. Но вы должны знать, на что подписываетесь.
Часто задаваемые вопросы о покупке исторической недвижимости
Существуют ли налоговые льготы для владения историческим домом?
Да. Историческое имущество может иметь право на налоговую заморозку. Или на налоговое освобождение. Или на налоговые кредиты. Они предоставляются федеральным, штатным, окружным или местным правительством. Они могут быть применены к предлагаемым ремонтам. Федеральная программа налоговых льгот по сохранению исторического наследия предлагает 20-процентный налоговый кредит. Он применяется к отреставрированным историческим объектам, приносящим доход. Это значительный стимул для тех, кто может справиться с бумажной работой.
Являются ли исторические дома хорошей инвестицией?
Согласно BobVila.com, да. Стоимость исторического имущества может быть на 26 процентов выше, чем у других домов в этом районе. Он, как правило, меньше подвержен влиянию рыночных спадов. Стабильность — это плюс. Но есть и недостатки. Дома и районы, внесенные в Национальный реестр исторических мест, находятся под строгим регулированием. Ремонт затруднен. Даже необходимый ремонт может быть заблокирован. Возраст приносит проблемы. Регулирование приносит еще больше проблем.
Что делает дом историческим?
Национальный реестр исторических мест имеет конкретные критерии. Они ищут связи с значимыми историческими событиями. Или с лицами, значимыми в нашей истории. Дом должен воплощать характерные особенности определенного типа, периода или метода строительства. Он может представлять работу мастера. Или обладать высокими художественными ценностями. Это может быть значимый объект, компоненты которого могут не иметь индивидуального отличия. Или он может предоставить важную информацию о доисторической эпохе или истории.
Насколько старым должен быть дом, чтобы считаться историческим?
Как правило, не менее 50 лет. Если он моложе, он должен быть исключительно важным. Это высокая планка. Большинство подходящих домов относятся к середине века или старше. Вы не найдете много ранчо 1980-х годов в списке, если только они не являются архитектурными чудесами.
Дешевле ли владеть историческими домами?
Нет. Как правило, они дороже. Для покупки. Для ремонта. Для обслуживания. Возраст дома играет роль. Строгие руководства по реставрации увеличивают стоимость. Расходы на коммунальные услуги часто выше. Старые окна протекают. Старая проводка опасна. Эти факторы находятся вне вашего контроля. Вы платите премию за историю. Вы также платите за привилегию ее сохранения.
