Koupě historického domu je jako vstoupit do pohádky. Je to romantické, dokud si neuvědomíte, že se pravidla hry změnila. Nekupujete jen stěny a střechu. Stáváte se součástí dědictví, které má své vlastní odpovědnosti. Proces pořízení historické nemovitosti se výrazně liší od standardní transakce. Před podáním nabídky musíte mít jasno o své pozici.
Nejprve musíte zjistit, zda má budova oficiální status. Jsou zde dvě hlavní možnosti. Můžete si prohlédnout objekty před tím, než jsou oficiálně označeny jako historické, a poté. Váš realitní agent, prodejce nebo vaše vlastní instinkty mohou naznačovat, že dům je „historický“. Ale intuice nemá žádnou moc. Vyžaduje se potvrzení.
Začněte s Národním registrem historických míst (NRHP). Je objekt zahrnut v tomto registru? Pokud je odpověď ne, nespěchejte s odmítnutím nákupu. To neznamená, že dům není historický. Může být součástí chráněné historické čtvrti. K vyhledání konkrétních oblastí použijte pokročilé vyhledávání na webu NRHP. Být v hranicích historické čtvrti má svou váhu, i když samostatný dům není zahrnut ve federálním seznamu.
Existuje také třetí, často přehlížená kategorie. Byl dům postaven před rokem 1936? Pokud ano, pak je tu určitý prostor pro pohyb. Předchozí vlastník mohl spolupracovat s místní nebo státní agenturou, aby získal výhody spojené s historickým statusem bez formálního zařazení do NRHP. Tyto neformální dohody mohou stále poskytovat daňové úlevy nebo pobídky pro zachování dědictví. V případě pochybností se obraťte na místní úřad pro památkovou péči. Buď budou vědět o aplikacích a označeních, nebo vás odkážou na místní zdroje, které vám poskytnou definitivní odpověď na to, zda má nemovitost historický status. Webové stránky National Park Service obsahují rychlé odkazy na úřady státní památkové péče. Zde můžete najít kontaktní informace na místní společnosti.
Jakmile potvrdíte svůj status, vyvstává hlavní otázka: proč je to nutné? Proč na sebe brát tyto potíže?
Výhody vlastnictví historického majetku
Neexistuje žádný sýr zdarma. Vlastnictví oficiálně označeného historického domu však přináší hmatatelné finanční a estetické výhody. Podívejme se nejprve na pozitiva.
Někdy je výraz „historický“ jen zdvořilým jazykem nemovitostí pro nemovitost, která potřebuje renovaci. Pokud je vaše cílová nemovitost skutečně historická a potřebuje zásadní renovaci, mohou se do ní zapojit Ministerstvo bydlení a rozvoje USA (HUD) a Federal Housing Administration (FHA). Program 203k tohoto managementu může být vaším spojencem. Umožňuje potenciálním kupcům zahrnout až 35 000 USD v dodatečných finančních prostředcích do své hypotéky speciálně na historické renovace. To jsou peníze, ke kterým byste jinak neměli přístup na velké stavební opravy.
Pak jsou tu peníze, které ušetříte. Historické nemovitosti jsou často způsobilé pro daňové prázdniny, pobídky nebo kredity. Tyto pobídky mohou poskytovat federální, státní, okresní nebo místní vláda. Některé z nich jsou přímo aplikovány. Ostatní jednají o navrhovaných rekonstrukcích. Na federální úrovni však existuje nuance. Většina federálních daňových pobídek vyžaduje, aby nemovitost „vytvářela příjem“. To znamená, že pokud renovujete své primární bydliště, pravděpodobně neobdržíte 20procentní daňový kredit na renovaci. Pokud ale historickou budovu přeměníte na komerční prostory, jsou tyto peníze vaše.
Jednou z nejatraktivnějších možností pro obyvatele je věcné břemeno památkové péče. Jedná se o právní dohodu mezi vámi, vlastníkem a agenturou památkové péče. Souhlasíte s tím, že budete udržovat nebo obnovovat historický charakter nemovitosti. Výměnou za to získáte daňové výhody. Mnoho států a měst vytvořilo systémy pro hodnocení takových návrhů. Podrobnosti se však velmi liší. Budete muset kontaktovat místní úřad pro památkovou péči, abyste zjistili, zda program ve vaší oblasti existuje a jak se přihlásit.
“Věcné břemeno památkové péče je dohoda mezi vlastníkem historické nemovitosti a vládou, neziskovou nebo soukromou organizací pro památkovou péči. V podstatě souhlasíte s rekonstrukcí nebo zachováním historické nemovitosti výměnou za daňové výhody.”
Tyto výhody jsou významné. Ale musíte za ně zaplatit. Musíte vyvážit pobídky a omezení.
Nevýhody vlastnictví historických nemovitostí
Sýr zdarma je dodáván pouze v pasti na myši. Ve světě památkové péče je toto pravidlo přísně dodržováno. Můžete mít pocit, že si právě kupujete dům s krásnými starými stavbami. Často totiž vstupujete do smluvních vztahů s přísnými pravidly. Kompromis za daňové výhody obvykle zahrnuje dobrovolná omezení. Nemůžeš si dělat, co chceš. Nemůžete jen tak renovovat, jak chcete.
Uvažujme věcné břemeno na fasádě. Jedná se o běžný právní nástroj. Funguje to tak, že majitel skutečně daruje exteriér budovy organizaci památkové péče. Tento dar je charitativním příspěvkem. Sníží vám to daňový účet. Ale také snižuje potenciální hodnotu při dalším prodeji. Proč? Protože kupující nebude moci změnit přední část domu. Musíte zkontrolovat listy vlastnictví. Vždy zkontrolujte doklady o vlastnictví. Hledejte tato věcná břemena, než cokoliv podepíšete. Zeptejte se, zda jsou trvalé. Zeptejte se, zda mají datum vypršení platnosti. Zeptejte se na daňové důsledky. Jsou komplexní.
Takové schéma se může stát zdrojem neočekávaného přínosu nebo pastí. Záleží na vašich cílech. Možná chcete nižší pořizovací cenu. Možná se vám líbí myšlenka zaručeného historického vzhledu. To je dobré. Nebo možná plánujete kompletní přestavbu interiéru. Možná budete chtít vyměnit okna. V tomto případě budete mít vážné problémy. Budete čelit značným překážkám. Někteří lidé popisují schvalovací proces jako ohnivý. Je často byrokratický a pomalý. Věcné břemeno může zahrnovat více než jen přední část. Může zakrýt interiér. Konstrukce. Krajinářský design. Vše, co dává místu historickou hodnotu.
Poučení je jednoduché. Historické vlastnosti vyžadují dodatečné ověření. Podívejte se na název nemovitosti. co s tím přichází? Když nic jiného, jste volní. Prozkoumejte daňové výhody sami. Pokud máte výhrady, zvažte je. Stojí bolest hlavy za přínos? Pro většinu lidí je odpověď ano. Musíte ale vědět, k čemu se hlásíte.
Často kladené otázky o nákupu historických nemovitostí
Existují daňové výhody pro vlastnictví historického domu?
Ano. Historické nemovitosti mohou mít nárok na zmrazení daní. Nebo za osvobození od daně. Nebo daňové úlevy. Poskytují je federální, státní, okresní nebo místní vláda. Ty lze aplikovat na navrhované opravy. Federální program Historic Preservation Tax Credit nabízí 20procentní daňový kredit. Vztahuje se na restaurované historické nemovitosti, které generují příjem. To je významná pobídka pro ty, kteří zvládají papírování.
Jsou historické domy dobrou investicí?
Podle BobVila.com ano. Historická nemovitost může být oceněna až o 26 procent vyšší než ostatní domy v této oblasti. Má tendenci být méně ovlivněn poklesy trhu. Výhodou je stabilita. Ale jsou tu i nevýhody. Domy a čtvrti uvedené v Národním registru historických míst jsou přísně regulovány. Oprava je náročná. I nutné opravy mohou být zablokovány. Věk přináší problémy. Regulace přináší ještě více problémů.
Co dělá domov historickým?
Národní registr historických míst má specifická kritéria. Hledají souvislosti s významnými historickými událostmi. Nebo s osobami významnými v naší historii. Dům musí obsahovat charakteristické rysy určitého typu, období nebo způsobu výstavby. Může představovat dílo mistra. Nebo mají vysoké umělecké hodnoty. Může se jednat o smysluplný objekt, jehož složky nemusí být jednotlivě odlišné. Nebo může poskytnout důležité informace o pravěku nebo historii.
Jak starý musí být dům, aby byl považován za historický?
Zpravidla minimálně 50 let. Pokud je mladší, musí být nesmírně důležitý. To je vysoká laťka. Většina způsobilých domů je z poloviny století nebo starší. Nenajdete mnoho rančů z 80. let uvedených v seznamu, pokud se nejedná o architektonické zázraky.
Je levnější vlastnit historické domy?
Ne. Zpravidla jsou dražší. Ke koupi. Na opravy. Pro servis. Roli hraje stáří domova. Přísné pokyny pro obnovu zvyšují náklady. Náklady na energie jsou často vyšší. Stará okna zatékají. Stará elektroinstalace je nebezpečná. Tyto faktory jsou mimo vaši kontrolu. Za příběh platíte prémii. Platíte také za výsadu jej uložit.
