Stereotipnya adalah malas dan, sejujurnya, tidak adil. Anda telah melihatnya. Pemilik rumah yang mengabaikan keran bocor selama berminggu-minggu dan belum pernah menyentuh kuas sejak pemerintahan Ford. Ini melukiskan gambaran seseorang yang menunggu untuk mengambil cek sementara propertinya membusuk.
Tapi kenyataannya? Menjadi pemilik persewaan hunian memang melelahkan. Ini tidak ada pamrihnya. Ini rumit.
Itu sebabnya begitu banyak profesional yang menghilangkan gelar “tuan tanah”. Mereka menyebut diri mereka “pemilik persewaan tempat tinggal” sekarang. Kedengarannya tidak seperti penindas feodal dan lebih seperti pelaku usaha kecil. Dan sejujurnya? Itu lebih mendekati kebenaran.
Sejarah Singkat Menyewa
Ini tidak selalu tentang sewa dan pemeriksaan latar belakang.
Di Eropa abad pertengahan, sistem ini brutal. Tuan tanah secara harafiah adalah tuan tanah. Mereka memiliki seluruh tanah. Para petani tinggal di sana. Sebagai imbalan atas perlindungan dari perampok dan tentara, para petani mengolah tanah.
Itu adalah langkah singkat dari perbudakan menuju perbudakan. Secara teknis, petani mempunyai kebebasan. Dalam praktiknya? Lords menggunakan intimidasi finansial dan fisik untuk mengendalikan mereka.
Maju cepat ke hari ini.
Kita berbicara tentang pemilik properti yang menyewa rumah, apartemen, dan kondominium sebagai bisnis yang sah. Hubungan ini bukan tentang kekuasaan. Ini tentang hukum.
Peran Tuan Tanah Modern
Undang-undang negara bagian dan federal sekarang menentukan hubungan antara Anda dan penyewa. Aturan-aturan ini melindungi kedua belah pihak. Anda tidak bisa mengusir seseorang begitu saja karena suasana hati Anda sedang buruk. Mereka tidak bisa menahan uang sewa karena tidak menyukai warna karpet.
Banyak tuan tanah mempekerjakan manajer properti. Para profesional ini menangani penyaringan penyewa, perbaikan, dan operasi sehari-hari.
Jika Anda melakukannya sendiri, Anda sendirian.
Tuan tanah yang bertanggung jawab melakukan tiga hal:
1. Perlakukan penyewa dengan hormat.
2. Menetapkan harga pasar yang wajar.
3. Selalu perbarui kode properti dan perbaiki semuanya dengan cepat.
Ini bukan ilmu roket. Tapi itu adalah pekerjaan.
Menemukan Penyewa yang Tepat
Di mana Anda memulai?
Anda membutuhkan penyewa. Tapi bukan sembarang penyewa. Anda membutuhkan orang yang mau membayar sewa tepat waktu, memperlakukan properti Anda seperti milik mereka, dan tidak mengubah ruang tamu Anda menjadi klub malam.
Skrining adalah garis pertahanan pertama. Anda mencari stabilitas. Verifikasi pendapatan. Sejarah kredit. Referensi dari pemilik sebelumnya.
Bagi sebagian orang, ini terasa invasif. Dia. Tapi itu perlu.
“Penyewa yang buruk membuat Anda kehilangan uang sewa, perbaikan, dan stres lebih besar daripada unit yang kosong.”
Lowongan itu mahal. Namun penggusuran jauh lebih mahal.
Jadi, Anda beriklan. Anda menunjukkan unitnya. Anda mewawancarai calon penyewa.
Ini adalah keputusan bisnis. Tidak lebih.
Stigma “tuan tanah yang jahat” masih melekat, namun pekerjaan itu sendiri bersifat netral. Ini tentang aset dan pendapatan. Bagaimana Anda mengelola hubungan itu menentukan kesuksesan Anda.
Atau kegagalanmu.
Selanjutnya: bagaimana cara menyaringnya. Dan apa yang harus dimasukkan ke dalam sewa itu.
Menyaring Penyewa Tanpa Masalah Hukum
Mendaftarkan properti hanyalah permulaan. Anda perlu menyaring kebisingan. Tempatkan iklan di Craigslist, surat kabar lokal, atau Apartments.com. Tapi jangan hanya menampilkan foto dan harganya. Bersikaplah lengkap. Detail ukuran luas persegi. Buat daftar setiap kamar tidur dan kamar mandi. Tentukan peralatan mana yang tetap ada dan utilitas mana yang Anda cakup. Jika Anda ingin sewa selama setahun, katakan saja. Jika Anda terbuka untuk bulan ke bulan, klarifikasi juga.
Mengapa repot-repot? Untuk menyelamatkan kewarasan Anda. Jika Anda berterus terang tentang seluk beluknya, Anda menghindari mengajak orang melewati tempat yang benar-benar salah bagi mereka. Baik Anda maupun pelamar tidak membuang waktu.
Lakukan ini dulu: bicara di telepon. Bahkan sebelum Anda membuka kunci pintu, lakukan percakapan. Ini adalah filter cepat. Jika suasananya tidak menyenangkan, atau pertanyaannya tidak masuk akal, Anda dapat memutuskan hubungan sebelum membuang waktu sore hari.
Perangkap Dokumen
Pertunjukan terjadi. Anda membuka pintu. Tapi jangan hanya berjabat tangan. Siapkan aplikasi persewaan. Ini bukan sekadar formalitas. Itu adalah perisaimu. Anda memerlukan bukti tertulis bahwa mereka mampu membayar. Anda perlu tahu bahwa mereka tidak merusak semua tempat yang mereka tinggali.
Inilah yang harus Anda kumpulkan:
- Info pribadi: Nama, alamat, nomor telepon, email. Untuk semua orang. Bahkan rekan pelamar. Daftarkan anak-anak. Buat daftar hewan peliharaan.
- Otorisasi pemeriksaan kredit: Mereka harus menandatangani ini. Untuk menjalankan cek di AS, Anda memerlukan nomor Jaminan Sosial dan salinan SIM mereka. Tidak ada SSN, tidak ada cek.
- Verifikasi pendapatan: Potongan pembayaran terbaru. Laporan bank. Anda perlu melihat uangnya. Aturan standarnya: sewa tidak boleh lebih dari sepertiga pendapatan bulanan mereka. Jika setengahnya, mereka meregangkan tubuh mereka sendiri. Mereka pada akhirnya akan kehilangan pembayaran.
- Riwayat pekerjaan: Untuk siapa mereka bekerja? Berapa lama? Stabilitas itu penting.
- Riwayat persewaan: Dapatkan kontak dari dua atau tiga tahun terakhir. Apakah mereka diusir? Apakah ada penyitaan? Apakah mereka melewatkan lebih dari tiga pembayaran dalam satu tahun? Jika ya, menjauhlah.
- Kode etik dan perjanjian sewa: Dapatkan secara tertulis. Definisikan perilaku yang dapat diterima. Nyatakan jumlah sewa dengan jelas.
Menghindari Klaim Diskriminasi
Di sinilah tuan tanah dituntut. Penyaringan penyewa harus adil. Anda harus memahami undang-undang perumahan yang adil. Jika tidak, Anda bermain rolet Rusia dengan aset Anda.
Aturan emasnya: kriteria yang konsisten. Tuliskan. Mintalah pengacara untuk meninjaunya jika Anda mampu membelinya.
Tetapkan penghasilan minimum. Tetapkan skor kredit minimum. Tidak memerlukan penggusuran. Terapkan aturan ini untuk semua orang. Tidak ada pengecualian. Jika Anda membiarkan teman Anda melewatkan pemeriksaan kredit karena dia “baik untuk itu”, Anda baru saja membuka diri terhadap tuntutan diskriminasi. Jika orang asing melamar, mereka mendapat pengawasan yang sama.
Keputusan harus didasarkan pada logika bisnis, bukan firasat. Perasaan itu bias. Logika bisnis dapat dipertahankan.
Sewa: Dimana Menjadi Nyata
Setelah Anda memilih pelamar yang tepat, tantangannya akan segera tiba. Anda menandatangani sewa.
Cetakan Kecil: Perjanjian Sewa dan Sewa
Menavigasi Cetakan Kecil: Perjanjian, Sewa, dan Uang Jaminan
Perbedaan antara perjanjian sewa dan sewa bukan hanya sekedar semantik. Ini mengubah berapa lama Anda menginap. Perjanjian sewa biasanya berlaku bulanan atau mencakup masa inap jangka pendek. Mereka memperbarui secara otomatis setiap 30 hari kecuali ada yang mencabutnya. Sewa berbeda. Mereka mengikat Anda selama enam bulan atau satu tahun. Anda tidak dapat pergi sampai waktu habis, dan kontrak tidak diperpanjang secara otomatis.
Tempat tinggal Anda menentukan aturan default. Di Inggris, standarnya adalah sewa jangka pendek yang terjamin. Ini adalah garis dasarnya. Pemilik rumah dapat mengambil kembali properti itu setelah enam bulan. Mereka hanya perlu memberi Anda pemberitahuan tertulis dua bulan sebelumnya. Untuk tinggal lebih lama, Anda biasanya memerlukan sewa yang terjamin. Tapi itu lebih sulit bagi pemiliknya. Mereka harus membuktikan di pengadilan bahwa Anda terlambat membayar sewa atau melanggar peraturan. Di Brazil, jangka waktu default jauh lebih lama: 30 bulan.
Apa yang Harus Ada dalam Kontrak
Sewa adalah perisai bagi kedua belah pihak. Hal ini menjauhkan penyewa jahat dan menghentikan tuan tanah predator untuk mengajukan tuntutan sewenang-wenang. Tapi itu hanya berfungsi jika jelas. Setiap perjanjian sewa yang solid harus mencantumkan secara eksplisit:
- Nama setiap penghuni dewasa
- Batasan ketat pada jumlah hunian
- Tanggal mulai dan berakhir yang tepat
- Jumlah sewa, tanggal jatuh tempo, dan metode pembayaran yang diterima
- Jumlah uang jaminan dan biaya tambahan
- Tanggung jawab khusus pemilik rumah
- Hak tuan tanah dan aturan akses
- Kode etik untuk ruang bersama
- Kebijakan hewan peliharaan
- Pembatasan parkir, laundry, dan area umum
Perangkap Uang Jaminan
Uang jaminan adalah tujuan sebagian besar hubungan. Ini adalah sumber perselisihan hukum terbesar antara tuan tanah dan penyewa. Bahasa itu penting. Secara teknis, Anda meminjamkan uang kepada pemiliknya. Anda tidak membayarnya sebagai biaya. Di banyak yurisdiksi, tuan tanah harus menyimpan uang ini di rekening penampungan terpisah. Mereka tidak bisa begitu saja mencampurkannya dengan uang operasional mereka. Ketika Anda pindah, uang itu kembali kepada Anda. Terkadang dengan penuh minat.
Kecuali Anda telah merusak properti melebihi keausan normal.
Mendefinisikan penggunaan normal itu rumit. Hal ini tidak secara eksplisit didefinisikan dalam undang-undang di mana pun, jadi harus dalam sewa. Kotoran umum pada karpet? Normal. Cat terkelupas karena usia? Normal. Saluran air tersumbat karena rambut? Normal. Tetapi bagaimana jika Anda menjalankan toko roti tanpa izin di luar apartemen Anda? Itu tidak normal. Panas dari oven melelehkan ubin dan mengelupas cat langit-langit. Itu adalah kerusakan. Mereka dapat mengurangi biaya tersebut dari deposit Anda.
Pencegahan Mengalahkan Penggusuran
Bagaimana cara menghindari pertengkaran? Dokumentasikan semuanya. Ambil foto setiap sudut, goresan, dan noda sebelum Anda masuk. Kedua belah pihak harus menandatangani pernyataan yang mengakui kerusakan yang sudah ada sebelumnya. Di Australia, hal ini merupakan praktik standar melalui Laporan Kondisi Properti resmi. Jangan lewatkan itu.
Juga, pegang kuncinya. Pemilik rumah tidak boleh menyerahkan akses sampai uang jaminan dan cek sewa bulan pertama benar-benar lunas. Jika Anda membiarkan mereka masuk sebelum bank memproses dana dan ceknya dibatalkan, Anda berada dalam masalah. Penggusuran itu berantakan, mahal, dan lambat. Lebih baik menunggu beberapa hari ekstra hingga uang masuk ke rekening.
Berapa Banyak yang Terlalu Banyak?
Batasan biaya sangat bervariasi menurut wilayah. Di AS, separuh negara bagian memberlakukan batasan uang jaminan. Biasanya sewanya satu atau dua bulan. Beberapa tempat lebih ketat. Di Skotlandia, membebankan premi atau simpanan di atas uang jaminan adalah tindakan ilegal. Tuan tanah biasa melakukan ini untuk menutupi pemeriksaan kredit dan pemrosesan aplikasi. Sekarang, mereka tidak bisa. Perhatikan hukum setempat. Jika suatu biaya terdengar seperti kenaikan harga sewa yang terselubung, mungkin memang demikian.
Tanggung Jawab Pemilik
Memenuhi Kode Perumahan dan Jadwal Perbaikan
Pekerjaan seorang tuan tanah bukan hanya mengumpulkan uang sewa. Ini menyediakan ruang yang tidak membunuh orang. Sebelum satu kunci diserahkan, properti tersebut harus memenuhi kode perumahan lokal dan federal. Ini bukanlah saran. Pemerintah kota dan kabupaten menetapkan garis keras untuk listrik, pipa ledeng, cat bebas timbal, penerangan, ventilasi, dan integritas struktural. Banyak yurisdiksi juga memerlukan perangkat keselamatan khusus: baut mati di pintu luar, alarm asap di setiap unit, dan alat pemadam kebakaran yang mudah dijangkau.
Setelah penyewa menandatangani sewa, jam pemeliharaan dimulai. Jika bola lampu di tangga padam, itu tanggung jawab pemiliknya. Jika keran bocor, itu tanggung jawab pemiliknya. Aturan praktisnya sederhana: tanggapi dalam waktu 24 jam. Memperbaikinya membutuhkan waktu yang “wajar”, yang sering kali ditentukan oleh tingkat keparahannya. Pipa pecah terjadi hari ini. Engsel yang berdecit mungkin menunggu hingga bulan depan.
Mengabaikan permasalahan ini adalah jalan cepat menuju tanggung jawab. Jika penyewa atau tamu terluka karena pagar tangga longgar atau papan lantai hilang, dan pemilik rumah mengetahuinya tetapi tidak berbuat apa-apa, maka pemilik rumah kalah di pengadilan. Inilah sebabnya mengapa asuransi pertanggungjawaban bukanlah pilihan. Ini adalah perisai terhadap tuntutan hukum yang dapat menghapuskan portofolio kecil.
Solusi Penyewa dan Dokumentasi Pemilik Properti
Tidak semua perselisihan berakhir di ruang sidang. Namun jika penyewa terjebak dengan mesin pencuci piring yang rusak selama berminggu-minggu, mereka mempunyai pengaruh. Di sebagian besar negara bagian AS, penyewa secara hukum dapat menahan uang sewa sampai perbaikan dilakukan. Beberapa negara bagian mengizinkan mereka untuk memperbaiki masalahnya sendiri dan memotong biaya dari pembayaran sewa berikutnya. Dalam kasus ekstrim, jika kelambanan pemilik rumah merupakan pelanggaran kontrak, penyewa dapat membatalkan sewa dan pindah lebih awal.
Tuan tanah dapat melindungi diri mereka dari perselisihan ini dengan mendokumentasikan segala sesuatunya. Simpan catatan. Catat waktu yang tepat ketika suatu masalah dilaporkan dan waktu tindakan diambil. Jika Anda tidak dapat segera memperbaiki kebocoran tersebut, beri tahu penyewa alasannya. Beri mereka perkiraan. Transparansi mengurangi kemarahan. Dorong penyewa untuk melaporkan masalah lebih awal. Masalah kecil yang tertangkap hari ini menghalangi tuntutan hukum besok.
Keselamatan juga mencakup keamanan. Tuan tanah harus menjaga tangga dan area umum dengan penerangan yang baik. Pintu dan gerbang utama harus tetap terkunci. Interkom harus berfungsi. Pintu eksterior memerlukan gerendel. Jendela yang dapat diakses dari pintu darurat memerlukan kunci. Ini bukan hanya soal kenyamanan. Ini tentang mencegah kejahatan.
Tuan tanah juga terancam melakukan aktivitas kriminal di tempat tersebut. Jika tuan tanah mengetahui bahwa penyewa memperdagangkan narkoba dan mengabaikannya, tuan tanah dapat dimintai pertanggungjawaban atas kejahatan lingkungan terkait. Ketidaktahuan bukanlah pembelaan.
Kesenjangan Asuransi
Tuan tanah pada dasarnya adalah pemilik usaha kecil. Mereka menghadapi dua jenis risiko yang berbeda, sehingga memerlukan dua kebijakan terpisah.
Asuransi properti mencakup bangunan fisik. Ia membayar kerugian yang berasal dari sumber luar: kebakaran, badai, vandalisme. Gempa bumi dan banjir biasanya tidak termasuk dalam kebijakan standar. Anda memerlukan perlindungan tambahan untuk risiko tersebut, dan biayanya lebih mahal.
Asuransi tanggung jawab menanggung tagihan hukum dan medis ketika penyewa menggugat. Hal ini mencakup cedera yang disebabkan oleh kelalaian, tuntutan diskriminasi, penggusuran yang tidak sah, atau pelanggaran privasi. Satu kesalahan buruk di lantai basah tanpa tanda dapat membuat tuan tanah yang tidak memiliki asuransi bangkrut.
Dua kebijakan. Satu aset. Kesenjangan di antara mereka adalah tempat terjadinya tuntutan hukum.
Mengumpulkan uang sewa adalah hak utama yang dimiliki setiap tuan tanah, tetapi mekanismenya sangat bervariasi berdasarkan sewa. Anda mungkin membayar mingguan, dua mingguan, atau bulanan. Caranya terserah kesepakatan—beberapa orang masih lebih memilih cek fisik atau wesel, sementara yang lain lebih memilih setoran bank langsung atau portal online pihak ketiga.
Namun apa yang terjadi jika pembayaran tersebut tidak sampai?
Jika penyewa melewatkan tenggat waktu, pemilik rumah bukannya tidak berdaya. Mereka dapat mengambil tindakan. Tindakan itu mungkin dimulai dengan pemberitahuan. Ini bisa berakhir dengan penggusuran. Sewa tersebut menguraikan jangka waktu tertentu, namun hak untuk melaksanakan pembayaran adalah hal yang mendasar.
Kenaikan Sewa dan Aturan Stabilitas
Ketika masa sewa berakhir, pemilik biasanya berhak menyesuaikan tarif bulanan. Jika Anda menandatangani kontrak enam bulan, harga tersebut dikunci untuk enam bulan tersebut. Setelah itu? Pemiliknya dapat membesarkannya.
Namun ada pengecualian. Di kota-kota besar seperti New York, Chicago, dan San Francisco, beberapa bangunan tua berada di bawah rezim yang dikendalikan sewa atau distabilkan sewa. Undang-undang ini mencegah tuan tanah mengenakan biaya di atas batas tertentu. Tujuannya sederhana: menjaga harga perumahan tetap terjangkau di pusat-pusat perkotaan yang padat. Di luar pasar yang diatur ini, pasar menentukan harga setelah sewa lama berakhir.
Kapan Tuan Tanah Bisa Masuk ke Unit Anda?
Privasi adalah hak penyewa, namun tidak mutlak. Tuan tanah dapat memasuki properti tersebut, namun biasanya hanya dengan pemberitahuan.
Untuk pemeliharaan rutin atau perbaikan umum, sebagian besar perjanjian memerlukan peringatan setidaknya 24 jam sebelumnya. Anda mendapatkan waktu Anda; mereka mendapatkan akses.
Keadaan darurat mengubah peraturan sepenuhnya. Jika pipa pecah, terjadi kebakaran, atau badai menyebabkan kerusakan struktural yang parah, pemilik rumah dapat segera masuk. Tidak ada pemberitahuan. Tidak perlu menunggu. Properti ini beresiko, dan mereka perlu memitigasinya.
Ada area abu-abu lainnya: sewa yang sudah jatuh tempo. Jika penyewa berhenti membayar dan mengabaikan pemberitahuan tertulis, pemilik rumah berhak masuk untuk meminta pembayaran. Ini adalah situasi yang menegangkan, namun hak hukum sering kali ada jika sewa mendukungnya.
Hukum Penyaringan, Hewan Peliharaan, dan Diskriminasi
Sebelum ada yang pindah, pemilik rumah menjalankan proses penyaringan. Di sinilah undang-undang anti-diskriminasi berperan. Anda tidak dapat menolak untuk menyewa berdasarkan ras, agama, status keluarga, atau kelas yang dilindungi lainnya. Undang-undang ini melindungi masyarakat.
Tapi mereka tidak melindungi hewan.
Tuan tanah mempunyai hak untuk melarang hewan peliharaan sepenuhnya. Mereka juga dapat menetapkan ras atau jenis hewan tertentu yang dilarang. Ini adalah keputusan bisnis, bukan masalah diskriminasi. Jika Anda membawa seekor anjing Golden Retriever ke gedung yang tidak memiliki hewan peliharaan, Anda melanggar sewa, terlepas dari seberapa baik perilaku anjing tersebut.
Saat Terjadi Masalah: Hak Penggusuran
Jika penyewa melanggar perjanjian sewa—baik dengan tidak membayar, melanggar peraturan, atau merusak properti—pemilik rumah berhak memulai proses penggusuran.
Di sinilah banyak tuan tanah gagal. Mereka mencoba mengganti kunci, mematikan utilitas, atau membuang barang-barang. Itu ilegal di hampir semua wilayah hukum. Penggusuran adalah proses hukum. Hal ini memerlukan pemberitahuan yang tepat, pengajuan pengadilan, dan sering kali perintah hakim.
Tuan Tanah vs. Tuan Daerah Kumuh
Tidak semua tuan tanah bertindak dengan integritas. Beberapa di antaranya disebut oleh industri sebagai perumahan kumuh. Ini adalah pemilik yang menolak melakukan perbaikan. Mereka mengabaikan permintaan pemeliharaan. Mereka membiarkan kondisinya memburuk.
Dalam skenario terburuk, penghuni kawasan kumuh menggunakan intimidasi. Mereka mungkin secara salah mengusir penyewa atau melecehkan penyewa untuk memaksa mereka keluar. Mengapa? Untuk membersihkan gedung untuk renovasi. Mereka mungkin menghabiskan unit tersebut untuk mengubah apartemen berpenghasilan rendah menjadi hotel kelas atas atau kondominium mewah. Ini adalah taktik yang sinis, dan di banyak tempat, hal ini ilegal. Penyewa dalam situasi seperti ini sering kali melakukan perlawanan melalui pengadilan perumahan atau serikat penyewa lokal, namun dinamika kekuasaan sangat tidak seimbang.
Penggusuran
Proses melepas penyewa bukanlah perkara sederhana mengganti kunci. Ini adalah prosedur hukum yang berbeda-beda di setiap negara bagian dan wilayah.
Penggusuran swadaya adalah sebuah jebakan. Anda mungkin marah karena sewanya terlambat atau keluhan kebisingan tidak kunjung berhenti, namun mengganti kunci atau memutus aliran listrik adalah ilegal di hampir seluruh 50 negara bagian. Itulah yang dimaksud dengan lockout : memblokir entri, menghapus kunci, atau mematikan utilitas. Tidak masalah jika Anda pemilik properti tersebut; Anda tidak bisa main hakim sendiri.
Namun, ada hikmahnya. Proses penggusuran secara hukum ternyata sangat cepat dibandingkan dengan tuntutan hukum perdata lainnya. Di Texas, Anda dapat menghapus penyewa secara legal hanya dalam sembilan hari. Bahkan di California, dengan perlindungan penyewa yang sangat ketat, hakim biasanya mengadili dan memutuskan kasus penggusuran dalam waktu 20 hari.
Memulai Proses Penahanan yang Melanggar Hukum
Ini dimulai dengan sebuah surat. Anda harus mengirimkan pemberitahuan formal yang memberikan pilihan yang jelas kepada penyewa. Bayar sewa pada tanggal tertentu. Memperbaiki pelanggaran kode etik. Atau pergi.
Jika mereka mengabaikan surat itu, Anda akan mengajukan penahan yang melanggar hukum. Begitulah istilah hukum gugatan penggusuran.
Setelah kasusnya dibawa ke pengadilan, kedua belah pihak menyampaikan argumen mereka. Hakim memeriksa sewa, kesaksian, dan bukti. Jika Anda menang, penyewa akan mengosongkan, membayar kembali sewa, dan menanggung biaya hukum Anda. Jika mereka menang, Anda mungkin harus membayar biaya hukum mereka. Ini memang sebuah pertaruhan, tapi itulah satu-satunya cara untuk tetap berada di sisi kanan undang-undang.
Surat Kepemilikan dan Penghapusan Sheriff
Memenangkan kasus ini bukanlah akhir dari segalanya. Anda menerima surat keterangan kepemilikan. Dokumen ini menetapkan tenggat waktu yang sulit bagi penyewa untuk berkemas dan pergi.
Di sinilah sebagian besar tuan tanah membuat kesalahan kritis. Jika penyewa tetap melewati tanggal tersebut, Anda tidak dapat menyeretnya keluar secara fisik. Anda tidak dapat memindahkan furnitur mereka. Di sebagian besar negara bagian AS, hanya sheriff atau marshal setempat yang mempunyai kewenangan untuk melakukan pencabutan hak tersebut. Mereka muncul, melaksanakan perintah, dan menangani logistik.
Ketahuilah bahwa negara bagian memiliki aturan ketat tentang apa yang terjadi pada sisa barang milik penyewa. Beberapa yurisdiksi mengharuskan Anda untuk menyimpan barang-barang tersebut selama jangka waktu tertentu sebelum Anda dapat membuangnya secara sah. Melewatkan langkah ini dapat menyebabkan tuntutan balik terhadap konversi properti.
Konteks Penggusuran di Tiongkok
Lanskap hukum di kawasan Pasifik terlihat sangat berbeda. Di Tiongkok, penyewa tidak mempunyai pilihan lain selain melakukan penggusuran paksa, terutama jika proyek infrastruktur besar melibatkan proyek tersebut. Bayangkan pembaruan perkotaan seputar Olimpiade Beijing 2008.
Data resmi pemerintah menunjukkan bahwa antara tahun 1993 dan 2003, lebih dari 2,5 juta penduduk Shanghai direlokasi, sebagian besar dari distrik kota tua. Protes terhadap tindakan paksa ini secara historis berujung pada tindakan keras dan penangkapan oleh polisi, meskipun ada tekanan dari organisasi hak asasi manusia internasional.
Strategi Manajemen Properti
Menangani penggusuran adalah hal yang memusingkan, sebaiknya dihindari. Langkah selanjutnya dalam melindungi investasi Anda adalah melihat teknik manajemen properti profesional. Penyaringan yang tepat dan penegakan persyaratan sewa yang konsisten dapat mencegah perlunya penggusuran.
Tidak semua orang ingin menjadi manajer properti. Pekerjaan ini melibatkan jam kerja yang panjang dan tidak dapat diprediksi serta panggilan telepon penyewa yang terus-menerus membuat marah. Perusahaan manajemen profesional menangani pekerjaan berat. Mereka menulis iklan lowongan. Mereka menyaring penyewa. Mereka menyusun sewa. Mereka mengumpulkan uang sewa. Mereka mengelola pemeliharaan sehari-hari dan mengatur perbaikan. Anda tahu caranya: toilet tersumbat pada jam 2 pagi, dan merekalah yang menjawab telepon.
Mereka biasanya mengambil 10% dari sewa bulanan.
Memilih Pengelola Properti yang Tepat
Pemilik lahan harus hati-hati. Pengalaman itu penting. Tujuannya adalah untuk melepaskan tanggung jawab sehari-hari. Manajer yang baik bekerja secara mandiri. Mereka hanya check-in untuk perbaikan besar atau masalah hukum. Keterampilan komunikasi tidak dapat dinegosiasikan. Manajer bertindak sebagai penyangga antara Anda dan penyewa. Mereka menerjemahkan kebutuhan kedua belah pihak dengan jelas.
Jalankan pemeriksaan latar belakang lengkap terhadap calon karyawan. Ini termasuk pengelola properti itu sendiri. Anda perlu menyaring karakter moral yang dipertanyakan. Mengapa? Jika pengelola melakukan kejahatan terhadap penyewa, Anda dapat dimintai pertanggungjawaban. Periksa apakah perusahaan memiliki asuransi pertanggungjawaban. Jika tidak, lindungi manajer properti Anda sendiri berdasarkan kebijakan Anda.
Melacak Keuangan dengan Software
Menjadi tuan tanah berarti menjalankan bisnis. Gunakan perangkat lunak manajemen persewaan untuk melacak pendapatan dan pengeluaran. Program seperti Quicken Rental Property Manager 2009 membantu. Mereka mengatur tagihan. Mereka mendokumentasikan pengeluaran. Mereka memaksimalkan pengurangan pajak. Mereka memisahkan keuangan bisnis dari keuangan pribadi. Perusahaan besar mungkin menggunakan sistem berbasis web seperti Property Boss. Alat-alat ini menawarkan pelacakan perintah kerja. Mereka menangani penyaringan penyewa online. Mereka mengelola kepatuhan dan pelaporan pajak.
Meminimalkan Risiko Hukum
Cara terbaik untuk sukses adalah dengan meminimalkan risiko. Hindari kerumitan hukum dengan bertanggung jawab. Dapatkan asuransi yang tepat. Bayar pajak Anda. Pastikan properti memenuhi kode bangunan minimum negara bagian dan lokal. Carilah bahaya lingkungan seperti cat timbal atau asbes. Hapus mereka. Bahaya ini mempengaruhi kesehatan penyewa. Saring penyewa dan karyawan dengan hati-hati. Singkirkan calon penjahat. Perlakukan penyewa dengan hormat dan profesionalisme. Hal ini untuk menghindari jebakan diskriminasi.
Banyak kota di AS menawarkan program pelatihan. Mereka mempersiapkan tuan tanah untuk masalah hukum. Hal ini mencakup peraturan yang terus berkembang. Mereka mengajarkan teknik untuk meningkatkan hubungan penyewa. Mereka menunjukkan cara memelihara properti. Mereka menjelaskan bagaimana menggunakan pihak berwenang untuk membasmi perilaku kriminal. Mereka membantu meningkatkan nilai properti.
Untuk rincian lebih lanjut tentang real estat dan manajemen keuangan, ikuti tautan di halaman berikutnya.
FAQ Pemilik
Apakah menjadi tuan tanah merupakan pekerjaan yang menantang?
Tampaknya mudah dari sudut pandang penyewa. Ini sebenarnya sulit dan membuat frustrasi. Ini melibatkan jam-jam yang panjang dan tidak dapat diprediksi. Anda mungkin terus-menerus menerima panggilan dan email dari penyewa yang kesal. Pekerjaan meningkat seiring Anda membeli lebih banyak properti. Itulah sebabnya beberapa tuan tanah mengontrakkan tugas sehari-hari.
Apa tanggung jawab hukum pemilik rumah?
Anda harus menyediakan ruang hidup yang aman dan fungsional. Itu harus memenuhi kode perumahan lokal dan federal. Anda bertanggung jawab atas perbaikan tepat waktu. Apa pun yang merusak properti harus diperbaiki.
Apakah tuan tanah memiliki properti tersebut?
Ya, tuan tanah memiliki properti itu. Mereka mungkin menyewa manajer properti atau perusahaan. Para profesional ini mengambil tanggung jawab sehari-hari. Mereka biasanya dibayar persentase dari sewa bulanan.
Apa yang Anda sebut dengan seseorang yang memiliki properti sewaan?
Orang tersebut disebut tuan tanah atau induk semang. Beberapa menyebut diri mereka “pemilik persewaan tempat tinggal”. Mereka melakukan ini untuk menghindari stigma yang terkait dengan profesinya.
Apa yang bisa diminta oleh tuan tanah kepada calon penyewa?
Aplikasi persewaan mengumpulkan informasi penting. Ini termasuk rincian pribadi. Ini mencakup pendapatan. Ia meminta otorisasi pemeriksaan kredit. Itu membutuhkan riwayat pekerjaan. Ia meminta riwayat sewa. Ini mencakup kode etik yang ditandatangani dan perjanjian sewa. Setelah menerima, tuan tanah dapat mengumpulkan uang jaminan. Ini secara hukum terbatas pada sewa dua bulan.
