Стереотип лінивого і, відверто кажучи, несправедливого образу орендодавця вже всім набрид. Ви напевно його бачили: господар, який тижнями ігнорує кран, що протікає, і не брав до рук пензлик з часів адміністрації Форда. Це створює образ людини, яка лише чекає, коли прийде чек, доки її нерухомість поступово руйнується.
Але якою є реальність? Бути власником житлового приміщення в оренді – втомлює. Це невдячна праця. Це складно.
Саме тому багато професіоналів відмовилися від титулу «орендодавець». Тепер вони називають себе “власниками житлової нерухомості в оренді”. Звучить менш як феодальний гнобитель і більше як власник малого бізнесу. І, чесно кажучи? Це ближче до істини.
Коротка історія оренди
Давно вже не лише про договори та перевірки біографії.
У середньовічній Європі система була жорстокою. Орендодавцями були буквально лорди. Вони володіли всією землею. Селяни там мешкали. В обмін на захист від мародерів та армій селяни обробляли землю.
Від кріпацтва до рабства був лише один крок. Технічно селяни мали волю. Насправді? Лорди використовували фінансове та фізичне залякування, щоб тримати їх під контролем.
Перенесемося в наші дні.
Йдеться про власників нерухомості, які здають будинки, квартири та кондомініуми як про легальний бізнес. Відносини будуються не на владі. Вони регулюються законом.
Роль сучасного орендодавця
Державні та федеральні закони тепер регулюють відносини між вами та вашим орендарем. Ці правила захищають обидві сторони. Ви не можете просто когось виселити, тому що у вас поганий настрій. Вони не можуть утримувати орендну плату, тому що їм не подобається колір килима.
Багато орендодавців наймають керуючих нерухомістю. Ці професіонали займаються перевіркою орендарів, ремонтом та повсякденними операціями.
Якщо ви робите все самі, ви залишаєтеся віч-на-віч зі своїми проблемами.
Відповідальні орендодавці роблять три речі:
1. Належать до орендарів із повагою.
2. Встановлюють справедливу ринкову ціну.
3. Підтримують нерухомість відповідно до норм та швидко усувають несправності.
Це не ракетобудування. Але це робота.
Пошук відповідних орендарів
З чого розпочати?
Вам потрібні орендарі. Але не будь-які. Вам потрібні люди, які вчасно платитимуть орендну плату, ставляться до вашої нерухомості як до своєї власної та не перетворюватимуть вашу вітальню на нічний клуб.
Перевірка – це перша лінія оборони. Ви шукаєте стабільності. Доказ доходу. Кредитна історія. Рекомендації від попередніх орендодавців.
Комусь це здається вторгненням у приватне життя. Так і є. Але це потрібно.
«Поганий орендар обійдеться вам дорожче у вигляді втраченої орендної плати, витрат на ремонт і стресу, ніж будь-коли обійдеться порожнє приміщення».
Просте приміщення обходиться дорого. Але виселення обходиться нескінченно дорожче.
Так що ви розміщуєте оголошення. Показуєте приміщення. Проводьте співбесіди з потенційними орендарями.
Це бізнес-рішення. І нічого більше.
Стигма “злого орендодавця” зберігається, але сама по собі ця діяльність нейтральна. Йдеться про активи та доход. Те, як ви керуєте цими відносинами, визначає ваш успіх.
Або ваш провал.
Як саме їх перевіряти. І що включати до договору оренди.
Відбір орендарів без юридичних проблем
Розміщення оголошення – це лише початок. Вам потрібно відсіяти невідповідних кандидатів. Розміщуйте оголошення на Craigslist, місцевих газетах або на Apartments.com. Але не обмежуйтесь просто фото та ціною. Будьте максимально докладними. Вкажіть площу у квадратних футах. Перерахуйте всі спальні та ванні кімнати. Вкажіть, яка техніка залишається, а які комунальні послуги ви сплачуєте. Якщо ви хочете укласти договір на рік, то й напишіть. Якщо ви готові на щомісячну оренду, також уточніть це.
Для чого це потрібно? Щоб зберегти нерви. Коли ви відразу позначаєте всі деталі, ви уникаєте ситуацій, коли люди приходять на перегляд квартири, яка їм зовсім не підходить. Ні ви, ні претендент не витрачають час даремно.
Зробіть це насамперед: поговоріть телефоном. Навіть не відчиняючи двері, проведіть розмову. Це швидкий фільтр. Якщо контакт не склався або питання видаються недоречними, ви можете припинити спілкування, не витративши цілий день.
Пастка з документами
Покази відбуваються. Ви відчиняєте двері. Але не обмежуйтеся рукостисканням. Підготуйте заяву на оренду. Це не просто формальність. Це ваш захист. Вам потрібні письмові докази, що вони можуть платити. Вам потрібно знати, чи не псували вони житло у місцях свого попереднього проживання.
Ось що ви повинні зібрати:
- Особиста інформація: Імена, адреси, номери телефонів, адреси електронної пошти. Для всіх. Навіть для співорендарів. Вкажіть дітей. Вкажіть свійських тварин.
- Дозвіл на перевірку кредитної історії: Вони мають підписати цей дозвіл. Для проведення перевірки в США вам знадобляться їх номер соціального страхування (SSN) та копія прав водія. Немає номера SSN – немає перевірки.
- Підтвердження доходу: Нещодавні розрахункові листки. Виписки із банків. Ви маєте бачити гроші. Стандартне правило: оренда має перевищувати одну третину їх щомісячного доходу. Якщо це половина, вони сильно перевантажують себе. Зрештою вони пропустять платежі.
- Історія роботи: Де вони працюють? Як давно? Стабільність має значення.
- Історія оренди: Отримайте контакти за останні два-три роки. Чи були вони виселені? Чи було банкрутство майна? Чи пропускали вони понад три платежі за один рік? Якщо так, йдіть.
- Кодекс поведінки та договір оренди: Зафіксуйте все письмово. Визначте допустиму поведінку. Чітко вкажіть суму оренди.
Уникнення звинувачень у дискримінації
Саме тут на landlords подають до суду. Відбір орендарів має бути справедливим. Ви повинні розуміти закони про справедливе житло. Якщо ні, ви граєте у російську рулетку зі своїми активами.
Золоте правило: Послідовні критерії. Запишіть їх. Якщо дозволяє бюджет, то нехай юрист перевірить їх.
Встановіть мінімальний рівень доходу. Встановіть мінімальний кредитний рейтинг. Вимагайте відсутності виселень. Застосовуйте ці правила до всіх. Жодних винятків. Якщо ви дозволите другу пройти перевірку кредитної історії без перевірки, тому що він «надійний», ви тільки-но відкрили себе для позову про дискримінацію. Якщо подає заяву незнайомець, до неї застосовується така сама ретельна перевірка.
Рішення мають ґрунтуватися на діловій логіці, а не на інтуїції. Інтуїція упереджена. Ділова логіка захищається.
Договір оренди: коли починається реальність
Як тільки ви обрали відповідного кандидата, справа доходить до практики. Ви підписуєте договір оренди.
Дрібний шрифт: орендні угоди та договори
Розбираємось у дрібному шрифті: договори, оренди та заставні депозити
Відмінність між договором оренди (rental agreement) та довгостроковим договором (lease) – це не просто питання термінології. Воно визначає, на який термін ви опиняєтесь у правовому полі. Договори оренди зазвичай укладаються на місяць або охоплюють короткострокове проживання. Вони автоматично продовжуються кожні 30 днів, якщо одна із сторін не розірве їх. Договори оренди працюють інакше: вони зобов’язують вас на строк від шести місяців до року. Ви не можете просто піти до закінчення терміну дії договору, і він не продовжується автоматично.
Місце проживання визначає правила за умовчанням. В Англії стандартним є договір забезпеченої короткострокової оренди (assured shorthold tenancy). Це базовий рівень. Орендодавець може забрати майно назад через шість місяців. Для цього йому потрібно лише надати вам два місяці письмового повідомлення. Щоб залишитися довше, вам, як правило, знадобиться договір забезпеченої оренди (assured tenancy). Але це складніше для орендодавця: йому доведеться доводити в суді, що ви заборгували оренду або порушуєте правила. У Бразилії стандартний термін оренди значно довший: 30 місяців.
Що обов’язково має бути в договорі
Орендний договір – це щит для обох сторін. Він відсіває несумлінних орендарів і не дає несумлінним орендодавцям висувати довільні вимоги. Але він працює лише за умови ясності. Кожен надійний договір оренди має явно перераховувати:
- ПІБ всіх дорослих мешканців
- Суворі обмеження на кількість мешканців
- Точні дати початку та закінчення терміну оренди
- суму орендної плати, дату оплати та способи платежу, що приймаються
- Розмір заставного депозиту та додаткові збори
- конкретні обов’язки орендодавця
- Права орендодавця та правила доступу
- Кодекс поведінки для спільних просторів
- Правила утримання домашніх тварин
- Обмеження на паркування, прання та використання загальних зон
Пастка заставного депозиту
Саме на заставному депозиті найчастіше псуються стосунки. Це головне джерело юридичних суперечок між орендодавцями та орендарями. Важлива кожна літера. Технічно ви позичаєте ці гроші орендодавцю. Ви не сплачуєте їх як внесок чи комісію. Багато юрисдикціях орендодавці зобов’язані зберігати ці гроші на окремому ескроу-рахунку. Вони не можуть змішувати їх зі своїми операційними засобами. При виселенні ці гроші вам повертаються. Іноді із відсотками.
Якщо тільки ви не завдали майну шкоди, що перевищує звичайний знос.
Визначення нормального використання – завдання непросте. У законодавстві не скрізь надається явне визначення, тому воно має бути прописане у договорі. Загальний бруд на килимах? Норма. Потріскана від часу фарба? Норма. Засмічена труба через волосся? Норма. Але якщо ви влаштували у своїй квартирі пекарню без дозволу? Це вже не є нормою. Жар від духовки розплавив плитку та облізла фарба на стелі. Це збитки. З вашого депозиту можуть відняти вартість ремонту.
Профілактика краще за виселення
Як уникнути конфлікту? Документуйте все. Зробіть фотографії кожного кута, подряпини та плями до в’їзду. Обидві сторони мають підписати акт про стан майна, що підтверджує наявність пошкоджень. В Австралії це стандартна практика, що оформляється через офіційний звіт про стан нерухомості (Property Condition Report). Не пропускайте цей крок.
Також не передавайте ключі заздалегідь. Орендодавець не повинен давати доступу, доки чеки на заставний депозит та першу місячну орендну плату фактично не будуть зараховані на рахунок. Якщо ви дозволите їм в’їхати до того, як банк обробить кошти і чек буде відхилено (bounce), у вас виникнуть серйозні проблеми. Виселення – процес брудний, дорогий та повільний. Краще почекати кілька зайвих днів, доки гроші не надійдуть на рахунок.
Скільки це занадто багато?
Ліміти вартості дуже різняться залежно від регіону. У США половина штатів встановлює ліміт на розмір заставного депозиту. Зазвичай це сума, що дорівнює одній або двом місячним орендним платежам. У деяких місцях правила суворіші. У Шотландії незаконно стягувати премії або депозити за бронювання (holding deposits) понад заставний депозит. Раніше орендодавці робили це, щоб покрити витрати на перевірку кредитної історії та обробку заявок. Тепер вони не мають на це права. Слідкуйте за місцевими законами. Якщо збір здається вам прихованим підвищенням орендної плати, швидше за все так воно і є.
Обов’язки орендодавця
Відповідність житловим нормам та терміни ремонту
Обов’язки орендодавця не обмежуються лише збиранням орендної плати. Його завдання — надати житло, яке не становить загрози життю. До передачі першого ключа об’єкт повинен відповідати місцевим та федеральним житловим нормам. Це не рекомендації. Міська та окружна влада встановлює жорсткі вимоги до електропостачання, сантехніки, використання свинцевмісних фарб, освітлення, вентиляції та конструктивної цілісності. Багато юрисдикцій також потребують певних засобів безпеки: дверні замки із засувами на вхідних дверях, димові сповіщувачі в кожній квартирі та вогнегасники в доступному місці.
З підписання договору оренди починається відлік термінів технічного обслуговування. Якщо перегорає лампочка у під’їзді, це турботи орендодавця. Якщо тече кран, це турботи орендодавця. Загальне правило таке: реагувати потрібно протягом 24 годин. На усунення проблеми відводиться «розумний» термін, який часто визначається мірою серйозності несправності. Прорив труби відбувається сьогодні, а скрипуча петля може чекати свого часу до наступного місяця.
Ігнорування цих проблем швидко призводить до юридичної відповідальності. Якщо орендар чи гість отримує травму через розхитане перило сходів або відсутню дошку на підлозі, і орендодавець знав про це, але не діяв, у суді він програє. Саме тому страхування громадянської відповідальності не є опціональним. Це захист від позовів, які можуть зруйнувати невеликий портфель нерухомості.
Заходи захисту орендарів та документація орендодавця
Не кожна суперечка закінчується у суді. Але якщо орендар тижнями живе з несправною посудомийною машиною, він має важелі тиску. У більшості штатів США орендарі мають законне право утримувати орендну плату доти, доки ремонт не буде виконано. У деяких штатах їм дозволяється усунути проблему самостійно та відняти вартість ремонту з наступного платежу з оренди. У крайніх випадках, коли бездіяльність орендодавця є порушенням договору, орендар може розірвати договір оренди і з’їхати достроково.
Орендодавці можуть захистити себе від суперечок, документуючи всі події. Ведіть журнал. Записуйте точний час повідомлення про проблему та час вжиття заходів. Якщо ви не можете усунути текти негайно, поясніть причину орендарю. Дайте йому оцінку термінів. Прозорість знижує гнів. Заохочуйте орендарів повідомляти про проблеми якомога раніше. Дрібна проблема, виявлена сьогодні, запобігатиме судовому позову завтра.
Безпека також включає охорону. Орендодавці зобов’язані підтримувати добре освітлені сходові клітки та загальні зони. Вхідні двері та хвіртки повинні бути замкнені. Домофони мають працювати. На вхідних дверях мають бути встановлені замки із засувами. На вікнах, доступних із пожежних сходів, мають бути замки. Це не просто питання комфорту. Це питання запобігання злочинам.
Орендодавці також відповідають за злочинну діяльність біля об’єкта. Якщо орендодавець знає, що орендарі займаються збутом наркотиків і ігнорує це, він може бути притягнутий до відповідальності за пов’язані з цим злочини в районі. Незнання не є виправданням.
Прогалини у страховому покритті
Орендодавці насправді є власниками малого бізнесу. Вони стикаються з двома різними типами ризиків, які потребують наявності двох окремих страхових полісів.
Майнове страхування покриває фізичну будівлю. Воно виплачує компенсацію за шкоду, заподіяну зовнішніми джерелами: пожежею, штормом, вандалізмом. Землетруси та повені зазвичай виключені зі стандартних полісів. Для цих ризиків потрібне додаткове покриття, яке коштує дорожче.
Страхування цивільної відповідальності покриває юридичні та медичні витрати, коли орендар подає до суду. Сюди входять травми, завдані недбалістю, позови про дискримінацію, незаконне виселення чи вторгнення у приватне життя. Одне невдале падіння на мокрій підлозі без попереджувального знака може збанкрутувати орендодавця, який не має страховки.
Два поліси. Один актив. Саме у розриві між ними живуть судові позови.
Збір орендної плати – це основне право будь-якого орендодавця, проте механізми її внесення сильно різняться залежно від умов договору. Ви можете платити щотижня, раз на два тижні або щомісяця. Спосіб оплати визначається угодою: деякі вважають за краще використовувати готівкові чеки або грошові перекази, тоді як інші віддають перевагу прямим банківським переказам або стороннім онлайн-порталам.
Але що відбувається, коли платіж не надходить?
Якщо орендар пропускає термін, орендодавець не може діяти. Він може зробити певні кроки. Ці дії можуть починатися з повідомлення та закінчуватися виселенням. Договір оренди визначає конкретний термін, але право вимагати оплати є фундаментальним.
Підвищення орендної плати та правила стабільності
Після закінчення дії договору оренди орендодавець, зазвичай, має право змінити щомісячну ставку. Якщо ви підписали контракт на шість місяців, то ця ціна фіксується на ці шість місяців. Після цього терміну власник може його підвищити.
Проте є винятки. У великих містах, таких як Нью-Йорк, Чикаго та Сан-Франциско, деякі старі будівлі підпадають під режими контролю за орендною платою або стабілізації орендної плати. Ці закони забороняють орендодавцям стягувати плату вище за певну межу. Ціль проста: зберегти доступність житла в густонаселених міських центрах. Поза цими регульованими ринками ціну визначає ринок після закінчення дії старого договору оренди.
Коли орендодавець може увійти до вашого житла?
Конфіденційність це право орендаря, але воно не є абсолютним. Орендодавці можуть заходити до приміщення, але зазвичай лише з попереднім повідомленням.
Для планового технічного обслуговування або поточного ремонту більшість угод потребують щонайменше 24-годинного попередження. Ви отримуєте свій час; вони одержують доступ.
Надзвичайні ситуації повністю змінюють правила. Якщо прорвало трубу, сталася пожежа або шторм завдав серйозних структурних збитків, орендодавець може увійти негайно. Без попередження. Без очікування. Майно перебуває під загрозою, і їм необхідно запобігти збиткам.
Існує ще одна “сіра зона”: прострочена орендна плата. Якщо орендар перестав платити та ігнорує письмові повідомлення, орендодавець може мати право увійти до приміщення, щоб вимагати оплати. Це напружена ситуація, але юридичне право часто існує, якщо це передбачено договором оренди.
Перевірка, домашні тварини та закони про дискримінацію
Перш ніж будь-хто заселиться, орендодавець проводить процедуру перевірки. Тут набирають чинності закони про недопущення дискримінації. Ви не можете відмовляти в оренді на основі раси, релігії, сімейного стану чи інших захищених категорій. Ці закони захищають людей.
Але вони не захищають тварин.
Орендодавці зберігають право повністю забороняти утримання домашніх тварин. Вони також можуть встановлювати конкретні породи або типи тварин, які заборонені. Це бізнес-рішення, а не питання дискримінації. Якщо ви приведете золотистого ретрівера до будівлі, де заборонено утримання тварин, ви порушуєте умови договору оренди, незалежно від того, наскільки добре поводиться собака.
Коли все йде не так: права на виселення
Якщо орендар порушує умови договору оренди — чи це несплата, порушення правил чи пошкодження майна — орендодавець має право ініціювати процедуру виселення.
Саме тут багато орендодавців припускаються помилок. Вони намагаються змінити замки, вимкнути комунальні послуги чи викинути речі. Це є незаконно практично у всіх юрисдикціях. Виселення – це юридична процедура. Вона вимагає належного повідомлення, подання документів до суду та часто рішення судді.
Орендодавці проти «слемлордів»
Не всі орендодавці діють сумлінно. Деякі з них називаються в галузі слемлордами (слемлоудами). Це власники, котрі відмовляються проводити ремонт. Вони нехтують запитами на обслуговування. Вони дозволяють умовам погіршуватись.
У найгірших випадках слеморди використовують залякування. Вони можуть незаконно виселяти орендарів або переслідувати їх, щоб змусити виїхати. Навіщо? Щоб звільнити будинок для ремонту. Вони можуть повністю переробити квартиру, щоб перетворити житло для незаможних на дорогий готель або розкішні кондомініуми. Це цинічний тактичний хід, і у багатьох місцях він незаконний. Орендарі в таких ситуаціях часто дають відсіч через суди з житлових питань або місцеві спілки орендарів, але баланс сил дуже зміщений.
Виселення
Процес виселення орендаря – це не просто зміна замків. Це юридична процедура, яка варіюється в залежності від штату та округу.
Самостійні виселення – це пастка. Ви можете бути розгніваними через прострочення оренди або безперервні скарги на шум, але зміна замків або відключення електроенергії незаконні майже у всіх 50 штатах. Саме так визначається блокування доступу (lockout): блокування входу, вилучення ключів або відключення комунальних послуг. Не має значення, чи ви є власником нерухомості; ви не можете брати закон у свої руки.
Проте є й хороша новина. Законний процес виселення напрочуд швидкий у порівнянні з іншими цивільними позовами. У Техасі ви можете законно виселити орендаря лише за дев’ять днів. Навіть у Каліфорнії, з її notoriusly суворими захисними заходами для орендарів, суддя зазвичай розглядає справу про виселення і виносить рішення протягом 20 днів.
Початок процесу про незаконне утримання
Все починається з листа. Ви повинні надіслати офіційне повідомлення, яке надає орендарю чіткі варіанти дій. Сплатити оренду до певної дати. Виправити порушення кодексу поведінки. Або з’їхати.
Якщо вони проігнорують цей лист, ви подаєте позов про незаконне утримання (unlawful detainer). Це юридичний термін для позову про виселення.
Коли справа потрапляє до суду, обидві сторони надають свої аргументи. Суддя вивчає договір оренди, свідчення свідків та докази. Якщо ви виграєте, орендар звільнить приміщення, поверне заборгованість з оренди і покриє судові витрати. Якщо він виграє, вам, можливо, доведеться сплатити його юридичні витрати. Це ризик, але це єдиний спосіб залишатися у правовому полі.
Ордер на володіння та видалення шерифом
Виграш справи – це ще не кінець. Ви отримуєте ордер на володіння (writ of possession). Цей документ встановлює жорсткий термін, до якого орендар має зібрати речі та залишити приміщення.
Саме тут більшість орендодавців роблять критичну помилку. Якщо орендар лишається після цієї дати, ви не можете фізично витягнути його силою. Ви не можете рухати його меблі. У більшості штатів США лише місцевий шериф чи маршал має повноваження забезпечувати видалення. Вони приїжджають, виконують ордер та вирішують усі організаційні питання.
Майте на увазі, що в штатах існують суворі правила щодо того, що відбувається з рештою речей орендаря. У деяких юрисдикціях вам потрібно зберігати ці речі протягом встановленого періоду, перш ніж ви зможете законно позбутися їх. Перепустка цього кроку може призвести до зустрічного позову про незаконне заволодіння майном.
Контекст виселення в Китаї
Правовий ландшафт виглядає зовсім інакше через Тихий океан. У Китаї у орендарів обмежені можливості для заперечення примусових виселень, особливо коли йдеться про великі інфраструктурні проекти. Згадайте оновлення міського середовища, пов’язане з Олімпійськими іграми 2008 року у Пекіні.
Офіційні урядові дані показують, що з 1993 по 2003 рік понад 2,5 мільйона жителів Шанхаю було переселено, переважно зі старих міських районів. Протести проти цих примусових переселень історично призводили до поліцейських репресій та арештів, незважаючи на тиск з боку міжнародних правозахисних організацій.
Стратегії управління нерухомістю
Розслідування з виселення – це головний біль, якого краще уникнути. Наступний крок у захисті ваших інвестицій – звернення до професійних методів управління нерухомістю. Правильна перевірка орендарів та послідовне дотримання умов договору оренди можуть запобігти необхідності виселення насамперед.
Не кожен хоче бути керуючим нерухомістю. Ця робота передбачає довгий і непередбачуваний годинник праці, а також постійний потік гнівних дзвінків від орендарів. Професійні керуючі компанії беруть він основну тяжкість роботи. Вони розміщують оголошення про здачу об’єктів у найм. Вони проводять відбір орендарів. Вони становлять договори оренди. Вони збирають орендну плату. Вони керують поточним технічним обслуговуванням та організують ремонтні роботи. Ви знаєте цей процес: о 2-й годині ночі засмічився унітаз, і саме вони беруть трубку телефону.
Зазвичай, вони беруть 10% від щомісячної орендної плати.
Вибір відповідного керуючого нерухомістю
Орендодавці мають бути обережними. Досвід має значення. Ціль полягає в тому, щоб зняти з себе повсякденну відповідальність. Хороший керуючий працює самостійно. Він зв’язується з вами лише з питань великого ремонту чи юридичних питань. Навички комунікації є обов’язковими. Керуючий діє як буфер між вами та орендарем. Він чітко перекладає потреби обох сторін.
Проведіть повну перевірку біографії потенційних працівників. Це стосується і самого керуючого нерухомістю. Вам необхідно відсіяти кандидатів із сумнівною моральною репутацією. Чому? Якщо керуючий скоїть злочин проти орендаря, ви можете понести відповідальність. Перевірте, чи є у компанії страховка від цивільної відповідальності. Якщо ні, переконайтеся, що ваші керуючі нерухомістю застраховані за вашою політикою.
Відстеження фінансів за допомогою програмного забезпечення
Бути орендодавцем означає вести бізнес. Використовуйте програмне забезпечення для управління орендою, щоб відстежувати доходи та витрати. Підійдуть такі програми як Quicken Rental Property Manager 2009. Вони допомагають організувати рахунки. Вони документують витрати. Вони максимізують податкові відрахування. Вони відокремлюють бізнес-фінанси від особистих. Великі компанії можуть використовувати такі веб-системи, як Property Boss. Ці інструменти пропонують відстеження заявок на ремонт. Вони забезпечують онлайн-перевірку орендарів. Вони керують дотриманням податкових вимог та звітністю.
Мінімізація юридичних ризиків
Найкращий спосіб досягти успіху — мінімізувати ризики. Уникайте юридичних проблем, виявляючи відповідальність. Майте належне страхування. Платіть податки. Переконайтеся, що об’єкт відповідає мінімальним державним та місцевим будівельним нормам. Шукайте екологічні небезпеки, такі як свинцева фарба або азбест. Усуньте їх. Ці ризики впливають на здоров’я орендарів. Ретельно перевіряйте орендарів та співробітників. Відсівайте потенційних злочинців. Ставтеся до орендарів з повагою та професіоналізмом. Це допомагає уникнути пасток дискримінації.
Багато міст США пропонують програми навчання. Вони готують орендодавців до вирішення юридичних питань. Вони охоплюють змінні нормативні вимоги. Вони навчають методів поліпшення відносин із орендарями. Вони показують, як підтримувати стан об’єктів. Вони пояснюють, як використовувати правоохоронні органи виявлення злочинного поведінки. Вони допомагають підвищити вартість нерухомості.
Для отримання додаткової інформації про нерухомість та фінансове управління перейдіть за посиланнями на наступній сторінці.
Часті питання для орендодавців
Чи складно бути орендодавцем?
З погляду орендаря це видається легким. Насправді, це складно і викликає розчарування. Це передбачає довгий і непередбачуваний годинник праці. Ви можете зіткнутися з постійними дзвінками та електронними листами від незадоволених орендарів. Обсяг роботи збільшується при купівлі вами більшої кількості об’єктів. Ось чому деякі орендодавці передають на аутсорсинг повсякденні завдання.
Які юридичні обов’язки орендодавця?
Ви повинні надавати безпечний та функціональний житловий простір. Воно має відповідати місцевим та федеральним житловим нормам. Ви відповідаєте за своєчасний ремонт. Все, що зламається на об’єкті, має бути відремонтовано.
Чи володіють орендодавці нерухомістю?
Так, орендодавці мають нерухомість. Вони можуть найняти керуючого нерухомістю чи компанію. Ці фахівці беруть він повсякденні обов’язки. Зазвичай вони одержують відсоток від щомісячної орендної плати.
Як називають людину, що володіє орендною нерухомістю?
Таку людину називають орендодавцем або орендодавцем. Дехто називає себе «власниками житлової орендної нерухомості». Вони роблять це, щоб уникнути стигми, пов’язаної з цією професією.
Що орендодавці можуть запитати у потенційних орендарів?
Заявка на оренду збирає ключову інформацію. Це включає особисті дані. Вона охоплює рівень доходу. Вона вимагає дозволу на перевірку кредитної історії. Вона потребує історії працевлаштування. Вона запитує історію оренди. Вона включає підписаний кодекс поведінки та угоду про оренду. Після схвалення орендодавці можуть зібрати забезпечувальний платіж. Він обмежений законом сумою, що дорівнює двом місячним орендним платежам.
