Стереотип ленивого и, откровенно говоря, несправедливого образа арендодателя уже всем надоел. Вы наверняка его видели: хозяин, который неделями игнорирует протекающий кран и не брал в руки кисточку со времен администрации Форда. Это создает образ человека, который лишь ждет, когда придет чек, пока его недвижимость постепенно разрушается.
Но какова реальность? Быть владельцем жилого помещения в аренде — утомительно. Это неблагодарный труд. Это сложно.
Именно поэтому многие профессионалы отказались от титула «арендодатель». Теперь они называют себя «владельцами жилой недвижимости в аренде». Звучит менее как феодальный угнетатель и больше как владелец малого бизнеса. И, честно говоря? Это ближе к истине.
Краткая история аренды
Давно уже не только о договорах и проверках биографии.
В средневековой Европе система была жестокой. Арендодателями были буквально лорды. Они владели всей землей. Крестьяне там жили. В обмен на защиту от мародеров и армий крестьяне обрабатывали землю.
От крепостного права до рабства был всего один шаг. Технически крестьяне имели свободу. На практике? Лорды использовали финансовое и физическое запугивание, чтобы держать их под контролем.
Перенесемся в наши дни.
Речь идет о владельцах недвижимости, сдающих дома, квартиры и кондоминиумы как о легальном бизнесе. Отношения строятся не на власти. Они регулируются законом.
Роль современного арендодателя
Государственные и федеральные законы теперь регулируют отношения между вами и вашим арендатором. Эти правила защищают обе стороны. Вы не можете просто выселить кого-то, потому что у вас плохое настроение. Они не могут удерживать арендную плату, потому что им не нравится цвет ковра.
Многие арендодатели нанимают управляющих недвижимостью. Эти профессионалы занимаются проверкой арендаторов, ремонтом и повседневными операциями.
Если вы делаете все сами, вы остаетесь один на один со своими проблемами.
Ответственные арендодатели делают три вещи:
1. Относятся к арендаторам с уважением.
2. Устанавливают справедливую рыночную цену.
3. Поддерживают недвижимость в соответствии с нормами и быстро устраняют неисправности.
Это не ракетостроение. Но это работа.
Поиск подходящих арендаторов
С чего начать?
Вам нужны арендаторы. Но не любые. Вам нужны люди, которые будут вовремя платить арендную плату, относиться к вашей недвижимости как к своей собственной и не превращать вашу гостиную в ночной клуб.
Проверка — это первая линия обороны. Вы ищете стабильность. Подтверждение дохода. Кредитная история. Рекомендации от предыдущих арендодателей.
Кому-то это кажется вторжением в частную жизнь. Так и есть. Но это необходимо.
«Плохой арендатор обойдется вам дороже в виде потерянной арендной платы, расходов на ремонт и стресса, чем когда-либо обойдется пустующее помещение».
Простой помещения обходится дорого. Но выселение обходится бесконечно дороже.
Так что вы размещаете объявления. Показываете помещение. Проводите собеседования с потенциальными арендаторами.
Это бизнес-решение. И ничего более.
Стигма «злого арендодателя» сохраняется, но сама по себе эта деятельность нейтральна. Речь идет об активах и доходе. То, как вы управляете этими отношениями, определяет ваш успех.
Или ваш провал.
Далее: как именно их проверять. И что включать в договор аренды.
Отбор арендаторов без юридических проблем
Размещение объявления — это только начало. Вам нужно отсеять неподходящих кандидатов. Размещайте объявления на Craigslist, в местных газетах или на Apartments.com. Но не ограничивайтесь просто фото и ценой. Будьте максимально подробными. Укажите площадь в квадратных футах. Перечислите все спальни и ванные комнаты. Укажите, какая техника остается, а какие коммунальные услуги вы оплачиваете. Если вы хотите заключить договор на год, так и напишите. Если вы готовы на помесячную аренду, также уточните это.
Зачем это нужно? Чтобы сохранить нервы. Когда вы сразу обозначаете все детали, вы избегаете ситуаций, когда люди приходят на просмотр в квартиру, которая им совершенно не подходит. Ни вы, ни соискатель не тратят время зря.
Сделайте это в первую очередь: поговорите по телефону. Даже не открывая дверь, проведите беседу. Это быстрый фильтр. Если контакт не сложился или вопросы кажутся неуместными, вы можете прекратить общение, не потратив целый день.
Ловушка с документами
Показы происходят. Вы открываете дверь. Но не ограничивайтесь рукопожатием. Подготовьте заявление на аренду. Это не просто формальность. Это ваша защита. Вам нужны письменные доказательства того, что они могут платить. Вам нужно знать, не портили ли они жилье в местах своего предыдущего проживания.
Вот что вы обязаны собрать:
- Личная информация: Имена, адреса, номера телефонов, адреса электронной почты. Для всех. Даже для соарендаторов. Укажите детей. Укажите домашних животных.
- Разрешение на проверку кредитной истории: Они должны подписать это разрешение. Для проведения проверки в США вам понадобятся их номер социального страхования (SSN) и копия водительских прав. Нет номера SSN — нет проверки.
- Подтверждение дохода: Недавние расчетные листки. Выписки из банков. Вы должны видеть деньги. Стандартное правило: аренда не должна превышать одну треть их ежемесячного дохода. Если это половина — они сильно перегружают себя. В конце концов, они пропустят платежи.
- История работы: Где они работают? Как давно? Стабильность имеет значение.
- История аренды: Получите контакты за последние два-три года. Были ли они выселены? Было ли банкротство имущества? Пропускали ли они более трех платежей за один год? Если да — уходите.
- Кодекс поведения и договор аренды: Зафиксируйте все письменно. Определите допустимое поведение. Четко укажите сумму аренды.
Избежание обвинений в дискриминации
Именно здесь на landlords подают в суд. Отбор арендаторов должен быть справедливым. Вы должны понимать законы о справедливом жилье. Если нет, вы играете в русскую рулетку со своими активами.
Золотое правило: последовательные критерии. Запишите их. Если позволяет бюджет, пусть юрист проверит их.
Установите минимальный уровень дохода. Установите минимальный кредитный рейтинг. Требуйте отсутствия выселений. Применяйте эти правила ко всем. Никаких исключений. Если вы позволите другу пройти проверку кредитной истории без проверки, потому что он «надежный», вы только что открыли себя для иска о дискриминации. Если подает заявление незнакомец, к нему применяется та же тщательная проверка.
Решения должны основываться на деловой логике, а не на интуиции. Интуиция предвзята. Деловая логика защищаема.
Договор аренды: когда начинается реальность
Как только вы выбрали подходящего кандидата, дело доходит до практики. Вы подписываете договор аренды.
Мелкий шрифт: арендные соглашения и договоры
Разбираемся в мелком шрифте: договоры, аренды и залоговые депозиты
Различие между договором аренды (rental agreement) и долгосрочным договором (lease) — это не просто вопрос терминологии. Оно определяет, на какой срок вы оказываетесь в правовом поле. Договоры аренды обычно заключаются на месяц или охватывают краткосрочное проживание. Они автоматически продлеваются каждые 30 дней, если одна из сторон не расторгнет их. Договоры аренды (leases) работают иначе: они обязывают вас на срок от шести месяцев до года. Вы не можете просто уйти до истечения срока действия договора, и он не продлевается автоматически.
Место вашего проживания определяет правила по умолчанию. В Англии стандартным является договор обеспеченной краткосрочной аренды (assured shorthold tenancy). Это базовый уровень. Арендодатель может забрать имущество обратно через шесть месяцев. Для этого ему нужно всего лишь предоставить вам два месяца письменного уведомления. Чтобы остаться дольше, вам, как правило, потребуется договор обеспеченной аренды (assured tenancy). Но это сложнее для арендодателя: ему придется доказывать в суде, что вы задолжали по аренде или нарушаете правила. В Бразилии стандартный срок аренды значительно дольше: 30 месяцев.
Что обязательно должно быть в договоре
Арендный договор — это щит для обеих сторон. Он отсеивает недобросовестных арендаторов и не дает недобросовестным арендодателям выдвигать произвольные требования. Но он работает только при условии ясности. Каждый надежный договор аренды должен явно перечислять:
- ФИО всех взрослых жильцов
- Строгие ограничения на количество проживающих
- Точные даты начала и окончания срока аренды
- Сумму арендной платы, дату оплаты и принимаемые способы платежа
- Размер залогового депозита и дополнительные сборы
- Конкретные обязанности арендодателя
- Права арендодателя и правила доступа
- Кодекс поведения для общих пространств
- Правила содержания домашних животных
- Ограничения на парковку, стирку и использование общих зон
Ловушка залогового депозита
Именно на залоговом депозите чаще всего портятся отношения. Это главный источник юридических споров между арендодателями и арендаторами. Важна каждая буква. Технически вы одалживаете эти деньги арендодателю. Вы не платите их как взнос или комиссию. Во многих юрисдикциях арендодатели обязаны хранить эти деньги на отдельном эскроу-счете. Они не могут смешивать их со своими операционными средствами. При выселении эти деньги возвращаются вам. Иногда с процентами.
Если только вы не нанесли имуществу ущерб, превышающий обычный износ.
Определение нормального использования — задача непростая. В законодательстве не везде дается явное определение, поэтому оно должно быть прописано в договоре. Общая грязь на коврах? Норма. Потрескавшаяся от времени краска? Норма. Засоренная труба из-за волос? Норма. Но если вы устроили в своей квартире пекарню без разрешения? Это уже не норма. Жар от духовки расплавил плитку и облезла краска на потолке. Это ущерб. Из вашего депозита могут вычесть стоимость ремонта.
Профилактика лучше выселения
Как избежать конфликта? Документируйте всё. Сделайте фотографии каждого угла, царапины и пятна до въезда. Обе стороны должны подписать акт о состоянии имущества, подтверждающий наличие существующих повреждений. В Австралии это стандартная практика, оформляемая через официальный отчет о состоянии недвижимости (Property Condition Report). Не пропускайте этот шаг.
Также не передавайте ключи заранее. Арендодатель не должен давать доступ, пока чеки на залоговый депозит и первую месячную арендную плату фактически не будут зачислены на счет. Если вы позволите им въехать до того, как банк обработает средства и чек будет отклонен (bounce), у вас возникнут серьезные проблемы. Выселение — процесс грязный, дорогой и медленный. Лучше подождать несколько лишних дней, пока деньги не поступят на счет.
Сколько — это слишком много?
Лимиты стоимости сильно различаются в зависимости от региона. В США половина штатов устанавливает лимит на размер залогового депозита. Обычно это сумма, равная одной или двум месячным арендным платежам. В некоторых местах правила строже. В Шотландии незаконно взимать премии или депозиты за бронирование (holding deposits) сверх залогового депозита. Раньше арендодатели делали это, чтобы покрыть расходы на проверку кредитной истории и обработку заявок. Теперь они не имеют на это права. Следите за местными законами. Если сбор кажется вам скрытым повышением арендной платы, скорее всего, так оно и есть.
Обязанности арендодателя
Соответствие жилищным нормам и сроки ремонта
Обязанности арендодателя не ограничиваются только сбором арендной платы. Его задача — предоставить жилье, которое не представляет угрозы для жизни. До передачи первого ключа объект должен соответствовать местным и федеральным жилищным нормам. Это не рекомендации. Городские и окружные власти устанавливают жесткие требования к электроснабжению, сантехнике, использованию свинцосодержащих красок, освещению, вентиляции и конструктивной целостности. Во многих юрисдикциях также требуются определенные средства безопасности: дверные замки с засовами на входных дверях, дымовые извещатели в каждой квартире и огнетушители в доступном месте.
С момента подписания договора аренды начинается отсчет сроков технического обслуживания. Если перегорает лампочка в подъезде, это заботы арендодателя. Если течет кран, это также заботы арендодателя. Общее правило таково: реагировать необходимо в течение 24 часов. На устранение проблемы отводится «разумный» срок, который часто определяется степенью серьезности неисправности. Прорыв трубы происходит сегодня, а скрипучая петля может ждать своего часа до следующего месяца.
Игнорирование этих проблем быстро ведет к юридической ответственности. Если арендатор или гость получает травму из-за расшатанного перила лестницы или отсутствующей доски на полу, и арендодатель знал об этом, но бездействовал, в суде он проиграет. Именно поэтому страхование гражданской ответственности не является опциональным. Это защита от исков, которые могут разорить небольшой портфель недвижимости.
Меры защиты арендаторов и документация арендодателя
Не каждый спор заканчивается в суде. Но если арендатор неделями живет с неисправной посудомоечной машиной, у него есть рычаги давления. В большинстве штатов США арендаторы имеют законное право удерживать арендную плату до тех пор, пока ремонт не будет выполнен. В некоторых штатах им разрешается устранить проблему самостоятельно и вычесть стоимость ремонта из следующего платежа по аренде. В крайних случаях, когда бездействие арендодателя представляет собой нарушение договора, арендатор может расторгнуть договор аренды и съехать досрочно.
Арендодатели могут защитить себя от таких споров, документируя все события. Ведите журнал. Записывайте точное время сообщения о проблеме и время принятия мер. Если вы не можете устранить течь немедленно, объясните арендатору причину. Дайте ему оценку сроков. Прозрачность снижает гнев. Поощряйте арендаторов сообщать о проблемах как можно раньше. Мелкая проблема, выявленная сегодня, предотвратит судебный иск завтра.
Безопасность также включает в себя охрану. Арендодатели обязаны поддерживать хорошо освещенные лестничные клетки и общие зоны. Входные двери и калитки должны быть заперты. Домофоны должны работать. На входных дверях должны быть установлены замки с засовами. На окнах, доступных с пожарных лестниц, должны быть замки. Это не просто вопрос комфорта. Это вопрос предотвращения преступлений.
Арендодатели также несут ответственность за преступную деятельность на территории объекта. Если арендодатель знает, что арендаторы занимаются сбытом наркотиков, и игнорирует это, он может быть привлечен к ответственности за связанные с этим преступления в районе. Незнание не является оправданием.
Пробелы в страховом покрытии
Арендодатели по сути являются владельцами малого бизнеса. Они сталкиваются с двумя различными типами рисков, требующими наличия двух отдельных страховых полисов.
Имущественное страхование покрывает физическое здание. Оно выплачивает компенсацию за ущерб, причиненный внешними источниками: пожаром, штормом, вандализмом. Землетрясения и наводнения обычно исключены из стандартных полисов. Для этих рисков требуется дополнительное покрытие, которое стоит дороже.
Страхование гражданской ответственности покрывает юридические и медицинские расходы, когда арендатор подает в суд. Сюда входят травмы, причиненные халатностью, иски о дискриминации, незаконное выселение или вторжение в частную жизнь. Одно неудачное падение на мокром полу без предупреждающего знака может обанкротить арендодателя, не имеющего страховки.
Два полиса. Один актив. Именно в разрыве между ними живут судебные иски.
Сбор арендной платы — это основное право любого арендодателя, однако механизмы ее внесения сильно различаются в зависимости от условий договора. Вы можете платить еженедельно, раз в две недели или ежемесячно. Способ оплаты определяется соглашением: некоторые предпочитают использовать наличные чеки или денежные переводы, в то время как другие отдают предпочтение прямым банковским переводам или сторонним онлайн-порталам.
Но что происходит, когда платеж не поступает?
Если арендатор пропускает срок, арендодатель не лишен возможности действовать. Он может предпринять определенные шаги. Эти действия могут начинаться с уведомления и заканчиваться выселением. Договор аренды определяет конкретные сроки, но право требовать оплаты является фундаментальным.
Повышение арендной платы и правила стабильности
По истечении срока действия договора аренды арендодатель, как правило, имеет право изменить ежемесячную ставку. Если вы подписали контракт на шесть месяцев, эта цена фиксируется на эти шесть месяцев. После этого срока владелец может ее повысить.
Однако существуют исключения. В крупных городах, таких как Нью-Йорк, Чикаго и Сан-Франциско, некоторые старые здания подпадают под режимы контроля за арендной платой или стабилизации арендной платы. Эти законы запрещают арендодателям взимать плату выше определенного предела. Цель проста: сохранить доступность жилья в густонаселенных городских центрах. Вне этих регулируемых рынков цену определяет рынок после окончания действия старого договора аренды.
Когда арендодатель может войти в ваше жилье?
Конфиденциальность — это право арендатора, но оно не является абсолютным. Арендодатели могут заходить в помещение, но обычно только с предварительным уведомлением.
Для планового технического обслуживания или текущего ремонта большинство соглашений требуют как минимум 24-часового предупреждения. Вы получаете свое время; они получают доступ.
Чрезвычайные ситуации полностью меняют правила. Если прорвало трубу, произошел пожар или шторм нанес серьезный структурный ущерб, арендодатель может войти немедленно. Без уведомления. Без ожидания. Имущество находится под угрозой, и им необходимо предотвратить ущерб.
Существует еще одна «серая зона»: просроченная арендная плата. Если арендатор перестал платить и игнорирует письменные уведомления, арендодатель может иметь право войти в помещение, чтобы потребовать оплату. Это напряженная ситуация, но юридическое право на это часто существует, если это предусмотрено договором аренды.
Проверка, домашние животные и законы о дискриминации
Прежде чем кто-либо заселится, арендодатель проводит процедуру проверки. Здесь вступают в силу законы о недопущении дискриминации. Вы не можете отказывать в аренде на основе расы, религии, семейного положения или других защищенных категорий. Эти законы защищают людей.
Но они не защищают животных.
Арендодатели сохраняют право полностью запрещать содержание домашних животных. Они также могут устанавливать конкретные породы или типы животных, которые запрещены к содержанию. Это бизнес-решение, а не вопрос дискриминации. Если вы приведете золотистого ретривера в здание, где запрещено содержание животных, вы нарушаете условия договора аренды, независимо от того, насколько хорошо себя ведет собака.
Когда все идет не так: права на выселение
Если арендатор нарушает условия договора аренды — будь то неуплата, нарушение правил или повреждение имущества — арендодатель имеет право инициировать процедуру выселения.
Именно здесь многие арендодатели допускают ошибки. Они пытаются сменить замки, отключить коммунальные услуги или выбросить вещи. Это незаконно практически во всех юрисдикциях. Выселение — это юридическая процедура. Она требует надлежащего уведомления, подачи документов в суд и часто решения судьи.
Арендодатели против «слэмлордов»
Не все арендодатели действуют добросовестно. Некоторые из них называются в отрасли слэмлордами (слэмлоудами). Это владельцы, которые отказываются проводить ремонт. Они игнорируют запросы на обслуживание. Они позволяют условиям ухудшаться.
В худших случаях слэмлорды используют запугивание. Они могут незаконно выселять арендаторов или преследовать их, чтобы вынудить уехать. Зачем? Чтобы освободить здание для ремонта. Они могут полностью переделать квартиру, чтобы превратить жилье для малоимущих в дорогой отель или роскошные кондоминиумы. Это циничный тактический ход, и во многих местах он незаконен. Арендаторы в таких ситуациях часто дают отпор через суды по жилищным вопросам или местные союзы арендаторов, но баланс сил сильно смещен.
Выселение
Процесс выселения арендатора — это не просто смена замков. Это юридическая процедура, которая варьируется в зависимости от штата и округа.
Самостоятельные выселения — это ловушка. Вы можете быть разгневаны из-за просрочки аренды или непрекращающихся жалоб на шум, но смена замков или отключение электроэнергии незаконны почти во всех 50 штатах. Именно так определяется блокировка доступа (lockout) : блокировка входа, изъятие ключей или отключение коммунальных услуг. Не имеет значения, являетесь ли вы собственником недвижимости; вы не можете брать закон в свои руки.
Однако есть и хорошая новость. Законный процесс выселения удивительно быстр по сравнению с другими гражданскими исками. В Техасе вы можете законно выселить арендатора всего за девять дней. Даже в Калифорнии, с ее notoriously строгими защитными мерами для арендаторов, судья обычно рассматривает дело о выселении и выносит решение в течение 20 дней.
Начало процесса о незаконном удержании
Все начинается с письма. Вы должны отправить официальное уведомление, которое дает арендатору четкие варианты действий. Оплатить аренду к определенной дате. Исправить нарушение кодекса поведения. Или съехать.
Если они проигнорируют это письмо, вы подаете иск о незаконном удержании (unlawful detainer). Это юридический термин для иска о выселении.
Когда дело попадает в суд, обе стороны представляют свои аргументы. Судья изучает договор аренды, показания свидетелей и доказательства. Если вы выиграете, арендатор освободит помещение, вернет задолженность по аренде и покроет ваши судебные издержки. Если выиграет он, вам, возможно, придется оплатить его юридические расходы. Это риск, но это единственный способ оставаться в правовом поле.
Ордер на владение и удаление шерифом
Выигрыш дела — это еще не конец. Вы получаете ордер на владение (writ of possession). Этот документ устанавливает жесткий срок, к которому арендатор должен собрать вещи и покинуть помещение.
Именно здесь большинство арендодателей совершают критическую ошибку. Если арендатор остается после этой даты, вы не можете физически вытащить его силой. Вы не можете перемещать его мебель. В большинстве штатов США только местный шериф или маршал имеет полномочия обеспечивать удаление. Они приезжают, исполняют ордер и решают все организационные вопросы.
Имейте в виду, что в штатах существуют строгие правила относительно того, что происходит с оставшимися вещами арендатора. В некоторых юрисдикциях вам требуется хранить эти вещи в течение установленного периода, прежде чем вы сможете законно избавиться от них. Пропуск этого шага может привести к встречному иску о незаконном завладении имуществом.
Контекст выселения в Китае
Правовой ландшафт выглядит совершенно иначе через Тихий океан. В Китае у арендаторов ограниченные возможности для оспаривания принудительных выселений, особенно когда речь идет о крупных инфраструктурных проектах. Вспомните обновление городской среды, связанное с Олимпийскими играми 2008 года в Пекине.
Официальные правительственные данные показывают, что в период с 1993 по 2003 год более 2,5 миллиона жителей Шанхая были переселены, в основном из старых городских районов. Протесты против этих принудительных переселений исторически приводили к полицейским репрессиям и арестам, несмотря на давление со стороны международных правозащитных организаций.
Стратегии управления недвижимостью
Разбирательства по выселению — это головная боль, которую лучше избежать. Следующий шаг в защите ваших инвестиций — обращение к профессиональным методам управления недвижимостью. Правильная проверка арендаторов и последовательное соблюдение условий договора аренды могут предотвратить необходимость выселения в первую очередь.
Не каждый хочет быть управляющим недвижимостью. Эта работа предполагает длинные и непредсказуемые часы труда, а также постоянный поток гневных звонков от арендаторов. Профессиональные управляющие компании берут на себя основную тяжесть работы. Они размещают объявления о сдаче объектов в аренду. Они проводят отбор арендаторов. Они составляют договоры аренды. Они собирают арендную плату. Они управляют текущим техническим обслуживанием и организуют ремонтные работы. Вы знаете этот процесс: в 2 часа ночи засорился унитаз, и именно они берут трубку телефона.
Обычно они берут 10% от ежемесячной арендной платы.
Выбор подходящего управляющего недвижимостью
Арендодатели должны быть осторожны. Опыт имеет значение. Цель заключается в том, чтобы снять с себя повседневную ответственность. Хороший управляющий работает самостоятельно. Он связывается с вами только по вопросам крупного ремонта или юридических вопросов. Навыки коммуникации являются обязательными. Управляющий действует как буфер между вами и арендатором. Он четко переводит потребности обеих сторон.
Проведите полную проверку биографии потенциальных сотрудников. Это касается и самого управляющего недвижимостью. Вам необходимо отсеять кандидатов с сомнительной моральной репутацией. Почему? Если управляющий совершит преступление против арендатора, вы можете понести ответственность. Проверьте, есть ли у компании страховка от гражданской ответственности. Если нет, убедитесь, что ваши управляющие недвижимостью застрахованы по вашей политике.
Отслеживание финансов с помощью программного обеспечения
Быть арендодателем — значит вести бизнес. Используйте программное обеспечение для управления арендой, чтобы отслеживать доходы и расходы. Подойдут такие программы, как Quicken Rental Property Manager 2009. Они помогают организовать счета. Они документируют расходы. Они максимизируют налоговые вычеты. Они отделяют бизнес-финансы от личных. Крупные компании могут использовать веб-системы, такие как Property Boss. Эти инструменты предлагают отслеживание заявок на ремонт. Они обеспечивают онлайн-проверку арендаторов. Они управляют соблюдением налоговых требований и отчетностью.
Минимизация юридических рисков
Лучший способ добиться успеха — минимизировать риски. Избегайте юридических проблем, проявляя ответственность. Имейте надлежащее страхование. Платите налоги. Убедитесь, что объект соответствует минимальным государственным и местным строительным нормам. Ищите экологические опасности, такие как свинцовая краска или асбест. Устраните их. Эти опасности влияют на здоровье арендаторов. Тщательно проверяйте арендаторов и сотрудников. Отсеивайте потенциальных преступников. Относитесь к арендаторам с уважением и профессионализмом. Это помогает избежать ловушек дискриминации.
Многие города США предлагают программы обучения. Они готовят арендодателей к решению юридических вопросов. Они охватывают меняющиеся нормативные требования. Они обучают методам улучшения отношений с арендаторами. Они показывают, как поддерживать состояние объектов. Они объясняют, как использовать правоохранительные органы для выявления преступного поведения. Они помогают повысить стоимость недвижимости.
Для получения дополнительной информации о недвижимости и финансовом управлении перейдите по ссылкам на следующей странице.
Часто задаваемые вопросы для арендодателей
Сложно ли быть арендодателем?
С точки зрения арендатора это кажется легким. На самом деле это сложно и вызывает разочарование. Это предполагает длинные и непредсказуемые часы труда. Вы можете столкнуться с постоянными звонками и электронными письмами от недовольных арендаторов. Объем работы увеличивается по мере покупки вами большего количества объектов. Вот почему некоторые арендодатели передают на аутсорсинг повседневные задачи.
Каковы юридические обязанности арендодателя?
Вы должны предоставлять безопасное и функциональное жилое пространство. Оно должно соответствовать местным и федеральным жилищным нормам. Вы несете ответственность за своевременный ремонт. Все, что сломается на объекте, должно быть отремонтировано.
Владеют ли арендодатели недвижимостью?
Да, арендодатели владеют недвижимостью. Они могут нанять управляющего недвижимостью или компанию. Эти специалисты берут на себя повседневные обязанности. Обычно они получают процент от ежемесячной арендной платы.
Как называют человека, владеющего арендной недвижимостью?
Такого человека называют арендодателем или арендодательницей. Некоторые называют себя «владельцами жилой арендной недвижимости». Они делают это, чтобы избежать стигмы, связанной с этой профессией.
Что арендодатели могут запросить у потенциальных арендаторов?
Заявка на аренду собирает ключевую информацию. Это включает личные данные. Она охватывает уровень дохода. Она запрашивает разрешение на проверку кредитной истории. Она требует истории трудоустройства. Она запрашивает историю аренды. Она включает подписанный кодекс поведения и соглашение об аренде. После одобрения арендодатели могут собрать обеспечительный платеж. Он ограничен законом суммой, равной двум месячным арендным платежам.
